Informes > HERRAMIENTAS > Espacio aereo para construir Industria de la Construcción

Espacio aéreo para construir

Una alternativa que se hace fuerte debido a la preminencia que toma el canje de tierra para llevar adelante desarrollos al costo en los centros urbanos.






Constantemente se escucha que la tierra urbana es un bien escaso y también es habitual oír comentarios como “ya no hay tierra, no quedan terrenos para desarrollar”. Es probable que así sea en mayor o menor grado según de que barrio o sector de la ciudad se trate, si la idea se reduce sólo a considerar como lote o terreno a aquel solar que arranca a nivel de vereda.

Sin embargo, si se lleva la vista un poco más por encima de la cota de calle, se podrá descubrir una importante cantidad de “tierra” que arranca a la altura de un 1º o 2º piso, apto para desarrollar viviendas u oficinas, sin que deba abandonarse o demolerse la superficie que se haya construida por debajo.

Aparece así lo que suele denominarse “espacio aéreo”, donde precisamente uno de los primeros puntos a considerar es que por razones de uso y localización resulta antieconómico proceder a demoler el área que se halla ya construida para comenzar la obra de cero. Situación que suele darse en general cuando confluyen una buena localización con presencia de actividad comercial o institucional intensiva en el espacio ya construido.

Pero también, en forma simultánea, otro de los aspectos a tener presente para descubrir estos terrenos en altura, es la legislación de planeamiento urbano del lugar, para llegar así a determinar si un inmueble se halla subexplotado en función de ella y en cuanto.

Luego, al avanzar en el análisis, deberá hacerse un concienzudo estudio de la estructura existente. Como debe reforzarse o modificarse en función del proyecto que crecerá por encima. Asimismo tendrá que considerarse como se llevarán a cabo los trabajos que involucren estas modificaciones y el acceso para la consecución de toda la obra posterior. Se deberá tener en cuenta si se cerrará el espacio ya construido en forma completa o parcial, por cuanto tiempo y cuál es el costo que esto insume tanto para el ocupante como también en que forma repercuten en los costos de construcción los mayores cuidados y la restricción para moverse con un mayor grado de libertad durante las obras.

Asimismo, habrá que advertir si no existen otro u otros terrenos que linden con el espacio aéreo que puedan sumarse ya sea en forma definitiva mediante la compra o incorporación al proyecto o bien mientras que duren las obras mediante su locación y que resulten una salida más conveniente que afectar el área que ya se haya construida.

Luego, el espacio aéreo, debe ser sometido a un análisis de cuál sería su valor económico mediante el método residual, descontando del valor de los ingresos que se producirían por la venta de los m2 que se construirían sobre él, el beneficio y los costos, considerando dentro de estos últimos el “lucro cesante” de la superficie ya construida que deba afectarse a la nueva obra.

La posibilidad de la explotación con fines de desarrollo inmobiliario del espacio aéreo se configura como una opción más que válida ante la dificultad de hallar terrenos a rasante desarrollables o bien como una alternativa conveniente frente a altos valores pretendidos por lotes a cota de calle.

Es bien sabido que en la actualidad muchos de los desarrollos inmobiliarios son llevados adelante bajo la figura “al costo” y en general los desarrolladores o impulsores buscan propietarios de terrenos aptos para construir que estén dispuestos a aceptar metros cuadrados en vez de dinero cash. Los espacios aéreos son una excelente alternativa para avanzar con este tipo de propuestas, sobre todo teniendo en cuanta que el propietario podría en algunos casos mantener su uso en las plantas inferiores y “canjear” los metros cuadrados edificables de los niveles superiores por metros cuadrados de departamentos, oficinas u otra tipología.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, miércoles 6 de agosto de 2014

CODIGO URBANO
.
Puntuación Promedio: 4.5 - votos: 4
Por favor tómate un segundo y vota por este artículo:

Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

REPORTE INMOBILIARIO TV

Informate al instante

Reporte Inmobiliario

Valor metro cuadrado por manzana

Suscribete a nuestro newsletter semanal