I.- BREVE INTRODUCCIÓN:
Según la definición contenida en el art. 2073 del CCyCom, son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Se trata de un nuevo derecho real de Propiedad Horizontal Especial que intenta contener las modernas formas de urbanización y desarrollo inmobiliario, estableciendo un régimen legal único y exclusivo, que barre con todas las fórmulas que las provincias –en ausencia de legislación nacional– habían creado, forzando sus competencias y atribuciones constitucionales.
II.- REGIMEN DE LOS NUEVOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible, (art. 2074), rigiendo, para todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción, (art. 2075, 1er párrafo).
La ley permite que la unidad funcional que constituye parte privativa pueda hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta, (art. 2077), pudiendo existir limitaciones edilicias o de otra índole, siempre y cuando las mismas surjan del reglamento y se encuentren transcriptas en la escritura traslativa del derecho de Propiedad Horizontal Especial (art. 2080).
En materia de gastos y contribuciones, los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares (art. 2081), pudiendo el reglamento del conjunto inmobiliario establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional (art. 2082).
El régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios, está contemplado en el art. 2083, cuyo texto dispone: el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
En lo concerniente a trasmisión de unidades, el reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del Consorcio de Propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas (art. 2085)
III.- REGIMEN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES
Un cambio de último momento, decidió la suerte de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, es decir, de los innumerables countries, clubes de campo, parques industriales, barrios cerrados, barrios de chacras, etc., que en la República Argentina se habían creado, organizado y consolidado a la luz de disposiciones sospechosas, pero vigentes. Estas disposiciones, permitían una combinación entre derechos reales y personales, o sea, el derecho de dominio, de parcelas destinadas a viviendas y la existencia, por ejemplo, de una entidad propietaria de parcelas comunes, con el derecho real de servidumbres.
Cuando se redacta el anteproyecto del CCyCom, se incorpora un párrafo final al art. 2075, que legitima estos emprendimientos con el siguiente texto: “Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales”.
Pero este texto, sobre el que incluso se realizaron diversos estudios y publicaciones, resultó modificado en su paso por el Poder Legislativo (Comisión Bicameral), quedando como norma definitiva la siguiente: Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real (art. 2075 último párrafo), obligándose por tanto, a los emprendedores y a los adquirentes a conformar el conjunto inmobiliario ya existente, a las precisiones normativas del nuevo derecho de propiedad horizontal especial, no quedando fuera de esta obligación, ni siquiera aquellos emprendimientos que se habían organizado como propiedad horizontal, ya que hay sustanciales diferencias entre el derecho real de Propiedad Horizontal y el nuevo derecho real de Conjuntos Inmobiliarios (art. 2076/2077 v.gr.).
La norma (art. 2075 in fine), no fija el plazo de adecuación, pero en caso de desacuerdo, podrá ser fijado judicialmente y a mi juicio, hasta que se cumpla con la adecuación, el dominio se trasformará en imperfecto (art. 1946), con consecuencias muy extrañas.
Mi viejo profesor de derecho de las obligaciones, el Dr. Jorge Joaquín Llambías, decía que: “Los cuerpos parlamentarios, por su composición y funcionamiento, carecen de idoneidad para emprender el estudio y debate analítico de una obra científica de tan delicado carácter sistemático como es un código. Lo verosímil es esperar que semejante debate resulte inorgánico e interminable y que en caso de prosperar las enmiendas que se auspicien quede arruinada la coherencia del sistema general, por no haberse comprendido que la principal de las ventajas de las codificaciones reside en esa metodización de la ley, que permite luego obtener de ella el máximo rendimiento”. Creo que tenía razón…y también decía –y sigue diciendo en sus libros- que el legislador no es dueño de cambiar lo pasado, que ocurrió de conformidad al régimen legal entonces imperante (Tratado de Derecho Civil, Parte General, Sección 153 A. Pág. 123 – Lexis Nexis, vigésimo primera Edición.
La norma en análisis, ocasionará enorme dificultades de aplicación, además de costos extraordinarios y aumentará la maldita inseguridad jurídica de compradores e inversores.
Además, y antes de nacer, esta adecuación, ya ha sido tildada de dudosa constitucionalidad (ver Mariani de Vidal- Abella en diario La Ley del 8.04.2015, correspondiente al Tomo 20 5, letra B), por su posible lesión al art. 17 de la C.N. (garantía de la propiedad) y al propio art. 7 del CCyCom, según el cual la retroactividad establecida por la ley, no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.
Dr. Daniel Enrique Butlow
(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
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