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Déficit habitacional y acceso a la vivienda en Argentina

El análisis que se basa en los censos de los años 1980-1991-2001-2010 muestra que 60.000 nuevos hogares se suman cada año al problema de falta de vivienda. Entre 2001 y 2010 el número de inquilinos subió del 11,1% al 16,1%. Hoy las viviendas deficitarias son 3.386.606 y más de 6.000.000 de familias tienen problemas de vivienda. Escribe el Ing Gustavo Llambías



La sociedad argentina, según el censo 2010, está formada por algo más de 12 millones de hogares, 60% de los cuales integran la clase media (media baja, media típica y media alta). Según la encuesta realizada en 2011 para la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) por D’Alessio-IROL, 6 de cada 10 hogares de clase media, es decir más de un tercio del total de los hogares del país, quisieran comprar una primera vivienda o cambiar la que habitan y no logran hacerlo. Los problemas relevados: baja relación de sus ingresos versus el costo de la vivienda y dificultad para acceder a un crédito hipotecario adecuado.
Si a lo anterior se suma que la precariedad o mala calidad de la vivienda está en el centro de la problemática del 30% más pobre de la población (casi 500.000 hogares en viviendas irrecuperables s/censo 2010) se concluye que más de la mitad de los hogares argentinos tienen algún grado de problema con respecto a su vivienda.

La dificultad de acceso a la vivienda tiene décadas de antigüedad y muchas facetas hacen a la complejidad del problema. En el cuadro adjunto se presentan algunos de sus números duros, que no siempre están a la mano, tomados de los últimos cuatro censos de Población y Vivienda. El período de 30 años cubierto coincide prácticamente con el ciclo democrático en curso desde 1983.

Cabe destacar que:

- En 30 años no se ha logrado bajar el problema del déficit habitacional de 3.000.000 de hogares. Buena parte de ese déficit, que NO requiere viviendas nuevas sino mejoramiento de las existentes, tiene que ver con décadas de atraso en materia de inversión en infraestructura de servicios urbanos.
- En los últimos años (2001-2010), el promedio anual de generación de nuevos hogares (233.000) supera al de construcción de viviendas (204.000). Si se tiene en cuenta que sólo un poco más del 80% de las viviendas que se construyen desde 1980 a la fecha se habitan en forma permanente, más de 60.000 nuevos hogares cada año se suman al problema de falta de vivienda. - Entre 2001 y 2010, el exceso de hogares respecto del número de viviendas habitadas pasó de 360.000 a 855.000. Esto implica que alrededor de 1,5 millones de hogares comparten su vivienda con otro u otros hogares (déficit por hacinamiento de hogares). De ellos, más de 1 millón lo hacen en una vivienda apta, mostrando un problema que excede a los sectores más pobres y avanza sobre la clase media, donde los nuevos hogares que se forman permanecen conviviendo con sus mayores en la misma casa.
- Entre 2001 y 2010 los propietarios disminuyeron del 70,6% al 67,7%, mientras el número de inquilinos subió del 11,1% al 16,1%.

Los últimos dos indicadores, hacinamiento de hogar y número de inquilinos, con aumentos pronunciados en un período de crecimiento económico y disminución del desempleo, muestran el aumento de las restricciones al acceso a la vivienda propia de amplios sectores de la población. Para colmo, como señala el Observatorio de la Deuda Social Argentina (UCA), el aumento de la demanda de alquileres por parte de los sectores medios presiona sobre los precios y desplaza a los sectores más bajos del mercado formal, condenándolos a situaciones irregulares de vivienda.

Los números censales también reflejan el enorme problema acumulado por décadas. Si a las viviendas irrecuperables que deben reemplazarse se suma una parte del hacinamiento de hogares, el total del “stock faltante” supera fácilmente 1.000.000 de unidades a construir, a las que se agregan no menos de 60.000 cada año.

Como promedio del período 2001-10, el Estado ha construido unas 40.000 viviendas por año y el sector privado unas 165.000, para totalizar las 205.000 por año mencionadas. A esos ritmos, el problema en lugar de solucionarse no hace más que crecer año tras año, pese a las diversas iniciativas oficiales en la materia, probadamente insuficientes y muchas veces voluntaristas. En ese sentido, cuando se anuncia que el plan PRO.CRE.AR construirá 400.000 nuevas viviendas en 4 años, a razón de 100.000 por año a partir de junio de 2012, ayudará tener en mente estas cifras para juzgar la dificultad de ocurrencia de tales planes.

Sin duda alguna, el problema del acceso a la vivienda supera en mucho al problema de la construcción de casas. Requiere una acción coordinada del Estado y de los actores del sector privado sobre diversos frentes. Para eso, desde la AEV promovemos una iniciativa que estamos comunicando al Gobierno y a la Sociedad: la Década de la Vivienda. Su nombre alude a que son necesarios por lo menos 10 años de políticas de estado y de trabajo sostenido y coordinado de todos los sectores para terminar con el flagelo nacional de la falta de acceso a la vivienda.

La Década de la Vivienda postula:

- Concentrar la acción del Estado en obras de infraestructura de servicios urbanos y en subsidios directos a los sectores más vulnerables, asegurando así que los recursos públicos, siempre escasos, lleguen a donde más se necesitan.
- Establecer una unidad de cuenta estable en el tiempo, la Unidad de Vivienda (UV). Su valor se ajustará con el promedio de la variación salarial de los trabajadores argentinos (CVS- INDEC).
- Coordinar la acción del Mercado de Capitales y del sistema financiero, público y privado, para generar ahorro y otorgar créditos en UVs, sin subsidio del Estado ni del sistema jubilatorio hoy administrado por el ANSES (FGS). Serán créditos adecuados para la clase media, que no requiere subsidios sino un sistema de ahorro y crédito ajustado a sus posibilidades, hoy ausente en el sistema.

El acceso a la vivienda adecuada para cada familia es el acceso a una vida mejor. Como comunidad nacional no podemos seguir aceptando la convivencia con un problema que atenta contra la calidad de vida de más de medio país.

Ing. Gustavo A. Llambias
Director de RED C & M SA
Vicepresidente de la AEV
gall@redsa.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, viernes 30 de noviembre de 2012

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