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Fideicomisos al costo “for export”

Nuevo sistema de inversión inmobiliaria en New York, inspirado en los modelos que se usan en nuestros mercados. El cambio más relevante que se está introduciendo, se centra precisamente en la estructura de financiamiento de los nuevos proyectos. Por Damián Tabakman






La New York State Office of the Attorney General acaba de emitir un Memo muy novedoso para ese mercado, gracias al cual los desarrolladores podrán empezar financiar sus proyectos con un sistema similar al que usamos en nuestro medio con los fideicomisos al costo. Hasta ahora, quien invierte capital de riesgo en un emprendimiento tiene por única expectativa lograr cierta rentabilidad, y quien compra una unidad, tiene un régimen muy estricto de protección para adquirentes de condominios. De hecho sus aportes durante la obra (que son un porcentaje menor del precio) usualmente van a una cuenta escrow, a la cual no puede acceder el developer que tradicionalmente fondea sus obras con créditos bancarios.

A partir de ahora, se permite que los compradores o inversores aporten directamente su capital al vehículo responsable del negocio, con el derecho a optar por una unidad concreta y específica del condominio. Se espera que esta nueva modalidad tenga amplias consecuencias sobre el mercado. De hecho, puede hacer que los precios de la tierra suban aun más, como ocurrió aquí con la generalización del uso de los fideicomisos al costo. Pero al mismo tiempo servirá para que los bancos puedan verificar con mayor claridad cuál es la demanda real de los proyectos a financiar (sobre todo de los emprendedores más pequeños), sin necesidad de forzarlos a hacer preventas públicas importantes que luego no les generan fondeo y que los obliga a fijar precios que más adelante podrían ser más altos.

El cambio más relevante que se está introduciendo, se centra precisamente en la estructura de financiamiento de los nuevos proyectos, acercándolos al sistema que su utiliza en otros mercados menos sofisticados, como el nuestro. A su vez, para los compradores será un modelo que les abrirá las puertas a la posibilidad de lograr valores más accesibles, cercanos al costo y por debajo del precio de las unidades una vez terminadas. Lo cierto es que en la práctica, este formato ya se venía aplicando, pero sin un encuadramiento legal adecuado. Para este tipo de inversores en unidades, el riesgo es mayor, pero según los especialistas, la teoría en la cual se sustenta el sistema es que si el inversor es suficientemente sofisticado como para sopesar los riesgos de poner su capital en un desarrollo, no es necesario que la ley entonces lo proteja si finalmente optara por convertirse en comprador de una unidad individual del condominio.


Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, viernes 12 de julio de 2013

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