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El alquiler tan preciado

Escasa oferta y aumento en los precios son las dos definiciones que resumen la situación actual del mercado de departamentos en alquiler en Capital Federal.
Las listas de espera para alquilar unidades ya son habituales en lo que va del corriente año en inmobiliarias de los barrios más requeridos de la Ciudad de Buenos Aires. Causas y consecuencias de la actual coyuntura.




La gran cantidad de carteles “en alquiler” que dominó la escena inmobiliaria durante el año 2002, se fue reduciendo paulatinamente hasta estos días en los cuales no es necesario siquiera pensar en colocar un cartel o un aviso para conseguir alquilar un departamento de dos o tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires.

Esta situación, no sólo es una realidad de la que dan fe los corredores inmobiliarios ávidos por conseguir unidades para alquilar, también los datos del relevamiento* de oferta de este primer semestre anualizados así lo demuestran, con una caída que llega al 68 % en la cantidad de departamentos de tres ambientes ofertados entre Enero y fines de Junio del corriente año y una baja del 45 % en los de un dormitorio.

Por otra parte, si se consigue una unidad disponible, el interesado en alquilar se encuentra con una cotización superior con relación al año anterior, en un 19 % en promedio si se trata de un dos ambientes, requiriéndose una media de $ 387 frente a los $ 325 del año anterior. La diferencia pretendida es aún mayor si las comodidades necesarias son dos dormitorios. Así, lo que se ofertaba en promedio $ 475 durante el 2003, llega hoy a $ 570 como media para una unidad de tres ambientes, representando un incremento en términos porcentuales del 20,7 %.


Fuente: ReporteInmobiliario.com (relevamiento propio)


Fuente: ReporteInmobiliario.com (relevamiento propio)


Fuente: ReporteInmobiliario.com (relevamiento propio)


Fuente: ReporteInmobiliario.com (relevamiento propio)

La menor cantidad de unidades disponibles, que avalan cierto aumento del precio por la mayor demanda, se da fundamentalmente por la incapacidad de compra del inmueble. Las necesidades naturales de independencia o crecimiento de espacio habitacional, generadas por creación de nuevas familias, crecimiento de hijos, divorcios, inmigración, entre otras, hoy son cubiertas mediante el alquiler de una vivienda, ante la imposibilidad de llegar a adquirir su propiedad, debido al rezago del ingreso frente al valor de venta del inmueble. Llegar con un valor asimilable a un alquiler o “un poco más” a pagar la cuota de un crédito para la compra de un departamento en la ciudad de Buenos Aires, es hoy imposible.

Grafiquemos mediante algunos números el porqué de esta realidad:

El alquiler de un departamento de dos ambientes, en promedio, subió con relación al que se pedía antes de la devaluación un 13 % , pasando de 341 a 387 $. Mientras, tanto, el valor de la propiedad se incrementó un 110 % , de $ 45.000 a $ 94.400. En el mismo período el salario medio nominal general subió un 25 % (pero fue desvastado por la inflación). Como se ve los valores de alquileres se mantuvieron dentro de la lógica del ingreso en pesos de la demanda, mientras que los de cotización respondieron a cuestiones de inversión ajenas al parámetro del ingreso.

Si bien el aumento del precio de alquiler es de un 13 % frente a un 25 % de actualización nominal del salario. El esfuerzo en términos de salario real para afrontar el pago del alquiler actual se incrementó en un 34 % con relación al porcentaje de sueldo que se asignaba en 2001, debido al efecto diferencial de inflación y actualización salarial.



Es decir, que si el inquilino afrontaba el pago de un alquiler de $ 341 con un sueldo de $ 1000, por ejemplo, la proporción correspondía a un 34,1 %. Esos $ 1000 actualizados según índice de variación del salario general son ahora aproximadamente unos $ 1255 promedio. Pero si se le descuenta el aumento del costo de vida durante el mismo período el salario real actual estaría en el órden de los $ 846 por lo que los actuales $ 387 equivalen a un 45,73 % que se deben destinar para hacer frente al pago del nuevo canon locativo. Por ende, la caida del salario real impacta demandando una mayor parte de salario que en 2001 para acceder al alquiler de un departamento, o bien se debe recurrir a resignar comodidades o relegar ubicación mediante un pago menor para mantener idéntica proporción alquiler-salario . Esta real limitación es la que actúa, por otra parte, contrapesando las pretensiones de un mayor aumento por parte de los propietarios, que a su vez vieron caer la rentabilidad de su inversión inmobiliaria a tasas brutas de entre el 4 y el 5 %, que en el mejor de los casos representan la mitad de las que se obtenían hace 3 años atrás.



Si bien las actuales líneas de crédito hipotecario, en muchos casos, se ofrecen a tasas de interés aún menores que las vigentes con la convertibilidad, lo cierto es que antes de la devaluación mediante el pago de una suma similar a un alquiler o algo superior (no más del 20 %), se podía acceder a un crédito hipotecario para convertirse en propietario de un departamento.
En la actualidad una cuota hipotecaria alcanza al doble del valor de un alquiler, de ahí también el aumento de la demanda, ya que para la mayoría de los asalariados, por ahora, la opción es alquilar

La necesidad de cubrir los requerimientos de vivienda mediante unidades que se encuentren al alcance del bolsillo de la población es otro dato más que se ve claramente en la actual situación de alquileres. Medidas de fomento para unidades que salgan a locación, mediante exenciones o desgravaciones impositivas también para su construcción con ese fin, entre otras muchas viables y posibles podrían ser puestas en marcha por el gobierno de la ciudad en el caso particular de Buenos Aires y así atender también a una incipiente crisis y precarización habitacional que ya es posible avisorar.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

*Para realizar el estudio se tomaron al azar 8 calles de la Ciudad de Bs. As. (Cramer, Av. La Plata, Bme. Mite, Juramento, Av. Corrientes, Av. Nazca, Av. Scalabrini Ortiz y Av. Santa Fé) de dichas calles se tomaron todas las publicaciones de alquiler en los clasificados de Clarín y La Nación, entre las numeraciones 500 al 2000 de los años 2001 en adelante. Luego se segmentaron todas las propiedades de 2 y 3 ambientes que en su precio no tuvieran incluidas las expensas, que no contaran con cochera, que no se ofertasen amuebladas y que no incluyan dependencias



© ReporteInmobiliario.com, Julio 2004.

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