Informes > MARCO LEGAL > Daniel Enrique Butlow CLASICO

Daniel Enrique Butlow

El Dr Daniel Enrique Butlow, abogado especializado en el sector nos aporta un “botiquín de emergencia” para los contratos de arquitectura y construcción. Acceso a las notas destacadas del referente.






OTRAS NOTAS DE BUTLOW EN NUESTRO PORTAL

15 consejos prácticos del fideicomiso inmobiliario

Sobre abrir los Barrios Privados y Countries

Revocación de permisos de construcción

Los arquitectos y el fideicomiso inmobiliario

Daños y perjuicios derivados de obras



Un contrato puede enfermar, o ser víctima de una agresión que lo lastima y le produce heridas.

Muchas veces, el esfuerzo, la buena fe y las conductas heroicas de sus firmantes permiten que el contrato sobreviva y se cumpla, pero muchas otras, se requiere de una hábil cirugía o una receta magistral para reestablecer el equilibrio y lograr la cura.

Los virus atacan las ecuaciones que conforman el mapa genético de los contratos y logran paralizarlos, provocando temibles y no queridos incumplimientos que son fuente de la responsabilidad por daños y perjuicios.

De aquí en más, un pequeño manual de primeros auxilios y un botiquín de emergencia para detectar a tiempo los males y tratar de evitarlos.

1.- Obligación de cumplir: Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla, a la cual deben someterse como a la ley misma (art. 1197 Código Civil), pero, debe tenerse en cuenta, no obstante, que ni siquiera le ley arbitraria debe ser cumplida, porque resulta inválida e inconstitucional.

2.- Celebración, interpretación y ejecución: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 Código Civil).

3.- Abuso de derecho: La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (art. 1071 Código Civil).

4.- Multas: Las cláusulas penales pactadas son válidas, pero deben superar una prueba decisiva. El Código Civil, establece en su artículo 656, que los jueces pueden reducir las penas, cuando su monto, desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor (Ley 17.711).

5.- Cumplir con los que cumplen: el viejo principio romano se ha incorporado al art. 1201 del Código Civil y establece que en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que tienen obligaciones para ambas partes, una de ellas, no podrá demandar su cumplimiento, si no probase haberla ella cumplido u ofrecido cumplirlo, o que su obligación es a plazo.

6.- Simulaciones: La ley, en principio, detesta los actos simulados, que tienen lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro o, cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras o fechas que no son verdaderas, o cuando por el constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten (art. 955 Código Civil), decretando su nulidad (art. 1044 Código Civil).

7.- Frustración de la finalidad: La frustración de la finalidad de un contrato, según dictamen de la Procuración del Tesoro de la Nación (P.T.N. 203: 92), provoca nada menos que la desaparición de uno de los elementos esenciales propios de todo contrato, el de la causa fin que, junto al consentimiento u objeto, le brindan su estructura mínima.

8.- Caso fortuito o fuerza mayor: El incumplimiento solo tiene consecuencias jurídicas reprochables, cuando proviene de decisiones tomadas con discernimiento, intención y libertad. No es este el caso de aquellas situaciones o hechos que no han podido preverse o que previstas no han podido evitarse (art. 514 Código Civil). Existe incumplimiento, pero el mismo carece de imputabilidad a título de dolo o culpa, indispensables para fundar la responsabilidad.

9.- No prever lo imprevisible: Cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran sustancialmente el equilibrio de las prestaciones, se quiebra la ecuación financiera al volverse el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes excesivamente gravoso. Frente a ello, la ley permite la resolución anticipada del contrato pudiendo la parte no dañada, evitar la resolución, ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato (art. 1198, 2da parte Código Civil).

10.- Ruptura de las ecuaciones tecnológicas y ambientales: La obligatoriedad de incorporar nuevas tecnologías para la obra o de cumplimentar reglas ambientales que dan respuesta a requerimientos de sustentabilidad, pueden producir costos y demoras imprevisibles. Debe recordarse que aunque la tecnología sobreviniente no haya sido pactada, no es posible brindar prestaciones obsoletas frente a las nuevas necesidades a que da lugar el progreso tecnológico permanente.

11.- Ruptura de las ecuaciones sociales e impositivas: Al momento de realizarse la oferta, el contratista pondera un marco impositivo que grava su prestación y el uso de determinada mano de obra para ejecutarla. Las modificaciones impositivas y las decisiones colectivas de entes sindicales sobre personal obrero a emplear, también pueden atacar el contrato, perturbando su cumplimiento adecuado y generando el derecho a revisión y renegociación.

Recetas: En Derecho, al igual que en Medicina, no existe un remedio mágico, capaz de actuar eficazmente frente a cada herida o enfermedad contractual. Sin embargo, un bien provisto botiquín de emergencias, debe contener como mínimo, mediaciones por renegociación; medidas cautelares; pruebas periciales anticipadas; diligencias preliminares; acción declarativa de certeza; nulidades; declaración de inconstitucionalidad; lesión subjetiva; abuso de derecho; repetición de pagos incausados; acciones por empleo útil y enriquecimiento sin causa.

Algo más. Los remedios, deben mantenerse frescos, ordenados y actualizados porque en Derecho, también hay fecha de vencimiento. Pueden ser combinados y dosificados en la forma, que para cada caso en particular indique el profesional competente. No se han informado reacciones adversas, salvo en los casos de automedicación o uso por niños…me refiero obviamente, a niños jurídicos.

Dr Daniel Enrique Butlow
(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
consultas@arquilegal.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, viernes 1º de Agosto de 2014



TASADOR VIRTUAL
.
Puntuación Promedio: 5 - votos: 3
Por favor tómate un segundo y vota por este artículo:

Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

REPORTE INMOBILIARIO TV

Informate al instante

Reporte Inmobiliario

Valor metro cuadrado por manzana

Suscribete a nuestro newsletter semanal