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¿Cuánto del Valor de una Propiedad se va en “impuestos”?

Del valor de una propiedad “el 52% se va en impuestos varios”, señala un reciente estudio del Colegio de Corredores Públicos inmobiliarios de Mendoza. El cálculo fue realizado por la Consultora Evaluecon de esa provincia cuyana.




Impuestos en la construccion


Para determinar la incidencia real en el resultado financiero de un inversor que compra el terreno, construye y luego vende, el Colegio de Corredores Públicos de Mendoza solicitó un estudio técnico a la Consultora EVALUECON, con el fin de determinar la carga impositiva involucrada en este tipo de inversión inmobiliaria.

Lo que el trabajo busca estimar es qué porcentaje del valor de una propiedad + terreno “se lo lleva el Estado” por el hecho de pagar diferentes tributos que inciden tanto sobre los ingresos como sobre los gastos que realizan. Vale decir que se incluyen en la estimación tanto los tributos que se aplican en forma directa como aquellos que se abonan de forma indirecta al estar contenidos en el precio de los bienes y servicios.

El término presión o carga tributaria hace referencia al peso que tienen los impuestos sobre la economía. En cuanto a la medición de este indicador, es importante diferenciar entre la presión tributaria efectiva y la presión tributaria formal.

Normalmente, en todos los países la forma usual y más fácil para medir la presión tributaria es la efectiva, que resulta de comparar el total de los ingresos efectivamente recaudados por el gobierno con el producto bruto generado por la economía. En otras palabras, se mide con el ratio Recaudación/ PBI.

Ahora bien, la medición de presión efectiva deja de lado una cuestión clave, que es la evasión y/o elusión impositiva, puesto que mide sólo lo que se paga efectivamente, pero no lo que se debería pagar según lo establecido por la legislación. En consecuencia, en países con elevados niveles de evasión tributaria, esta forma de medir la presión tributaria puede estar subestimando la verdadera carga tributaria que debe afrontar un contribuyente que cumple con la totalidad de sus obligaciones tributarias. Para ello, un concepto alternativo es el de presión tributaria formal, que surge de analizar la normativa tributaria y cuantificar lo que debería pagar este contribuyente.

Pero volviendo al tema en cuestión y más allá de la teoría económica, el valor de una propiedad también conlleva una serie de impuestos a saber:

-Impuesto al Valor Agregado
-Impuesto a los Bienes Personales
-Impuestos a las Ganancias
- Impuesto a la Transferencia de Inmueble
-Aportes Personales
-Contribuciones Patronales
-Impuesto Automotor, Impuesto a los combustibles (las empresas de transporte que llevan materiales a las obras)
-Impuesto Inmobiliario
-Impuestos de Sellos
-Monotributo
-Demás gastos y honorarios adicionales.

Vale aclarar que en algunos casos como por ejemplo hay impuestos que se tienen en cuenta “más de una vez”, por ejemplo: tanto el ingeniero de obra, como arquitecto pueden pagar impuesto a las ganancias (lo que trasladan a sus honorarios) como así también la Inmobiliaria que participó en dicha operación.

Con lo cual y haciendo referencia “en promedio” para un valor de una vivienda estándar se llega a la conclusión de que: del valor de una propiedad “el 52% se va en impuestos varios”.

Según Santiago Debe, secretario de Prensa del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, este nivel de carga impositiva “evidentemente hace cada vez más difícil el acceso a una vivienda nueva para cualquier familia en nuestro país, no tanto por cómo crecen los valores de las propiedades sino por el alto impacto que tienen los impuestos y gastos adicionales en el precio final”.

¿Como se realizó el cálculo?

Se consideró la compra de un terreno de 200 mts2 y en la posterior construcción de 80 mts2 (con dos dormitorios, cocina, living y garaje)

Datos:

-Valor Terreno: $200.000
-Valor índice de la construcción: $7.252,56/m2
-Honorarios Profesionales de la Construcción (Arquitectos e Ingenieros)
-Impuestos Sellos 2,5% (mitad cada uno por “usos y costumbres”)
-ITI Impuesto a la Transferencia de Inmueble 1,5%
-Honorarios Escribanía 2% sobre valor venta
-Plano mensura $5.200
-Adicionales: Catastro, Registro Propiedad, Certificados, Municipalidad, $7.960
-Impuesto a los Bienes Personales 0,50%
-Impuesto a las Ganancias del 9% al 35%
-IVA 10,5%
Terreno:
Adquisición: $200.000 por lo cual se abona, $4.000 por honorarios escribanía $5.000 impuesto sellos, $3.000 ITI, gastos adicionales relacionados con la compra terreno $7.960, impuesto a los bienes personales $2.500 (posee además mínimamente un vehículo por lo que sumando valor, tributa este impuesto)
Construcción:
Según valor índice para construcción de vivienda 80 m2 el costo (según valores primer trimestre 2015) $580.205
a) Honorarios Profesionales de la Construcción (Arquitectos e Ingenieros) $37.600 - Estimativo
b) Aportes personales, contribuciones patronales, impuestos (IVA, impuesto automotor, impuesto a los combustibles, etc.) que trasladan empresas constructoras al precio final: $250.000
c) Impuesto Inflacionario (aumento de precios que impacta en la construcción mientras dure la obra) 34% anual, prorrateado por la duración de la obra (3 meses): $49.317
Vale aclarar que los puntos a), b) y c) no están incluidos dentro del valor del costo de la construcción por metro cuadrado

Venta Vivienda una vez terminada
Según los valores actuales de mercado para una vivienda de estas características se considera la Venta de la Vivienda por un Monto de $1.350.000, está gravada con ITI $20.250, Sellos $33.750, plano mensura $5.200, IVA $141.750

Inversión:
-Terreno $200.000
-Vivienda $580.205
-Impuestos y adicionales $560.317
Subtotal $1.340.522
-Valor de Venta Vivienda Terminada $1.350.000 -Ganancia “pura” $9.478

Del $1.350.000 que obtuvo “en principio” como ganancia por venta de la propiedad, le quedarían netos $9.478 es decir tan sólo 0,7% del valor bruto de venta final.

Así, de acuerdo al cálculo realizado por la Consultora Evalocuen contratada por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza para realizar el presente análisis, el valor de mercado actual de venta no haría viable encarar este tipo de negocio inmobiliario, demandando para hacer frente a la carga impositiva total un mayor precio de venta con lo cual en las condiciones actuales dificilmente se encontraría inserción en el mercado para el producto terminado

Nota 1: para llegar al valor de 52%, la consultora Evalocuen ha hecho una serie de cálculos cruzados por efectos directos e indirectos en la presión que tienen los impuestos sobre el valor final de una propiedad y el impacto que ello conlleva.

Nota 2: a los efectos de simplificar el análisis se redondearon las cifras

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2015, miércoles 1° de abril de 2015



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