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Divorcio de la construcción y el mercado inmobiliario

Según un informe del Banco Ciudad, la construcción continúa su senda ascendente, divorciándose cada vez más de la golpeada actividad inmobiliaria, mientras que la baja del costo de la construcción en dólares, combinada con las restricciones para atesorar divisas y girar dividendos al exterior, explicarían el repunte de edificaciones comerciales y productivas. Resumen del informe económico del Banco Ciudad.



Según el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC-INDEC), en septiembre la expansión del sector fue del 7,4% interanual (a/a), acumulando una mejora de 4,6% en los primeros nueve meses de 2013. En su medición sin estacionalidad (s.e.), el ISAC avanzó un 0,7% con respecto a agosto, reforzando su tendencia ascendente y, si bien aún se encuentra 1,6 puntos porcentuales (p.p.) por debajo de su pico de 2011, acumula cuatro trimestres consecutivos de recuperación, con un alza interanual de 6,6% en el tercer trimestre. Con estos datos, la actividad de la construcción se mantiene como una las más dinámicas de 2013, junto con el agro (a partir del rebote de la cosecha, tras la sequía de 2012) y la producción automotriz (asociada la recuperación de las exportaciones a Brasil del primer semestre).

¿Cuáles son los principales impulsores de la recuperación sectorial? En primer lugar, la obra pública pre-electoral.
Las obras de infraestructura y viales resultaron las más dinámicas en septiembre, con subas del 14% interanual, volviendo a exhibir tasas de expansión de dos dígitos como en anteriores períodos electorales. Por otro lado, las edificaciones comerciales, de oficinas e industriales también muestran un repunte (9,5% a/a), seguidas por las edificaciones de viviendas, que crecieron un 4,7% anual. En concordancia con el resto de los segmentos, las construcciones petroleras también aumentaron en septiembre (2,7% a/a), aunque no lo suficiente como para acumular una expansión en lo que va de 2013 (-2%).

En el caso de las obras residenciales, desempeña un rol no menor la caída del costo de la construcción medido en dólares (al tipo de cambio paralelo). Si bien el Índice de Costo de la Construcción (ICC) del INDEC creció en septiembre un 21,9% anual, acelerando su ritmo respecto a los meses previos y acumulando un alza de 18,6% respecto a diciembre de 2012, el costo medido en dólares “blue” (de referencia para el precio de los inmuebles) sigue bajando. La estimación de Reporte Inmobiliario sobre el costo de construcción del m2 vendible de una propiedad horizontal, medido al tipo de cambio “blue”, registra una caída del 17% anual (-15,5% respecto a diciembre), siendo este un elemento que ayuda a impulsar la construcción residencial, tanto desde el “pozo”, como de las familias que realizan mejoras y refacciones en sus inmuebles.

La baja del costo de la construcción en dólares, combinada con las restricciones para atesorar divisas y girar dividendos al exterior, sumada a créditos a tasas reguladas, también ayuda a explicar el repunte de las edificaciones comerciales y productivas, buscándose, al igual que en el caso de las familias, invertir en activos dolarizados, sacando provecho de la brecha cambiaria.




A pesar de la recuperación de la construcción, el negocio inmobiliario no encuentra un piso. Según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, las operaciones de compra venta de inmuebles se redujeron un 19% anual en agosto, acumulando sólo 21.400 operaciones en lo que va de 2013, con una caída de 33%. Fruto de esta dinámica bajista, el mercado inmobiliario se encuentra operando en los menores niveles en más de 20 años, incluso por debajo de los críticos 2001 y 2002.

Esta caída, iniciada en 2012, está especialmente asociada a las restricciones a la compra de dólares y al salto del tipo de cambio paralelo, predominando una postura conservadora tanto de la oferta como de la demanda de inmuebles usados, que mantienen al mercado inmobiliario virtualmente paralizado. Asimismo, la brecha abierta entre el ingreso de las familias y la cotización del dólar paralelo (referencia para expresar el precio de las propiedades en pesos) es otro de los elementos que golpea a la demanda final de inmuebles.

La relación entre los salarios y el precio del m2. A junio de 2013, el INDEC informó salarios promedio en la Ciudad de Buenos Aires de $8.600, equivalentes a USD 1.044, al tipo de cambio paralelo del mismo período.
Estos datos abren una brecha cada vez mayor entre los salarios y el valor del m2, impactando negativamente en la cantidad de operaciones. En términos del poder de compra, para acceder a un departamento usado de 30 m2 en la Ciudad de Buenos Aires por un valor total de USD 57.000 (USD 1.900 el m2), en junio se necesitaban 55 salarios promedio, mientras que un año atrás se requerían 43 sueldos y 38 en 2011. Esto implica que para comprar la misma propiedad se necesitan 17 salarios más que hace dos años, lo que equivale a un alza del 45%. Los datos históricos muestran que a mayor cantidad de salarios necesarios para adquirir un departamento usado se concreta una menor cantidad de operaciones de compra-venta, siendo el año 2013 paradigmático en este sentido: la brecha entre el valor del m2 y el salario mensual se disparó un 70% y la cantidad de escrituras en la Ciudad cayó un 31%.

Por otra parte, para acceder a un préstamo hipotecario que financie el 75% del valor del inmueble se necesitaban, a junio de 2013, 14 sueldos de un empleado registrado de CABA, de manera de ahorrar el 25% de un valor del departamento y el resto financiarlo. Dos años atrás, para ahorrar el equivalente al 25% del valor de la misma propiedad se requerían menos de un año de sueldos, es decir, un 30% menos. En otras palabras, mirando el indicador que se mire, a partir de la imposición del cepo cambiario, se produjo un fuerte deterioro en la capacidad de acceso a la vivienda por parte de los asalariados.

En este contexto, ¿cómo sigue la historia? Por un lado, es previsible una retracción de la obra pública tras las elecciones, que podría presionar a la construcción a la baja, junto con cierta reducción de la obra residencial privada, según se desprende de las estadísticas de los permisos de construcción (de acuerdo a un relevamiento del INDEC, referido a la superficie a construir, los permisos de edificación para obras privadas en una nómina representativa de 42 municipios acumulan una caída de 10% en lo que va de 2013). En este sentido, la construcción podría experimentar una caída en 2014, aunque manteniéndose en niveles históricamente elevados. La experiencia de Venezuela puede ser aleccionadora en este sentido: con una brecha cambiaria de 380%, cepo al dólar y tasas de interés reales negativas, la construcción acumula una caída del 3,8% en 2013, respecto del pico histórico de 2012, pero se mantiene 45% por encima de los niveles de 7 años atrás, previo al salto de la brecha cambiaria.

Por el contrario, en el caso del mercado inmobiliario las perspectivas no resultan alentadoras, y poco puede esperarse hasta tanto no se solucione el problema de fondo: alta inflación, desdoblamiento cambiario y falta de crédito de largo plazo. El escaso desarrollo que alcanza el crédito hipotecario en nuestro país contrasta con la profundidad que alcanza este mercado en otros países de la región y con la evolución que ha mostrado el financiamiento total al sector privado. El crédito hipotecario en el país equivale a tan sólo al 1,7% del Producto Interno Bruto. Esta cifra, de por sí modesta respecto de nuestra propia historia (llegó a representar 5 puntos del Producto en los ´90s), resulta aún más decepcionante si se la compara con los valores que presentan otros países latinoamericanos, en los que el financiamiento para la vivienda alcanza una profundidad sensiblemente mayor a la que se observa en nuestro país: en Panamá y Chile, por caso, el crédito hipotecario alcanza niveles equivalentes al 21% y 17% del PIB, respectivamente, mientas que en Perú alcanza el 4,4% del PIB y en Brasil el 4,1%.

Extracto del Informe Económico Semanal del Banco Ciudad
estudioseconomicos@bancociudad.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, jueves 7 de noviembre de 2013



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