Tuve la suerte de participar del VIII Seminario de Valores que todos los años organiza Reporte Inmobiliario y escuchar un mix interesante de disertantes en el que confluyeron académicos, brokers de grandes empresas inmobiliarias nacionales e internacionales e inmobiliarios con olor a barrio. La elección de los disertantes fue un acierto de los organizadores pues aportaron a los paneles una visión interdisciplinaria y heterogénea. Cada uno utilizó la jerga propia del ambiente en el que se mueve, pero con similar solvencia práctica derivada de la experiencia y del saber hacer.
Rescato de esta jornada tres temas que son los que enuncié en el enunciado de este artículo y que voy a desarrollar a continuación:
Robert Shiller es tal vez un desconocido para la mayoría de los que estaban en el Seminario. Publicó en el año 2000 un libro ahora considerado profético, “Exuberancia Irracional”, sobre la burbuja del mercado de valores, conocida como “burbuja punto com”. En la segunda edición de 2005 consideró que la vivienda parecía peligrosamente sobrevaluada y se estaba configurando una burbuja inmobiliaria. En 2009, en“The Subprime Solution” consideró que el entusiasmo irracional por las inversiones inmobiliarias llevó a la crisis financiera global y hace propuestas para evitar las crisis causadas por la que denomina “psicología de la burbuja”. Estos estudios le valieron el Premio Nobel de Economía 2013 y el apodo de “Mr. Burble”. Con la autoridad de sus estudios, el caso del mercado inmobiliario argentino está lejos de ser una burbuja. Este mismo economista advirtió el año pasado que Brasil podría estar aproximándose a una burbuja y en este mismo sentido se expresó esta semana el Banco Internacional de Pagos de Basilea respecto a Perú.
Podemos discutir en que etapa del ciclo inmobiliario estamos. Si vienen caídas o recuperación de precios. Sin embargo, está claro que no podemos hablar de burbujas y mucho menos de inminentes estallidos como vienen pregonando muchos de los que hablan de “ladrillos tóxicos”.
Otro eje es el tema de los “Fundamentals” que nos ayudan aportando una visión racional acerca de lo que sucede en el sector. Analicemos algunos tópicos a tener en cuenta. Por un lado tenemos que ver la evolución del crédito. Está claro que la oferta abundante de crédito es un factor que favorece la distorsión de precios en el mercado. Otro factor a tener en cuenta es la evolución de los precios en la economía en general y los costos de construcción en particular respecto al precio de los inmuebles. Analizando el comportamiento del Índice de la CAC, podemos concluir que es un excelente predictor de lo que sucede con el precio de los inmuebles. Finalmente, hay que mirar la renta de los activos inmobiliarios. Se mostró que si bien es mucho más baja medida en dólares, lo que explica el comportamiento es el costo de oportunidad. A nivel mundial asistimos a una caída en las tasas de interés y podemos observar que similar merma que las evidenciadas por los bonos del Tesoro Americano se experimentan en los rendimientos de los inmuebles.
Está claro que estamos en una coyuntura particularmente difícil, pero esperar soluciones exógenas es parte del “pensamiento mágico” que muchas veces tenemos. Es cierto que la macro no ayuda, pero lo que está a nuestro alcance es actuar sobre la microeconomía de nuestras empresas y de nuestras operaciones inmobiliarias.
Quedó claro en el Seminario que hoy, más que nunca, es difícil tasar. Es difícil acercar a la oferta y la demanda. Una oferta que tiene miedo de estar vendiendo mal y una demanda que pospone la decisión de compra porque piensa que pueden aparecer oportunidades en un futuro cercano. Sin embargo, es allí donde está la pericia del corredor inmobiliario para acercar a las partes. La pericia en tener su cartera de productos con inmuebles vendibles, en valores realistas. El “pensamiento mágico” nos puede llevar a tasar alto para tomar, echarle la culpa a los colegas porque tasan alto o a los que publican que los inmuebles bajaron porque pueden hacernos caer operaciones (pensamiento mágico). Sin embargo, cada operación es única y allí es donde tenemos que volcar nuestra impronta ganando la confianza del comprador y del vendedor para que finalmente sea una operación justa para ambos, y cuando digo justa quiero decir ajustada a la realidad actual. La única verdad es la realidad, decía Aristóteles y repetía el General. La realidad es infinitamente mejor que cualquier sueño mágico.
Lic. Mario GomezDirector de Le Bleu Negocios Inmobiliarios
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, miércoles 8 de octubre de 2014
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