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Mejora renta neta por alquiler: 2,15% anual

Buenos Aires, corredor Norte: la renta mejoró con respecto al 2003, debido a que se coloca más rápido la unidad en el mercado y se han apreciado los valores de alquiler.
A pesar de la mejora, la renta aún sigue siendo muy baja. Cuanto se debería pagar por la unidad para que resulte viable nuevamente adquirir unidades para alquilar?



Ciudad de Bs As / Bº Norte / 3 amb. más dependencias:
El presente análisis tiene como fin estudiar la conveniencia o no, de invertir en negocio de renta. La tipología analizada es una unidad de 2 dormitorios más dependencias ubicada en 9º piso al contrafrente, sobre la calle Agüero a metros de Avenida Las Heras, en Bº Norte, Ciudad de Bs As.
El estudio se realiza tomándose como base un periodo de cuatro contratos de alquiler (27,5 meses c/u); se toma la hipótesis de que se debe esperar 2 meses en cada periodo para poder rentar la unidad, por lo que el negocio total llega a 120 meses (10 años).

El depto. posee 85 m2. Para este estudio se toma un caso real, con contrato de locación recientemente concretado en $ 1250 con la metodología “paquete”: $ 900 de alquiler + $ 350 de expensas (para este caso el propietario asume el riesgo de aumento de expensas). Como valor de mercado se estiman $ 223.500 0 U$S 75.000 con un valor por m2 de U$S 882. Se toma un valor de mercado a obtener lógico en base a las ofertas actuales en la zona, con su respectivo margen de regateo.

La hipótesis toma el mismo valor de mercado para la compra que para la venta en el año 10. Se estima una inversión en mantenimiento normal para la unidad, con una pintada previa a cada nuevo contrato. Se toma en cuenta sólo un cambio de alfombra en los 10 años, o el equivalente a 4 plastificaciones de parquet.

Si observamos el escenario actual, vemos que el negocio nos aporta una Tasa Interna de Retorno Anual de sólo el 2,44% esta realidad se aleja muchísimo de los numerosos análisis que no tienen en cuenta gastos de entrada y salida del negocio, gastos de mantenimiento e impuestos. En la actualidad se afirma que este tipo de propiedades generan una renta del 4% - 6% anual (se debería destacar que esta renta es BRUTA). Durante la convertibilidad se afirmaba que la renta era del 11% anual.

Imaginemos que quisiéramos obtener una renta bruta del 8 % anual: el departamento analizado no se debería pagar más de U$S 248 por m2 o los alquileres deberían apreciarse un 127%!! El valor locativo mensual debería llegar a $ 2.050,00 más expensas.

Por otro lado si el depto. se apreciara un 20 % en su valor en dólares en los 10 años, la Tasa Interna de Retorno subiría al 4,07% anual; y si el aumento fuese del 40% en su valor de mercado la tasa subiría al 5,50% anual.

Si pretendemos igualar la rentabilidad del alquiler bajo análisis con la renta que nos genera un plazo fijo a 120 días, la cual ronda el 5% anual, el valor a pagar por la unidad no debería ser superior a los $ 106.000 (U$S 35.500), por lo que se debería abonar por cada m2 U$S 417.

TASAS PLAZO FIJO

Fuente: Banco de Galicia


Otro dato para tener en cuenta es lo baja que resulta esta renta comparativamente si lo medimos con las tasas de inflación de los últimos dos años. Para un horizonte de 10 años en el cual el valor de venta del inmueble sería el mismo en dólares, la tasa de renta generada resultante es sensiblemente inferior a las actuales tasas de inflación, hecho que es un contrasentido.


Fuente: INDEC - ReporteInmobiliario.com


El mismo análisis con un horizonte de 7 años y con tres contratos de locación arroja una renta anual NETA del 1,81%. Ya el año pasado este medio había realizado el mismo análisis con el horizonte de 7 años y la renta que arrojaba era de 0,81% anual.

CONCLUSIONES:

1) Son muy altos los costos de entrada y salida del negocio ($19.710)

2) La inversión posee altos costos de mantenimiento. El costo de las expensas en los períodos en que la unidad no está alquilada, más el mantenimiento gral. de la unidad, hacen trepar al ítem hasta $ 19.350.

3) La tipología se encuentra sobre valorada en teoría en la actualidad: se cotiza en dólares para la venta, pero genera renta mensual en pesos. Esta distorsión hace que el capital a invertir sea muy importante en relación a los flujos de ingresos.

4) El costo de impuestos no es de relevancia para el negocio.



© ReporteInmobiliario.com, Julio 2004.

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