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El mercado inmobiliario que viene

El cambio en la máxima conducción del país alienta expectativas de recuperación en el mercado inmobiliario. Menos regulaciones y controles que demostraron ser ineficientes alentarán a inversores dolarizados alejados en los últimos años del mercado. El crédito hipotecario la materia pendiente sobre la que debe trabajarse seriamente a largo plazo.




estadísticas inmobiliarias


En reiteradas oportunidades nos hemos referido a la falta de una política de vivienda sostenible a largo plazo en los últimos doce años, entendiendo como política a la estrategia que debe combinar recursos y acciones graduales y coordinadas para lograr un objetivo determinado, en este caso favorecer el acceso a la vivienda digna a la mayoría de los ciudadanos.

En la última década hemos sido testigos del lanzamiento de medidas aisladas en este sentido, pero nunca de una verdadera política que se ajustara a la definición planteada. Plan inquilinos, Créditos del bicentenario, Cedin y Procrear fueron algunas de los planes aislados tomados por la Administración Nacional que demostraron la imposibilidad de disminuir el fuerte déficit habitacional que se acarrea desde hace varias décadas.

Desde luego, una política de vivienda no está aislada del resto de las políticas que se adopten en materia económica, de infraestructura, educativa y asistencial, entre otras. No se trata de compartimentos estancos sino coordinados que operan en conjunto.

La nueva administración nacional que regirá los destinos del país a partir del próximo 10 de diciembre según lo anticipado adoptará un camino distinto en cuanto a la adopción de políticas en la mayoría de las áreas, ¿qué puede esperarse en virtud de ello?

La unificación del tipo de cambio y la liberación del mercado cambiario determinarán un único valor del dólar en un precio superior al actual dólar oficial, lo cual incidirá en una mayor disponibilidad de recursos de los sectores exportadores (agro sobretodo) parte de la cual volverá gradualmente a volcarse a invertir en el mercado.

Recurrir a los dólares en el colchón ha sido el recurso sobre el que se sustentó la actividad inmobiliaria recurrentemente. Históricamente a partir de cambios de política macroeconómica que despejen incertidumbre y que generen cierta dosis de confianza, los dólares retenidos se volcaron con fuerza hacia el mercado, así sucedió cuando se impuso la convertibilidad a principios de la década de los 90 y también a partir de las medidas impulsadas en el inicio de la gestión de Nestor Kirchner en la presidencia de la nación.

Ahora bien, un incremento del tipo de cambio impactaría también en determinados costos de insumos de construcción para obras privadas, como acero, aluminio y derivados, además de ver en que medida se traslada al resto de los precios de la economía y a los salarios, por lo que los valores de reposición se incrementarán, resultando aún incierto como repercutirá en los valores de venta, dependiendo también en cuanto se estabilice el nuevo tipo de cambio.

Con respecto al nivel de precios en dólares es muy complejo aventurar una situación probable ya que la gran duda se genera en base a cuál será la cotización del tipo de cambo de aquí a unos días; por los que habrá que esperar mayores precisiones, aunque con la información disponible, dentro de un marco de expectativas más favorable, el bajo endeudamiento de desarrolladores y propietarios y la falta de opciones sustitutas de inversión sería poco probable esperar un ajuste hacia la baja en las cotizaciones.

También resulta esperable, en el mediano plazo la llegada de inversores internacionales, los cuales estaban retirados del mercado, básicamente por la imposibilidad de ingresar y retirar dinero del país. En ese sentido ya hay algunas avanzadas de grupos internacionales.

Por lo dicho parecería que el mercado retomaría un mejor nivel de actividad a partir de un shock de confianza que dará la llegada del nuevo gobierno al sector. Luego de haberse transitado por los peores años en materia de compraventas en la mayoría de las ciudades de Argentina, sería esperable como ya lo insinúan tibiamente las cifras de escrituraciones a partir del segundo trimestre de este año, un aumento del nivel de actividad.

Pero, sin duda lo que configurará un cambio estructural real para el mercado será plasmar definitivamente una verdadera política de vivienda donde además de considerar promociones, exenciones impositivas, gravámenes a inmuebles improductivos, asistencia estatal directa, entre otras acciones, el eje esté en integrar al sistema financiero público y privado a un rol activo en materia de crédito hipotecario transparente, extendido y accesible para todos los segmentos de la población. Para lograrlo, si bien son necesarias medidas en materia económica, lo indispensable es contar con una verdadera decisión política de hacerlo, la cual al parecer en la nueva conducción estaría presente.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2015, lunes 30 de noviembre de 2015

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