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Costos de construcción y mercado

El fuerte incremento de los costos complica al mercado y las valuaciones inmobiliarias. Según el índice CAC desde enero del 2002 los costos se multiplicaron casi 18 veces.



Es bien sabido que un activo inmobiliario cuenta con dos insumos fundamentales, uno de ellos la tierra y el otro la construcción, el resto de los componentes que hacen a un metro cuadrado son elementos más intangibles que estas dos piezas fundamentales, a la hora de desglosar un metro cuadrado de vivienda ya sea en propiedad horizontal o bien sobre lote propio.

Luego del 2002, y viniendo de años con cierta estabilidad en los costos, derivada de la convertibilidad de la moneda local, estos comenzaron a subir, la subida de los costos de construcción fue lenta y sostenida, aunque no tan alarmante hasta agosto del año 2010, luego el incremento aumentó su porcentual de suba haciéndose más relevante aún a partir de junio del 2012; ya en 2014 se comenzaron a ver los índices o cifras más preocupantes: según la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) solamente entre enero y abril del presente año los costos de construcción se incrementaron en un 18,4%. Si tomamos el índice de la Cámara podemos ver que desde enero del 2002, mes en que se comenzó a hacer la medición los costos aumentaron 1.773,90%, o sea que se multiplicaron casi 18 veces.

Hoy según uno de los índices de Reporte Inmobiliario, el índice ICO, el costo de construcción para un edificio en propiedad horizontal se ubica en los $ 6.551,89 por m2 total, pero si se toma la superficie vendible de dicha tipología el constructor debe desembolsar $ 8.851,43 (sin incluirse el IVA ni los honorarios profesionales). En el caso de una vivienda sobre lote propio de perímetro libre, la típica que se lleva adelante en un country o barrio privado, el costo de construcción es aún más elevado llegando actualmente a los $ 9.143,48.




Y es un tema serio que le quita el sueño a más de un desarrollista, profesional, inversor o comercializador. La gran incógnita que se nos plantea es de qué forma van a terminar los índices de costos a fin del presente año. Si se proyecta directamente la tendencia de los primeros 4 meses se puede ver que los costos podrían llegar hasta a un 55% de incremento anualizado, aunque seguramente esto no debería de ser así ya que los primeros meses del año tuvo gran impacto en los costos el incremento salarial, pero más aún el impacto de la devaluación en los costos de los materiales. A ciencia cierta es muy difícil proyectar por ahora un número para finales de 2014 aunque se podría estimar un crecimiento menor al proyectado en base al comportamiento de los costos en los primeros cuatro meses, debido a una previsión de mayor estabilidad con el dólar y menores porcentajes de incrementos que quedarían para actualizar en concepto de mano de obra en lo que resta del año.

Con valores de la tierra estabilizados en dólares, pero con franco ascenso en pesos, efecto de los cambios en la paridad cambiaria y costos de la construcción en ascenso constante es difícil entender qué pueda pasar con el valor de las propiedades; de hecho una de las pocas herramientas que están quedando a mano para valuar un inmueble son prácticamente estos dos datos: valor de la tierra y costos de construcción; pero también es una verdad que la demanda muchas veces ya no convalida esta sumatoria; y es por eso que los números de cantidad de compraventas siguen siendo negativos y muchos por estos días nos seguimos preguntando ¿cuál es el piso?.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014 – lunes 9 de junio de 2014



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