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Radiografía de la oferta y demanda de departamentos en Bs As

¿Qué y donde buscan los potenciales compradores? ¿Que unidades son las más ofertadas?. ¿Qué barrios prefiere la demanda?. ¿Que departamentos se buscan más en cada barrio?. Un completo panorama de la oferta y demanda de departamentos en la ciudad de Buenos Aires en base a más de 450.000 búsquedas en los últimos 3 meses. Palermo “reina” en Buenos Aires. ¿Una ciudad de 2 ambientes?



Las cifras estadísticas no siempre ponen de manifiesto novedades pero siempre resultan útiles para confirmar o no algunas presunciones. Otras veces resultarán claves para modificar rumbos de acción o torcer intenciones que eran sostenidas de manera intuitiva a priori, antes de conocer los datos. Para cualquier observador medio, no resulta ninguna novedad que la zona norte y centro de la ciudad es la más consolidada en la oferta de unidades de departamentos y que por el contrario las zonas sur y oeste se hallan relegadas en este aspecto. En reiteradas oportunidades y recurriendo a permisos de edificación solicitados hemos destacado como, incluso durante estos últimos 10 años, este desbalance se ha acentuado. En esta oportunidad incorporamos una nueva herramienta de medición a partir de la oferta y las búsquedas realizadas en nuestro portal y que con periodicidad trimestral se incorporará a la manera de índices para medir la evolución de oferta y preferencias de la demanda.

Los datos que brevemente reflejamos en este primer informe surgen de las más de 450.000 aperturas - 455.756 exactamente - de avisos realizadas durante un periodo de tres meses comprendido entre agosto y el recientemente finalizado octubre de este año y de las casi 19.000 (18.887) unidades de departamento ofertadas en las distintas publicaciones.

La oferta de departamentos

Sobre los 18.887 departamentos disponibles en oferta en la ciudad de Buenos Aires, casi las dos terceras partes corresponden a unidades de 1 y 2 ambientes. Entre ambas suman el 65,4 % del total.

Así como estas cifras ponen en evidencia la fuerte concentración por tipología en la oferta de unidades con superficies más acotadas, también a partir de su ubicación puede reflejarse las condiciones de la distribución territorial de la oferta en la ciudad.

Así, la fuerte concentración de la oferta queda incontrastablemente de manifiesto en el hecho de que en sólo 8 barrios de la ciudad se ubica el 53,77 % de la cantidad total de departamentos a la venta ofertados durante los últimos tres meses. Por caso, sólo entre Palermo y Belgrano reúnen más de la cuarta parte de viviendas en propiedad horizontal que se ofrecen a la venta en CABA (25,91 %).

Sólo dentro de las calles del barrio de Palermo (una vez filtrados los resultados con el fin de evitar que se incorpore a este barrio oferta que esté fuera de sus límites) se acumula el 14,26 % de la oferta, mientras que en Belgrano su localiza el 11,65 % del total.

En el otro extremo, en Villa Riachuelo al sur de la ciudad, quien busque un departamento para comprar se encontrará con las mayores dificultades para hallarlo ya que en esa localización sólo encontrará el 0.01 % de la oferta de departamentos.

También la oferta de unidades en propiedad horizontal más nueva, con una antigüedad inferior a los cinco años se concentra en Palermo y Belgrano. En tercer lugar puede hallarse dentro de Caballito la mayor cantidad de departamentos con menor antigüedad, seguido luego en ese ranking por Villa Urquiza, Recoleta, Nuñez y Flores.


¿Que busca el potencial comprador y donde?

Por el lado de la demanda potencial, sobre las 455.756 visitas realizadas en avisos de departamentos en el trimestre agosto-octubre, resultó el barrio de Palermo el que reunió la mayoría de las búsquedas con el 14,29 %.

Palermo fue así también el barrio donde la demanda visualizó más avisos de oferta de departamentos con 65133 visitas. Belgrano figuró en segunda posición con 47.657 visualizaciones concretas de departamentos en oferta lo que representó el 10,46 % de la totalidad.

El tercer barrio que aparece atrayendo mayor cantidad de compradores potenciales de departamentos es Caballito, los avisos de unidades localizados en él, concitaron el interés del 6,9 % del total de consultas a los avisos, con un número de 31451 aperturas de avisos. Barrio Norte y Villa Urquiza siguen en la preferencia de quienes consultan sobre departamentos en venta en la ciudad de Buenos Aires con el 5,31 y el 4,52 % respectivamente. En coincidencia con los datos que surgieron al analizar la oferta, sólo 7 fueron las consultas realizadas por departamentos en Villa Riachuelo, resultando también en este caso así como el menos ofertado el barrio menos demandado en unidades en propiedad horizontal dentro de la ciudad de Buenos Aires.

En general se observa una alta coincidencia entre la localización de las unidades en oferta con la cantidad de consultas efectuadas por virtuales interesados. Como se señalara anteriormente, Palermo, Belgrano y Caballito figuran en ese orden encabezando el ranking de los barrios donde más se ofertan departamentos como así también donde más se realizan búsqueda. El desfasaje más marcado entre cantidad de oferta e interés que surge a partir del número de búsquedas generadas corresponde a Puerto Madero que se ubica en el puesto número 33 dentro del ranking de departamentos ofertados con un total de 135 unidades y en el puesto 16 en cantidad de visualizaciones realizadas con un total de 7.951.


Claramente los departamentos con un dormitorio resultan los que más despiertan el interés de quienes buscan propiedades ya que más de la mitad de las 455.756 aperturas de avisos correspondieron a departamentos de dos ambientes. Esta tipología de un dormitorio concitó el 56 % del interés total. Las unidades de un ambiente tuvieron cerca de 45.000 visualizaciones llegando casi al 10 % de la totalidad, mientras que los departamentos con dos o más dormitorios fueron vistos por el 34 % restante.

Sólo en la zona correspondiente al barrio de Recoleta, reconocido comercialmente como Facultad debido a que en su entorno se concentra una importante cantidad de universidades, las unidades de 1 ambiente concitan la mayoría de las búsquedas, con el 53 % de las búsquedas totales en esa zona.

En Villa Santa Rita, Villa Ortuzar, San Cristobal y San Nicolas es donde el interés parece estar centrado casi con exclusividad en departamentos de dos ambientes ya que alcanzan porcentajes de búsquedas del 83,13 %; 74,88 %; 74,73 % y 74,52 %, respectivamente. Es decir que 3 de cada 4 personas que buscan departamentos en esos barrios e incluso más en Villa Santa Rita están interesados en unidades con un dormitorio. En Palermo, el barrio más demandado, los departamentos de dos ambientes también son mayoría, aunque con una tasa mucho menor, del 54 % del interés de las búsquedas.

En el otro extremo, en Parque Avellaneda, Villa Soldati y Villa Lugano, los departamentos de dos ambientes cuentan con la menor tasa de interés por parte de la demanda potencial ya que reúnen un porcentual del 18,02%, 16,17% y 5,59% de las búsquedas de departamentos que se hacen respectivamente en cada uno de esos barrios.

La distribución porcentual de las búsquedas de departamentos en cada uno de los barrios evidencian claramente que en las zonas localizadas en el norte y centro de la ciudad, las unidades de reducidas dimensiones son las más requeridas, coincidentemente con zonas de valor inmobiliario más alto y mayor densidad edilicia. Por el contrario en los barrios del sector oeste y sur de la ciudad, que en términos generales cuentan con valores más bajos, son las unidades de mayor superficie las que generan el mayor interés en los potenciales compradores.

Así puede corroborarse también mediante la estadística de búsquedas realizadas en los últimos tres meses, ya que en los barrios de Villa Soldati, Parque Avellaneda, Villa Real y Nueva Pompeya, las aperturas de avisos de venta de unidades de 3 o más ambientes son amplia mayoría con el 81,95 %; 76,26 %, 70,19 % y 67,69 % respectivamente.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013 – martes 12 de noviembre de 2013


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