El cepo cambiario hizo que cayera notablemente el nivel de actividad en el sector inmobiliario, pero a su vez trajo como consecuencia dos novedades importantes y positivas para los desarrolladores, que en el tiempo sabremos ponderar.
La primera es la virtual pesificación completa de los emprendimientos. Prácticamente todos los desarrolladores comercializan hoy en día sus proyectos en moneda local, con diversos formatos de ajuste debido a la inflación, pero lo bueno de esta modalidad es que están calzadas las monedas en la cual se hacen las inversiones en obra, con la utilizada para recibir los pagos de los adquirentes o inversores. Antes, se vendía en pozo en dólares y la incertidumbre que ello le generaba al developer era desmesurada. Afortunadamente, ya cambió.
El otro elemento que trajo el cepo es una clara propensión de los dueños de tierra a aceptar metros en el propio proyecto a la hora de vender sus lotes. Ello se debe a las serias limitaciones que hay para conseguir dólares, lo cual ha impulsado a quienes quieren desprenderse de predios, a adecuarse a esta nueva realidad: aceptar unidades futuras que, al ser vendidas, una vez terminadas, podrán ser un vehículo para generar los dólares pretendidos.
Para el desarrollador es una buena noticia, y de hecho es una modalidad que podría caracterizarse como “win-win” para ambas partes. En efecto, el developer hace sus cuentas de rentabilidad del negocio en base a su propio costo de producción de los metros que irán en pago del lote, mientras que el aportante los puede valuar a lo que obtendrá cuando los venda, finalizados o con la obra avanzada.Por lo demás, para el desarrollador el hecho de no tener que contar con un gran capital al inicio, sin duda le facilita el “start-up” del proyecto, que podrá potenciarse aún más si la preventa resultara exitosa.
No obstante lo anterior, la estructuración de este tipo de transacciones tiene sus particularidades que deben ser tenidas en cuenta con gran detenimiento antes de empezar. Las garantías a otorgar por parte del desarrollador, son un capítulo en sí mismo: hipoteca, fideicomiso, seguro de caución, aval personal, metros en otros emprendimientos, etc.
Cada una de estas opciones tiene ventajas y desventajas. ¿El aportante es realmente un socio? ¿Hasta dónde llega su injerencia? ¿O es un acreedor de metros? ¿Cómo se pactan las penalidades y cómo se liberan las garantías para que, cuando la obra esté finalizada no sobrevengan los problemas?
Una transacción de este tipo, llamada de permuta o aporte de terreno contra metros en el mismo proyecto, es por definición algo complejo en lo cual hay mucho dinero en juego, un largo periodo de maduración del negocio y una gran dosis de gestión que no se puede subestimar. Pero sin dudas, en la medida que se estructure adecuadamente, es un “deal” muy atractivo para ambas partes.
Arq. Damián Tabakmandamiantabakman@fibertel.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2015, jueves 23 de julio de 2015
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