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El mercado inmobiliario rural a diciembre de 2013

La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales realizó un balance de la situación del mercado inmobiliario de campos a fines de 2013. Precios, modalidad de las operaciones y tamaño del mercado figuran entre los temas abordados. En la “pampa húmeda” los valores se encuentran entre un 15 a un 20 % por debajo de los de fines de 2011



La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales, emitió un informe a modo de balance sobre la situación general por la que atraviesa el mercado inmobiliario de tierras rurales, lo que sigue es un extracto del informe de CAIR

Se cumplen poco más de dos años de las restricciones para la operatoria con divisas en el mercado cambiario, lo que continúa siendo la principal causa que dificulta las operaciones inmobiliarias rurales. Se reciben numerosas consultas sobre cuál es la forma de operar en el mercado local de tierras.

La Ley 26.860 de Exteriorización Voluntaria de la tenencia de Moneda Extranjera en el país y en el exterior (blanqueo de capitales), con su instrumento financiero, el CEDIN (Certificado de Depósito para Inversión), no resultó para nuestro mercado, ni para el de otras inversiones, el medio esperado para que se reactivaran las operaciones.

Actividad agropecuaria: retenciones, atraso cambiario, aumento de costos, presión fiscal y baja de la rentabilidad

No ha habido en el semestre que termina, medidas gubernamentales de importancia que hayan modificado el rumbo de una actividad agropecuaria, signada por el intervencionismo estatal (retenciones, tipo de cambio, permisos de exportación, etc.) en los mercados de productos más importantes. Asimismo el tiempo pasa, sin que se haya atacado el problema inflacionario y por ende, un creciente incremento de costos que, sumados a la presión tributaria, siguen atentando contra la renta.

En el ámbito agropecuario se reitera, que lo que ocurre por ejemplo, con el trigo, maíz y la carne, ya no es un tema económico ni financiero, es ideológico. Otra grave cuestión, ya advertida en numerosas oportunidades por los organismos técnicos públicos y privados, es el creciente desbalance entre la siembra de gramíneas (trigo, maíz) y leguminosas (soja) y si esto no se revierte con incentivos a los productores, generaran un costo elevadísimo por el deterioro de los suelos y por ende su potencial productivo futuro. Asimismo nuevos actos económicos hoy son alcanzados con impuestos – antes exentos. El último ejemplo es la transferencia de sociedades a través de la venta de acciones, que ahora tienen un costo fiscal del 15% sobre el monto de dichas transacciones. También, la distribución de dividendos a los socios, de S.A., S.C.A. o S.R.L. están gravados con una tasa adicional en cabeza de cada uno de los accionistas, del 10 %. Siendo que dichas entidades ya pagaron un 35 % de impuesto.

En resumen y ya siendo reiterativos: sin renta no hay sustentabilidad.

Ley de Tierras 26.737 y Decreto Reglamentario 274:

La autoridad de aplicación de la ley, el Registro Nacional de Tierras Rurales (R.N.T.R.) y el Consejo Interministerial de Tierras Rurales (C.I.T.R.) creados por la misma, fueron avanzando y poniendo en conocimiento público (23/07) el resultado del principal relevamiento de tierras en manos de extranjeros, que arrojó un total de 15.881.039 has., lo que equivale a un 5,93 % de las tierras rurales a nivel nacional. Asimismo la determinación de equivalencias en algunas provincias, respecto de las 1.000 has en la Zona Núcleo (Art. 10), que aún lejos está de darse por concluido. Si bien algunas provincias ya las han realizado y dado a conocer a través de Decretos y Resoluciones, solo dos de ellas (Mendoza y Formosa) están operativas, faltando a la fecha otras determinadas que el C.I.T.R., aun no las ha aprobado.

En varias oportunidades miembros de la Comisión Directiva de la C.A.I.R., se entrevistaron con las autoridades del R.N.T.R., no solo para obtener información, sino para conocer los criterios interpretativos que se están aplicando para determinar las normas o limitantes y a su vez, plantear casos que aún no se hallan contemplados en la mencionada Ley.

Respecto de la operatoria con extranjeros, la Dirección Nacional del Registro Nacional de Tierras Rurales, dio a publicidad en el Boletín Oficial del 25/04/2013 la Disposición nº 1 que puso en marcha el Sistema de Trámites y Solicitudes desarrollado con un software, que permite vincular inmuebles de distintas provincias con sus titulares. El Registro ya cuenta con la primera base de datos nacional de información unificada sobre las tierras rurales en manos de extranjeros. Esto permite ya habilitar (Certificado de Habilitación) o no (Constancia de Denegación) el por ahora primer trámite sobre la base de 1.000 has. En este encuadre se ha escuchado, que se han realizado escasas operaciones, estando otras pocas más, pendientes de resolución. En este aspecto señalamos la inaccesibilidad de la información, que debiera ser pública.

Entre los socios de esta Cámara, se percibe un mayor optimismo en cuanto a que, establecidas las equivalencias en las provincias respecto de la Zona Núcleo, los extranjeros puedan volver realizar inversiones.

Compra – Venta de inmuebles:

Durante el último semestre se continuó operando con mucha pesadez. No obstante ello, hemos recibido información de una mayor cantidad de operaciones respecto al primer semestre y un poco más aún que en el segundo semestre del 2012, sin que éstas indiquen claramente algún cambio notorio en las tendencias de un mercado que se encuentra dominado por una diversidad y combinación de factores negativos, que conspiran contra la concreción de las operaciones. En cuanto al volumen de ventas todavía dista mucho de lo que entendemos debería ser un mercado inmobiliario rural normal.

A medida que pasa el tiempo, crece lentamente la oferta, aunque se percibe mayor cantidad en las zonas extra-pampeanas.

Como suele ocurrir, la mayor oferta se registra en aquellos lugares o regiones, donde la climatología ha afectado el resultado de las explotaciones agropecuarias.

Han vuelto a registrarse algunos, muy pocos, remates judiciales de propiedades con resultados variables (concreciones, suspensiones y prórrogas, etc.) y con precios logrados por debajo de las expectativas.

Las operaciones concretadas fueron mayormente resueltas al contado, conviviendo monedas de pago en dólares billete, pesos o combinación de ambas. Negocios de mayor envergadura, se abonaron directamente en el exterior.

Con relación a la demanda observamos un ingreso de compradores extra sector que compiten con los inversores locales tradicionales. Pero, en ambos casos, el perfil de compra de los mismos busca un importante descuento en el precio, sobre los valores solicitados que conspira con la resolución de los negocios. Todo ello, bajo la premisa de que la compra se concreta en la medida que los compradores estén convencidos de hacer un buen negocio.

Son determinantes en los negocios, las limitaciones que argumentan los compradores respecto del tratamiento político-económico que este gobierno le da al sector.

Perspectivas futuras:

Lo lógico sería esperar, con el último resultado electoral desfavorable del actual gobierno, que el mismo realice cambios en su política económica, que revierta una situación de estancamiento e incentive la producción agropecuaria, pudiendo así generar nuevas oportunidades de negocios y reactivar el interior del país. Aunque ha quedado probado durante estos años pasados, que la lógica del sector no se aplica a la lógica del gobierno.

El resultado de las elecciones, generó en un principio, un clima más positivo en los operadores, sobre todo después de las PASO. Esta situación todavía no se manifiesta concretamente, pero si en el ánimo de los inversores. Si se aclara el panorama político, se aclara el camino económico a recorrer reapareciendo nuevamente las intenciones de inversión. Recordemos que hasta 2011, no eran muchas las oportunidades para invertir, porque los precios subían constantemente y la oferta era escasa. Hoy ya no es así, el mercado presenta nuevos precios y oportunidades, después del letargo a que se ha visto sometido.

Precios:

Si bien insistimos, que son pocas las operaciones que se llevaron a cabo, se mantiene en la mayoría de los casos la disminución en los precios de entre un 15 % y hasta un 20 % en la “pampa húmeda”, sobre los valores que se manejaban hasta fines de 2011. Como así también, que la baja llega fácilmente al 30 % en zonas no centrales y marginales.

La rentabilidad de casi todos los productores es sumamente magra (solo los salva la escala), la presión impositiva directa e indirecta es de las más altas del planeta y todos sabemos que el principal incentivo para producir más, es la renta. Si la misma desaparece, las consecuencias aparecen a la vista inmediatamente, menor inversión y consecuentemente la adecuación de los valores de la tierra a la rentabilidad actual.

Continúan las dificultades para resolver cada operación por las diferentes monedas y medios de pago que siguen siendo un enorme escollo que atenta contra la poca fluidez del mercado.

Las operaciones con plazos prácticamente han desaparecido por la falta de certezas a la hora de cobrar. Es común escuchar negocios muy importantes a los cuales las partes concurren ligados solo “con un apretón de manos”.

A pesar de los esfuerzos inducidos por el gobierno, la moneda de cambio y comparación para nuestro sector, seguirá siendo el dólar billete o transferencia.

Arrendamiento de propiedades:

Los alquileres agrícolas sufrieron para esta campaña una sustancial demora en el cierre de los mismos, debido fundamentalmente a los no muy buenos resultados de la campaña anterior, que retiro del mercado o redujo la presencia de los grandes y medianos operadores y la suba gradual de los costos operativos que amerito realizar con mayor prudencia las ofertas. También la sequía en algunas áreas, demoró el inicio de la campaña.

Si bien muchos negocios se realizaron sobre el filo de las fechas de siembra, también es cierto que muchas hectáreas quedaron sin alquilar. Esto no deja de ser un problema para posteriores campañas, a causa de algunas especies resistentes al glifosato, tema que muchos propietarios no alcanzan a comprender.

En cuanto a los precios, las operaciones concretadas sufrieron una baja que oscila, según casos y zonas, entre el 10 % y el 15 %, con respecto a la campaña pasada. Las formas de pago fueron diversas y variaron en función de la oportunidad. Los campos de riesgo agrícola alto son de los que quedaron sin alquilar o destinados a ganadería y en el mejor de los casos, son los que sufrieron mayores castigos.

Como también lo mencionáramos en nuestro informe anterior, no hubo una receta única en esta campaña para la formalización de los contratos. En algunos casos se volvió a la antigua figura de la “aparcería”, con porcentaje creciente para el propietario del campo a medida que aumente el rendimiento. También se observaron contratos mixtos con pagos parciales y escalonados en el tiempo como resultado de un menor capital de trabajo o con la mitad o mayor parte del pago a cosecha, ya sea en dólares oficiales y/o quintales de soja. Estos últimos, en función de su cotización Mayo 2014 del MTBA.

Respecto de los granos finos, se volvió a sembrar poco trigo y más cebada.

Comentarios finales:

Se observa, que algunos inversores comienzan a tomar decisiones de compra, luego de un período de poco más de dos años de baja en los precios encontrando las oportunidades de campos y precios que anteriormente no estaban disponibles en el mercado.

Luego de más de 24 meses de parálisis en la actividad inmobiliaria rural y observando el acontecer político de nuestro país, donde todos los indicadores nos llevan a pensar que la gestión de este gobierno concluye su mandato, la Argentina aparecerá en la región con valores muy competitivos y volverá a ser un polo muy interesante de inversión.

Por reuniones y conversaciones mantenidas con autoridades del Registro Nacional de Tierras Rurales, estamos en condiciones de afirmar que durante el primer trimestre del 2014, varias Provincias más tendrán sus equivalencias aprobadas y en forma operativa.

No debemos olvidar que del Censo del RNTR surge que todavía existen en nuestro país, cerca de 24 millones de hectáreas disponibles para la venta a inversores extranjeros y que estos podrán acceder a los módulos de equivalencia aplicados para cada Departamento y/o Provincia.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, miércoles 15 de enero de 2014


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