Teniendo en cuenta una idéntica calidad de construcción, la variable de ajuste en la composición del valor pasa por el precio de la tierra. De este modo, el costo de reposición de un edificio de viviendas puede variar hasta en un 78 % según se seleccione el barrio con valores más altos o aquel que cuenta con las cotizaciones menos onerosas. Así, mientras que en Mataderos sería posible construir para vender desde el pozo a un valor de 14.600 pesos, en Belgrano superaría los 26.000 mil.
En dólares, la unidad de medida adoptada actualmente en la mayoría de las listas de precios de los edificios que se venden en obra o desde el pozo en la ciudad de Buenos Aires, el valor promedio de reposición se ubica casi en los 1.600 dólares por unidad de superficie (U$S/m2 1.595). Según sea la localización elegida, el valor varía entre los U$S/m2 1.218 y los U$S 2.171.
Los costos actuales de reposición en pesos resultan un 80 % superiores con relación a los que podían obtenerse hace dos años atrás en junio de 2012. Con relación al mismo mes del 2013, el incremento de los precios actuales es del 31 %. En tanto, en dólares medidos a tipo de cambio marginal, los costos resultan inferiores sólo en un 1 % con relación al año pasado, ubicándose en un 12 % por debajo de los de junio del 2012.
El valor de un departamento a construir
Un monoambiente, el tipo de unidad que más se construyó en los últimos años en la ciudad de Buenos aires, de 30 m2 de superficie podría salir a la venta al costo en unos 440.000 pesos si se obtiene el terreno a la cotización promedio del barrio de Mataderos pero superaría los 780.000 pesos de validarse la incidencia media pretendida por terrenos localizados en Belgrano.Si al proyecto de un edificio se lo piensa dotar de unidades con uno o dos dormitorios, las mismas alcanzarían un valor promedio de 841.000 pesos para un departamento de dos ambientes de 45 m2, superando los 1,1 millones de pesos si se trata de un tres ambientes con 60 m2 de superficie. Departamentos de cuatro dormitorios o de tres ambientes con dependencia a los costos actuales de tierra y construcción no podrían desarrollarse en ninguna localización por debajo del millón de pesos.
Los costos como límite
Para alcanzar los objetivos de un negocio de desarrollo inmobiliario, los costos más una rentabilidad u honorarios mínimos, según sea su estructuración y organización, deben estar cubiertos. El costo de venta por reposición opera así como límite por debajo del cual no resultaría económicamente viable vender las unidades de un proyecto, a menos que se ajusten las variables del costo.En general la industria de la construcción cuenta con una multiplicidad de imponderables físicos y técnicos producto de su propia naturaleza de producción que exceden a los que deben asumir otras actividades, lo que obliga a un adecuado análisis del riesgo específico de cada obra. A este riesgo propio de la industria, debe adicionarse el que proviene de un entorno económico inflacionario que incrementa los costos de obra y reduce la capacidad de pago de la demanda potencial. Así, con este “combo”, jugar demasiado al límite con los costos de reposición es una apuesta de muy alto riesgo.
Por otra parte, la relación de los valores con los ingresos generales y la inexistencia de financiamiento razonable que permita conjugar a ambas variables, opera como una limitante extrema para la expansión de la construcción privada de viviendas.
Así, los valores a los que han llegado las viviendas y los que surgen razonables a través de calcular los costos de su reposición, resultan considerablemente elevados con relación al nivel de ingresos de los destinatarios de su uso. Por caso, un sueldo promedio registrado alcanzaría para comprar un poco más de medio metro cuadrado de una vivienda (0,57 m2), requiriendo 4,4 años íntegros de ese mismo sueldo para alcanzar el monto necesario para la compra de un monoambiente en un barrio de precio inmobiliario promedio de la ciudad.
Ahora bien, asumiendo que el costo de construcción resulta muy difícil de reducir sino es a costa de minimizar al extremo la calidad de lo que se construye y que la rentabilidad o los honorarios tampoco cuentan con margen para hacerlo, la única variable de ajuste de los costos pasaría por el precio de la tierra. Sin embargo, las cotizaciones de los terrenos resultan también poco flexibles a la baja, debido a la condición de sus tenedores, que en términos generales no se ven obligados a su realización y pueden dilatar su venta debido a los bajos costos impositivos y de mantenimiento de este tipo de propiedad.
Por ende, en forma recurrente y también por esta vía de análisis, llegamos a la conclusión que sin condiciones de financiamiento a largo plazo, no será posible expandir de manera sustentable el desarrollo de emprendimientos privados de vivienda destinados al usuario final.
• A los fines del presente análisis se consideraron valores de cotización que surgen del relevamiento de terrenos en oferta en la ciudad de Reporte Inmobiliario y el costo de construcción (ICO) correspondiente al mes de junio que también elabora Reporte Inmobiliario mensualmente.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, viernes 4 de julio de 2014
ENCONTRÁ DEPARTAMENTOS A ESTRENAR EN VENTA EN EL BUSCADOR DE REPORTE INMOBILIARIO
