La posibilidad de acceder a la compra de una vivienda en la ciudad lejos de mejorar se dificulta año a año. La distancia entre los valores de los departamentos y el ingreso que percibe un asalariado medio registrado en la ciudad de Buenos Aires, se acrecienta cada vez más.
Sucede que, medidas en pesos las cotizaciones de las viviendas en la ciudad aumentaron más del 200 % desde la imposición de las restricciones cambiarias en octubre del 2011 hasta el recientemente finalizado mes de octubre de este 2014. Mientras tanto el ingreso medio de los trabajadores registrados en Capital Federal se incrementó en el orden del 135 %.
Valores de departamentos y salarios
La imposibilidad de acceder libremente al mercado oficial de cambios que generó la aparición de una cotización paralela, ilegal o “blue” impactó de lleno trastocando la unidad de medida de referencia para el tradicionalmente dolarizado mercado inmobiliario de la ciudad y provocando un fuerte incremento de los valores en pesos al ser medidos en tipo de cambio marginal.
Así, mientras que el peso se devalúo frente al dólar en el mercado oficial un 97,6 %, la cotización marginal del dólar tomada como referencia para la toma de decisiones inmobiliarias se incrementó en un 234 % pasando de 4,3 a 14,40. En ese mismo intervalo de tres años el valor promedio de un departamento usado en la ciudad de la Buenos Aires, aumentó un 214,6 %, algo menos que la cotización paralela del dólar producto de una leve reducción en los precios en dólares de las unidades. Dentro del barrio de Palermo, por caso, la cotización media de un departamento de dos ambientes aumento en un 206 % mientras que en Parque Patricios se incrementó en más del 229 %.
Mientras tanto, la remuneración neta promedio registrada para la ciudad Buenos Aires, según datos del INDEC pasó de $ 5.213 en el tercer trimestre del año 2011 a $ 12.231 considerando el último dato publicado correspondiente al I Trim. 2014 y aplicándole el IVS de agosto. Así en base a los últimos datos disponibles de salarios del INDEC la apreciación en el ingreso medio registrado en la ciudad fue del 135 %, en este período de algo más de 3 años.
Esta acentuación del desbalance entre la evolución de la cotización de los departamentos y de los ingresos en pesos, provocó que en tres años el esfuerzo salarial necesario para la compra de una unidad aumentara en el orden del 34 %. Así de los 7,6 años de sueldos íntegros que había que destinar para comprar un departamento de un dormitorio usado en Recoleta hay que destinar en la actualidad 10,2 años; mientras que en Caballito hay que destinar dos años más de sueldo ya que hace tres años hacían falta 5,9 años de ingresos y en la actualidad 7,9 como para adquirir el mismo inmueble.
Por otra parte, con un sueldo promedio ya no se puede comprar ni un m2 en la ciudad de Buenos Aires. Según el barrio del cual se trate deberán destinarse entre 1,7 y 2,71 sueldos medios para adquirir un m2 de departamento usado medio a los valores de cotización actuales. Invirtiendo el punto de vista un asalariado promedio registrado en la ciudad con el total de su sueldo puede adquirir actualmente 0,39 m2 en Palermo y 0,57 m2 en Parque Patricios de un departamento de dos ambientes usado, mientras que hace tres años atrás podía adquirir 0,51 y 0,81 m2 respectivamente.
Crédito hipotecario y alquileres
El aumento creciente de la brecha entre los valores de las viviendas y los ingresos medios de la población, dentro de un contexto con alta inflación, aleja todavía más la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario para la compra de la primera casa, quedando el alquiler casi como único recurso para la resolver el acceso a la vivienda.
Por caso, tomando por ejemplo la línea Ciudad Vivienda del Banco Ciudad, una de las pocas entidades activas en el otorgamiento de créditos hipotecarios en la ciudad y que tiene el monto de financiamiento más elevado, un sueldo promedio no alcanza para pagar la cuota de la hipoteca por el 75 % del valor de un departamento de un dormitorio en Parque Patricios. Si el barrio pretendido fuera por ejemplo Palermo habría que pagar un sueldo y medio promedio íntegro por el financiamiento por una unidad similar de dos ambientes.
Por otra parte quien pretenda acceder a este tipo de crédito, debería justificar ingresos cercanos a los 50.000 mensuales si su intención fuera comprar un dos ambientes en Recoleta o haberes mensuales del orden de los 39.000 si el departamento pretendido se localizara dentro del barrio de Caballito. Este límite de ingresos, está impuesto en función del 40 % del ingreso mensual que como máximo admite el Banco Ciudad que puede insumir el pago de la cuota por la hipoteca, que para el caso de un préstamo por el 75 % del valor de compra de un departamento de 45 m2 en Barrio Norte sería casi de 20.000 pesos mensuales, mientras que dicha cuota mensual en Caballito sería de algo más de 15.500 por el mismo tipo de unidad y porcentaje de financiamiento.
Si la entidad a la que se recurriera fuera el Banco Nación, algunos barrios quedarían directamente fuera de la posibilidad de ser objeto de crédito para un departamento de dos ambientes ya que el monto máximo a financiar por el Nación es de 900.000 pesos. Así, por una financiación del 75 % no podrían financiarse la mayoría de los departamentos de más de un ambiente en barrios como Palermo y Barrio Norte, entre otros, mientras que la cuota inicial a pagar por un crédito para comprar en Caballito sería de unos 12.400 pero en este caso habría que justificar ingresos mínimos de 41.300 al mes.
Estos montos mensuales por cuotas de crédito hipotecario resultan a todas luces inaccesibles para la gran mayoría de los asalariados de la ciudad, y más aún si se considera que debe contarse con entre un 20 y un 25 % del valor de la propiedad, según la entidad y que no es financiado por el Banco, más el monto necesario para los gastos de comisiones y escritura. Así, el alquiler termina siendo la única salida válida para gran parte de quienes pretenden vivir en la ciudad ya que en la mayoría de los casos el alquiler mensual es una quinta parte de la cuota que debería abonarse por el financiamiento del 75 % del valor de compra de la unidad.
Así, el cuadro de accesibilidad a la compra de la primer vivienda continuará siendo sumamente complejo en la medida que los valores de venta no encuentren un correlato más racional con los ingresos y que además a través de un reducción drástica de tasa puedan traducirse en una cuota de hipoteca acorde al bolsillo de un asalariado medio. Sin duda la materia pendiente de acceso a la compra de la primera vivienda tanto en Buenos Aires como en las localidades y ciudades centrales del país queda aún por resolver.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, lunes 3 de noviembre de 2014METODOLOGÍA EMPLEADA: Cotización promedio de venta y alquiler de departamentos usados de calidad estándar en edificios sin amenities, según relevamiento habitual de valores de Reporte Inmobiliario. Ingreso medio registrado CABA según Dirección Nacional de Programación Macroeconómica, Secretaría de Política Económica, sobre el procesamiento de INDEC de los datos del SIPA, actualizado a Agosto según IVS (Indice de variación salarial del INDEC). Cálculo de cuota y condiciones de Crédito Ciudad Vivienda Banco Ciudad según información www.bancociudad.com.ar. Créditos Banco Nación según información y calculadora crediticia web http://www.bna.com.ar/Personas/NacionCasaPropia
