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Período de transición en el mercado inmobiliario

La totalidad de los actores que conforman el universo del mercado inmobiliario tanto desde la oferta como desde la demanda se encuentran en un estado de alerta, demorando sus decisiones con expectativas de un pronto mejoramiento del contexto económico. Escribe: Arq. Mario Goldman



El mercado de inmuebles usados

El presente contexto con una fuerte inflación e incertidumbre en relación al valor del dólar como moneda de transacción se manifiesta y afecta principalmente el universo de las viviendas y departamentos usados, que constituyen alrededor del 85% del parque residencial disponible en la ciudad de Buenos Aires.

Inflación y dificultad en el acceso a la compra de dólares constituyen una doble barrera difícil de salvar y que afecta directamente a la gestión inmobiliaria de este mercado.

En este contexto ambas puntas del mercado, tanto la vendedora como la compradora se encuentran distanciadas en relación al valor real de las propiedades.

El mercado de nuevos desarrollos residenciales y su financiación

Existe una fuerte relación entre el costo estimado de un nuevo desarrollo y el valor del dólar en un determinado momento de la economía. En determinado contexto económico y como refugio de valor puede ser conveniente la inversión inmobiliaria, y en otro contexto este refugio de valor puede ser el dólar en lugar de una propiedad. Esta relación es cambiante y provoca que en determinados momentos sea predominante la oferta y en otros la demanda.

Analizando las series estadísticas de encomiendas del CPAU para obras nuevas de una superficie mayor a los 1000M2 correspondientes al trimestre de marzo/abril/mayo de los últimos cuatro años se observa una muy fuerte y continua disminución del volumen de encomiendas. En el año 2011 se registraron 232 encomiendas, en el año 2012 han sido 156 encomiendas, en el año 2013 fueron 86 encomiendas y este año 2014 totalizaron solamente 82 encomiendas.

Tratando de entender esta retracción en la decisión de encarar nuevos desarrollos en la Ciudad de Buenos Aires, se puede mencionar en primer lugar la muy alta tasa de inflación que limita fuertemente el acceso al crédito hipotecario agregado a la incertidumbre en relación a la situación presente de la economía.

Para salvar en parte esta situación en el mercado de nuevos emprendimientos residenciales los desarrollistas de mayor envergadura ofrecen diferentes modalidades de financiación propia en pesos que varían de acuerdo a la capacidad económica y escala de cada empresa desarrolladora. Esta financiación en pesos con ajustes periódicos de acuerdo a diversos tipos de índices de actualización, es posible por cuanto la totalidad de los costos tanto de materiales como de mano de obra, gastos generales y honorarios profesionales son en pesos.

Este contexto de incertidumbre sobre los costos presentes y futuros de un desarrollo han generado desde el mercado financiero una modalidad de financiamiento original, y es el modelo que propone transformar cada aporte o inversión en una determinada cantidad de M2 en el mismo momento de dicho aporte. Esta acumulación de M2 hace posible el acceso a una casa o departamento de acuerdo a las diferentes ofertas del mercado que se adhieren a este sistema. Este modelo es una forma particular del conocido sistema de “ahorro previo” que con cada suma ahorrada y aportada se compra una cierta cantidad de M2.

El precio de la tierra dada la incertidumbre generada por la inflación, también se encuentra afectada. Esta es una de las razones por las cuales el valor de la tierra en los nuevos desarrollos tiende a pactarse como un porcentaje en M2 de obra terminada a ser entregados al finalizar la construcción, o a cambio de superficie en otros emprendimientos ya finalizados.

No es necesariamente una regla que la construcción sea siempre un refugio de valor. El estado de incertidumbre presente induce al mercado a una situación de “esperar y ver”. Cuando se estabilicen las condiciones de la economía que hoy afectan al mercado, se estará en condiciones de recuperar rápidamente un fuerte nivel de actividad con capacidad para satisfacer a una muy importante demanda, hoy a la expectativa.

Arq. Mario Goldman
Coordinador del Coordinador del Área de Desarrollo Inmobiliario
Consejo Profesional de Arquitectura (CPAU)


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, viernes 13 de junio de 2014

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