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Economía, construcción y Real Estate: ¿Hacia dónde van?

¿Qué factores explican el actual nivel de actividad de la construcción durante 2013? ¿Que puede esperarse para el 2014?. Escribe: Pablo A. Lara, Economista, Director de ESTRATECO Consultores



Al momento de conjeturar cuál será el curso de la economía argentina y, en particular, de la construcción y del mercado inmobiliario en el futuro próximo, se debe partir del siguiente hecho: el gobierno nacional enfrenta un grave problema de credibilidad/confianza de los agentes económicos en él. Principalmente, aunque no exclusivamente, de los agentes económicos que cuentan con capacidad de ahorro o cuentan con recursos excedentes.

Este es el punto central a partir del cual debe construirse cualquier escenario que busque delinear el sendero que transitarán la economía argentina en general y la construcción y el real estate en particular en 2014-2015.

Por un lado, un gobierno ‘increíble’ provoca que los agentes económicos quieran cubrirse o refugiarse en activos que le permitan capear un temporal en forma exitosa, dejando de lado las alternativas de inversión que ofrecen rendimientos más atractivos, pero también más riesgo. Si después el mismo proceso de búsqueda de refugio en un mismo activo desata un proceso especulativo y la rentabilidad crece, la misma se toma como un regalo, pero claramente no forma parte del objetivo primario. Y es lo que viene ocurriendo con elevada intensidad desde 2011 en adelante.

Por el otro lado, la falta de credibilidad de un gobierno que está por comenzar a transitar la última mitad de su mandato, lleva a pensar que el escenario más probable será el de ‘mantener el status quo’ todo el tiempo que pueda y sólo reaccionar frente a incendios que puedan surgir, producto de las crecientes inconsistencias que exhibe la política económica (ej.: endurecimiento de los cepos comercial y cambiario para morigerar el drenaje de divisas del Banco Central) y/o como consecuencia de cambios en variables que están fuera de su control (ej.: política monetaria de EE.UU., una eventual nueva sequía que afecte la producción agrícola, deterioro de la economía brasileña, etc.).

Difícilmente el gobierno nacional intente ir ‘por la gloria’ y trate de implementar en forma voluntaria un cambio integral de la política económica y de la forma en que gestiona la misma, es decir un giro hacia la racionalidad que busque allanar el camino para el futuro sucesor (cualquiera sea su signo político). Asimismo, tras los resultados electorales de agosto y octubre pasados, parecen también bajas las probabilidades de que el gobierno pueda adoptar una posición más intransigente aún (que implique profundizar el estilo K).



¿Qué factores explican el rebote de la economía argentina durante 2013?

El rebote económico 2013 se debió principalmente a: 1. Recuperación de la producción agrícola, debido a la superación de la grave sequía experimentada durante la campaña anterior; 2. Crecimiento de la producción y comercialización de automóviles, producto de la mayor demanda de Brasil; 3. Tasa de inflación elevada y creciente, que fomentó el consumo presente de bienes durables y desalentó una vez más el ahorro en moneda nacional; 4. Oportunidad planteada por la gran ampliación de la brecha entre el dólar comercial/turista y el dólar paralelo, producto del endurecimiento del cepo cambiario, lo que generó un importante flujo de recursos hacia las actividades del turismo emisivo, la compraventa de automóviles (mayormente importados) y a la construcción y refacción/ampliación de inmuebles, a lo cual debe agregarse el impacto positivo que todo ello tiene sobre el transporte, el comercio de bienes y servicios y la intermediación financiera; 5. Elecciones legislativas de medio término, en las cuales oficialismo y oposición se jugaron mucho más que la mera renovación parcial de las cámaras del Congreso Nacional, lo que motivó, entre otras acciones, un importante impulso de la inversión pública por parte del gobierno nacional y de los subnacionales.

¿Cuáles de estos factores seguirán operando en 2014?

Podría inferirse que los puntos 3 y 4 seguirán empujando a los agentes económicos a elevar su consumo de bienes durables y servicios durante 2014. Sin embargo, la velocidad a la que viene perdiendo reservas internacionales el ente monetario, lleva a pensar en un endurecimiento de los cepos comercial y cambiario. Y esto reducirá tales consumos, por caída de volúmenes y/o por encarecimiento relativo de los mismos. Y a ello debe agregarse un cada vez más probable cambio de la política monetaria de EE.UU., que afectará el nivel de liquidez mundial y, por lo tanto, el valor de las commodities y de los activos medidos en dólares.

Entonces, las perspectivas para 2014 son de ‘estancamiento’ de la actividad económica (en un nivel históricamente muy alto y aún con elevado nivel empleo), con mayor tasa de inflación (a pesar de la continuidad de la política de controles selectivos de precios), mayor ritmo de depreciación del peso argentino, y más restricciones operativas en el frente externo (comercial, turístico y de servicios financieros).



¿Qué factores explican la expansión de la actividad de la construcción en 2013?

Son 4 los factores principales: 1. El proceso de inversión en construcción tiene inercia, debido a que la ejecución de las obras tiene una duración promedio de 24 a 36 meses. La gran cantidad de obras privadas puestas en marcha durante 2011 morigeró el proceso recesivo de 2012 y este año contribuyó a sostener un elevado nivel de actividad; 2. Reactivación de la inversión pública gracias al calendario electoral; 3. Ampliación de la brecha cambiaria favoreció la construcción y refacción/ampliación de inmuebles, que recibió recursos desde el mercado inmobiliario. El cepo cambiario movilizó en forma positiva a los desarrolladores inmobiliarios (con proyectos en marcha o próximos a ponerse en ejecución), que ‘aceptaron’ un importante ajuste a la baja del precio de venta del metro cuadrado medido en dólares. En cambio, los propietarios de unidades usadas y nuevas terminadas se mantuvieron ‘duros’, no estuvieron dispuestos a aceptar la caída del precio del metro cuadrado producto de la devaluación del peso y entonces cayó la cantidad de viviendas ofrecidas en venta. Los números son contundentes. En los últimos 24 meses el costo de la construcción relevado por la CAC acumuló una baja de casi 27,5% en dólares. En tanto, el precio de venta (pretendido por los oferentes) por metro cuadrado mostró un avance de 15,2% en la ciudad de Buenos Aires, siguiendo los relevamientos que efectúa trimestralmente Reporte Inmobiliario. Esto resulta consistente con las fuertes contracciones del mercado inmobiliario. Ejemplo: escrituras en ciudad de Buenos Aires: -27,2% entre 2011 y 2012; -32,6% entre enero-agosto de 2012 y 2013; 4. La ejecución del plan PRO.CRE.AR. también movilizó la actividad sectorial a lo largo del año en curso.

¿Cuáles de estos factores seguirán operando en 2014?

Cuando se mira hacia adelante, el nivel de actividad de la construcción dependerá en forma creciente de cómo influyan los puntos 3 y 4. En referencia a la brecha cambiaria, probablemente siga favoreciendo la actividad de la construcción, sobre todo de refacciones y ampliaciones, pero debe señalarse que la superficie autorizada a construir en los principales 42 municipios del país, según el INDEC, continúa retrayéndose (en enero-septiembre de 2013 acumuló una baja de 10,0% anual; 2º año consecutivo).

En lo que respecta al plan PRO.CRE.AR, cabe esperar que siga influyendo positivamente, dado que recientemente se anunció una ampliación el programa. En todo caso, la intensidad de la tracción que vaya a ejercer dependerá de la velocidad con la cual asigne los fondos el gobierno nacional.

Asimismo, el cada vez más probable cambio de la política monetaria de EE.UU. para 2014, al afectar el valor del dólar, impactará negativamente sobre el valor de las commodities y de los activos, entre ellos los inmuebles. A raíz de esto cabe esperar que la dureza del mercado inmobiliario continúe en el tiempo, en la medida que los propietarios no se decidan a aceptar las condiciones del mercado. En cambio, el impacto sobre la actividad de la construcción podría verse morigerado, debido a que el costo ya experimentó una importante corrección en los últimos dos años.





Pablo Lara – Economista – Director de ESTRATECO Consultores


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, lunes 4 de noviembre de 2013





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