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Dólar billete, mata ladrillo

El dólar vence en la competencia contra el ladrillo. Cuotas en pesos con plazos elongados y superficies acotadas, nuevas zonas y nuevos productos son algunas de las fórmulas a aplicar para captar a la demanda. Otros prefieren apostar a la diferenciación por calidad y marca. Detalles del Seminario Perspectivas Inmobiliarias Economia & Real Estate, organizado por Reporte Inmobiliario.



A estas alturas nadie niega los problemas por los que atraviesa el sector inmobiliario en la Argentina. Problemas que comienzan a traducir sus efectos en la actividad de la construcción privada repercutiendo en forma directa e indirecta en los niveles de empleo. Los efectos de distorsiones macroeconómicas ya resultan indisimulables en el mercado de inmuebles usados, a pesar de la restricción al acceso a las cifras oficiales de escrituras. La realidad por la que atraviesa actualmente el sector y sus preocupaciones quedaron plasmadas de manera patente en el IX Seminario Economia & Real Estate organizado por Reporte Inmobiliario el pasado 22 de abril en Buenos Aires.

Caída de la balanza comercial, alta emisión de pesos y reducción de reservas en dólares, entre otras variables, refuerzan la escasez de dólares potenciada por la restricción del mercado de cambios, provocando que el dólar como opción, aun siendo marginal, sea preferido frente al ladrillo. “Dólar billete, mata ladrillo”, así lo gráfico el economista Pablo Lara director de la Consultora Estrateco quien agregó además, que frente a un escenario de tipo de cambio ‘libre’ ascendente se genera una creciente dificultad para definir el precio del metro cuadrado.

Así, según el Lic. Lara actualmente por liquidez y brecha ascendente el dólar billete renació como competidor para la inversión inmobiliaria, reduciendo el conjunto de agentes económicos que quieren participar del negocio del real estate. Sin embargo, dependiendo del horizonte que maneje cada inversor, la inversión inmobiliaria tiene sustentabilidad, “no es lo mismo el corto que el largo plazo”, añadió.





Con respecto a la actividad de la construcción el Lic. Pablo Lara indicó que atraviesa un momento de crecimiento nulo pero aún con niveles de actividad elevadísimos en términos históricos por la inercia de proyectos ya iniciados, observándose actualmente un mayor nivel de caída en la superficie a edificar que en los m2 que se hallan en ejecución.

En ese sentido el Arq. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, anticipó los datos de caída en la superficie de obras nuevas reflejados en los permisos de construcción de la ciudad de Buenos Aires para el primer bimestre del año 2013 “Según datos del Gobierno de la ciudad los m2 registrados disminuyeron casi un 84 % con respecto al mismo período del 2013. Ante la magnitud de la caída solicitamos la ratificación de esta situación al GCBA,” adelantó el arquitecto Rozados, datos que luego fueron confirmados por la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad.

A su turno Mariano Lamothe economista de la Consultora Abeceb, identificó como la etapa de “la escasez” al momento por el cual hoy atraviesa la economía, caracterizada por un pobre crecimiento, con tendencia al estancamiento y con inflación de dos dígitos. Con respecto a la política monetaria y cambiaria, a las cuales el mercado inmobiliario resulta altamente sensible, el Lic. Lamothe expresó “La política monetaria está supeditada a la fiscal. El exceso de liquidez y la incertidumbre empujan a un salto del “blue”. El gobierno debe replantearse su acercamiento al mercado paralelo y al mismo tiempo diseñar una estrategia para moderar el avance de los precios”. A modo de resumen el economista de Abeceb se preguntó ¿A dónde van los pesos que sobran en la economía? Hacia plazos fijos, dólar blue, turismo e inflación” se respondió. “ La actividad económica aún no acusa recibo. Los canales señalados están a la cabeza. ¿Como sigue? La política comercial no va a ayudar. El cepo y las tasas reales negativas jugarían a favor, pero el grado de incertidumbre es elevado y las reservas en baja no ayudan a acotarlo” añadió Lamothe.

Concretamente con respecto a la actividad de la construcción y al mercado inmobiliario, Lamothe también coincidió con Lara, “Lo que tenemos es un fuerte descalce de oferta y demanda. El dólar blue indeterminó los precios del sector y se posicionó como un activo que empezó a competir con el sector", expresó. “A futuro esperamos que la demanda y la oferta se vayan adaptando a las nuevas condiciones imperantes por lo menos el sector de la construcción, al inmobiliario le llevará más tiempo. En lo que no hay duda es que los controles cambiarios vinieron para quedarse”, concluyó el Lic. Lamothe.





Mesa debate

La mesa debate que cerró el seminario fue protagonizada por un panel sumamente heterogéneo compuesto por siete activos participantes del negocio inmobiliario de distinta escala, perfil, localización de negocios y/o producto, con el fin de poder obtener un panorama no sezgado y lo más amplio posible. Por unanimidad se aceptó la retracción que vive en general el sector y se esbozaron distintas estrategias para enfrentarlo.

A continuación figura por orden en el cual expusieron, un resumen de la desgrabación de cada participación.

Arq. Cesar Crespi – Cesar Crespi y Asociados

Nuestro estudio básicamente apunta a un target de proyectos medianos, entre 2.000 y 6.000 m2. En los últimos 9 o 10 años desarrollamos más de 20 proyectos, en el corredor norte de la ciudad y en el oeste del Gran Buenos Aires. Digamos que hemos tenido un punto medio de seis obras, por año 5, 6 obras que se han solapado teniendo en cuenta que el periodo de construcción es de 36 meses desde que se compra el terreno hasta que se termina, y actualmente estamos con 4 obras que responden a la tendencia anterior y a la restricción del mercado actual.

En cuanto proyectos a futuro estamos con muy pocas cosas, uno o dos proyectos que no nos animamos a realizarlos, especialmente después de escuchar a los economistas, lo vamos a tener muy en cuenta. Y diría que lo que ha sido el foco de nuestra tarea que fueron estos proyectos en terrenos de 8,66 ó 10 de frente, con departamentos uno, dos , tres ambientes que fueron un poco el producto de moda de este periodo 2003-2012 que ha sido el refugio de ahorro de los inversores particulares, o de la gente que saco su plata del corralito, de la clase media ,medio-alta que tenia capacidad de ahorro, hoy esta complicado. Como bien decían los economistas, hoy el ladrillo compite con el dólar, entonces ocurre que antes la gente con sus pesos remanentes compraba dólares hoy los guarda o atesora los que tenia previstos para inversiones inmobiliarias por lo cual es un producto que hoy no está bien.

En cuanto a los precios en todo este corredor norte que es el que más se ha construido no podemos asegurar que la baja haya sido grande, nosotros pensamos que las contraofertas son de un 5 o 7 %, lo que pasa es que nadie compra y nadie vende, porque el que vende como bien decía Pablo el economista, el que invirtió sus dólares en los últimos años hoy no quiere resignarlos, y el que compra que está liquido quiere hacer valer esos dólares, entonces estamos en una situación trabada que hace que el mercado esté como vienen diciendo todos.

Donde sí notamos que hubo una baja importante de hasta el 15% es en las zonas más periféricas de la ciudad y del gran Buenos Aires, y esto ocurre porque el público que consume esos productos ha erosionado su capacidad adquisitiva.

Nosotros vemos que hay dos tipos de proyectos: proyectos estándar y proyectos diferenciales. Los estándar son terrenos simples, o de doble frente, en el corredor norte, Caballito, Villa Urquiza, que son los que están mas complicados. Son los fideicomisos al costo o que se intercambian metros por terrenos. Y después están los diferenciales que son los que a nosotros más nos están llamando la atención y que son diferenciales por ubicación, tipo de proyecto, por tamaño de lote, porque no se puede construir otro igual a cinco cuadras, ni en la cuadra de al lado, ni en el barrio de al lado y que son los que creemos que todavía hay como nicho de mercado. En estos proyectos están los que se financian totalmente en pesos, y los que se financian parte en pesos, parte en dólares. Los que son 100% en pesos son los que en general los desarrolladores han comprado fracciones de tierra importantes, donde las incidencias fueron bajas y hoy les permite especular con poder venderle a todos al dólar oficial o poder recibir todo 100% en pesos.

El argentino tiene una inclinación a invertir en ladrillo, entonces hay que ayudarlo con este tipo de proyectos. Vemos que esta complicado el mercado pero hay que seguir pensado y ser creativos. Resulta muy difícil porque hay que trabajar sobre los flujos de fondo, sobre la relación pesos dólares, sobre la ingeniería de cómo se conciben estos proyectos. Nosotros la vemos por el lado de estos proyectos diferenciales. El desafío en este momento es cómo captamos los pesos que están dando vueltas en el mercado, que aunque sea la cuarta parte de la demanda de lo que era hace dos años…es un número y tenemos que ver como lo captamos antes que se vayan a un plazo fijo o a comprar dólares. Lo vemos por ese lado, lo que requiere un trabajo extraordinario.

Marcelo Di Mitrio – Di Mitrio propiedades

Di Mitrio Inmobiliaria es una empresa familiar con 35 años en el mercado, estamos actualmente en la tercera generación. Desarrollamos desde nuestros inicios nuestra actividad en el mercado de Catalinas Sur y La Boca. En 2006 abrimos una sucursal en San Telmo, y atendemos 5 mercados geográficos. Nuestro negocio se sostiene en un 90% en inmuebles residenciales y en un 95% en usados, con lo cual la problemática del usado nos impacta de manera importante.

¿Como nos va? parafraseando al cantante nacional popular…Sobreviviendo; la canción decía “me preguntaron como vivía, me preguntaron, sobreviviendo dije, sobreviviendo”. Si tomamos el 1° trimestre de 2013, contra el 1° trimestre de 2012, en términos de cantidades vendidas podemos estar hablando de bajas de un 60 a 70%, lo cual es muy significativo.

¿Como seguimos?. Seria interesante pensarlo en un análisis FODA, las amenazas son las que hacían referencia los economistas, incremento del blue del 70% abril contra abril, una brecha del sesenta y pico %, quien sabe como podrá terminar. Lo importante esta en la oportunidad. Para las inmobiliarias con la estructura como la nuestra, me parece que la oportunidad esta en sobrellevar esta coyuntura y prepararse para reversión del ciclo, no sabemos cuando pero va a ocurrir. Hay mercado por ganar en términos de participación y mucho mas en términos de aquello que vaya a ocurrir cuando el ciclo se revierta. Insisto sobre lo organizacional, hay mucho para trabajar puertas para adentro para ser eficientes y ganar mercado.

Seguimos siendo dueños de nuestro destino y hay que trabajar en eso pasando este momento desconocido. Entre el 80 y 2011 estuvimos fluctuando entre los 80 mil y 95 mil actos de compraventas, con un mercado que en todos esos años cambió de mil formas, y que el mercado en ese período ajustó por precio y no por cantidad esta mas que claro. Esta situación se sale de esa lógica, producto de que, creo yo, se atacó más allá de una cuestión de precio, a una cuestión fundacional del mercado inmobiliario que es la moneda, hay un problema enorme de moneda.

Alberto Sucari – Ecocheras

Las cocheras en este momento y desde hace 5 años vienen creciendo tanto en precios como en demanda. Es un mercado que esta sin oferta suficiente. Por ejemplo Reporte Inmobiliario explica que se han patentado 130 mil coches en la Ciudad de Buenos Aires solamente y no se han construido ni la décima parte de cocheras para esos coches además de los que ya están en la calle. Esto se viene repitiendo en los últimos 5 años y va a seguir siendo así.

Creemos que la cochera es un excelente negocio y no solamente nos estamos dedicando a las cocheras, también estamos trabajando en el armado del negocio donde juntamos a propietarios de terrenos, desarrollistas, constructores e inversores y estamos generando nuevos estacionamientos que son proyectos que van a salir durante este año. Estamos buscando también desarrollistas que están dudando si lanzarse con un proyecto o no para que nos entreguen las cocheras de sus proyectos y de esa manera puedan fondearse una parte del terreno o una parte de la construcción y quizás es el empujoncito que les falta como para lanzar el desarrollo. Ese es hoy nuestro nicho y donde mejor estamos trabajando.

Nosotros hace rato que dijimos que se rompió un paradigma, salimos entonces a buscar y vendemos en pesos todo. Desde el pozo todo en pesos y en cuotas y eso nos permitió estar en el mercado.

También tenemos a favor que las cocheras dentro de los bienes inmuebles es el bien más liquido porque es el de menor valor y por lo tanto en una pirámide de capacidad de compra es donde mas cantidad de inversores hay.

Pablo Brodsky – Predial Propiedades

Cuotitas Predial es más que marketing, es el primer plan de acceso privado a la vivienda en Capital Federal, la gente puede llegar a su primer departamento desde 2.700 pesos por mes. Todos pueden pagar cuotas y eso es lo que tomamos en Predial.

Estructuramos un negocio financiero, yo vengo del mundo financiero de la banca de inversión en Canadá y tomando los más de 40 años de experiencia de Predial decidimos volcarnos al mercado de la clase media. Nosotros vimos que trabajando en conjunto con los proveedores, con la gente de materiales con la gente de las constructoras que era posible aportando nuestro bagaje financiero y experiencia del mercado. Somos la única inmobiliaria en Capital Federal que vende en 120 cuotas, somos la única inmobiliaria especializada en cuotas. Nos dimos cuenta que había que romper el molde, cambiar el paradigma.

El mercado está mal porque mira la clase media alta y alta. El mercado mira sólo Palermo, Puerto Madero, lo que no está mal, pero el mercado es mucho más que eso es también Paternal, Villa Luro, Flores y Floresta y pasaba algo muy loco, que por un departamento en Flores o Almagro se pedían cuotas de 15 o 20 mil pesos, la gente quería comprar pero no podía. Justamente por eso montamos un plan financiero y pensamos en escala para bajar cuota y ya lanzamos 30 edificios con más de 40 mil m2 vendibles. Estamos buscando terrenos, y a los colegas les digo que quien tenga terrenos en zonas de baja incidencia se comuniquen con nosotros. Estamos buscando tierra. Nos dimos cuenta que había que romper el paradigma que en Argentina no hay financiación y así lo hicimos. Ahora en Capital Federal, lo logramos con nuestro método como también lo hizo la gente de Córdoba.

Miguel Camps – Argencons

Nosotros construimos desde hace bastante tiempo, pero desde el año 2003 comenzamos con la figura del fideicomiso en costo. Generamos una masa de clientes e inversores desde hace años, lo cual nos da buen resultado siempre y cuando vayamos con el producto adecuado. Generamos la masa de inversores que nos van a acompañar en cada proyecto, por supuesto pasada esa prueba de fuego de que la demanda tiene que aparecer antes de que se efectué el fideicomiso, si esa demanda no apareció, ese fideicomiso no arranca, generalmente no ocurre, pero cuando nos equivocamos o hacemos una concepción no tan ajustada, la realidad nos llega fácilmente y esa obra no comienza.

En este momento estamos con muchas obras en marcha, y algunas recién comenzando también, tenemos tiempo asegurado de obra y tranquilidad, pero por supuesto siempre hay que pensar en lo que viene, y en ese sentido nos estamos dando cuenta de que aún en dólares si el producto es adecuado aparece la demanda.

Rápidamente nos adecuamos al fideicomiso en pesos ya antes de que salieran las normas, eso nos dio mucho resultado, hoy todos ofrecen en pesos pero fundamentalmente creemos que ya apuntábamos a la punta de la pirámide y cada vez esa punta se corre, se hace más chiquita, y si bien no va a haber un tope completo de la pirámide queda una franjita muy chica a la que todos tratamos de atacar, para lo cual nosotros contamos con una ventaja estructural que es la credibilidad y el conocimiento de la masa de inversores; pero estamos convencidos que tenemos que apuntar a proyectos muy bien seleccionados, algunos muy especiales y sino casi no vale la pena hacer el esfuerzo porque el mercado probablemente se ha achicado pero, cuando uno puede dar en esa tecla, la cosa funciona bien.

Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda apuntamos a la punta opuesta que es la de llegar a generalizar un mercado para clase media, pero consideramos que nos faltan elementos estructurales desde la infraestructura legal como para poder encararlo. Me gustaría devolverle el micrófono a Pablo (Brodsky) y que nos explique el esquema Predial; pero digamos que nosotros capaz estamos restringidos, nos autorestringimos por las cosas que estén blindadas legamente contra cualquier clase de contingencia. Esto es lo que nos permitió tratar con credibilidad a nuestra clientela y no lo queremos poner en riesgo y de todas maneras consideramos que es la forma de operar, uno no puede estar operando al filo de la navaja, cruzar los dedos para que no le cuestionen una transacción, entonces optamos por normas que las puede aprovechar todo el mundo y que no sean muy finitas y que yo pueda generar algún esquema que me da resultado pero corriendo otro tipo de riesgos. Esta es nuestra visión, sin embargo respeto mucho lo que se hace en Córdoba y lo que pueda llegar a estar haciendo Predial, que me encantaría que le devuelvan el micrófono.

Roberto Tizado – Tizado Propiedades

Cuando lo escuchaba a Pablo Lara, cuando daba el panorama macro de los últimos 10 años se me reflejó perfectamente el comportamiento del mercado. Nosotros tuvimos una década donde hubo una gran demanda de propiedades lo cual hizo aumentar los precios en dólares. En 2012 empiezan los temas del cepo que tuvieron un fuerte impacto, por lo cual cuesta definir el valor de la propiedad. Era más fácil realizar transacciones los primeros meses de 2012 donde a partir de ahí hubo un freno en el mercado. Esto agravo la situación junto con la mala praxis de las politicas económicas, lo cual amplió la brecha del dólar.

En el mercado del inversor, todavía hay gente que conserva su poder adquisitivo y quiere canalizar sus ahorros en pesos, comprando unidades, esto ayudó a que los edificios en construcción mantuvieran un nivel de venta razonable. El tema del usado esta mucho mas agravado porque a la gente le cuesta resignar los dólares; entre la oferta y lo que esta dispuesto a pagar la demanda hay una brecha muy grande que es lo que hoy paraliza al mercado del usado.

No veo un cambio por más que hagamos todo lo que hagamos.. Lo que mas afecta al mercado es la inversión, así como la sociedad pidió dólares, cuando se produce un cambio hay que transitar un proceso. ¿Cuál es el valor verdadero?, no lo sabemos hasta que la oferta y la demanda estabilice los valores. Soy optimista en cuanto a la Argentina para el futuro, tiene reservas. Hay que esperar un cambio que no lo veo en este gobierno, al contrario, hay que esperar dos años a que cambie este proceso, no veo a este gobierno cambiando la actitud.

Mateo Salinas – Eidico

La gran pregunta: ¿Donde está la demanda hoy?, es la pregunta que en Eidico nos hacemos desde hace 18 años, esta pregunta surge siempre.

2012 no había empezado tan mal pero fue empeorando, nosotros no tuvimos que cambiar nada de lo que veníamos haciendo hace años. Nosotros siempre hicimos consorcios en pesos, en cuotas y administramos los fondos. No tuvimos que cambiar nada en el modelo.

Una manera de competir con el dólar es quedarse con el bien.

El mercado del usado lo vemos complicado. Tenemos que ser pacientes. El mercado inmobiliario es de mediano y largo plazo, y ahí sigue siendo una buena alternativa.

En el 2010 hicimos un proyecto nuevo de 10 años “Casa Propia”, donde buscamos resolver el problema de la clase media mediante un plan para pagar la casa a 10 años. Este año estamos lanzando al mercado la “Casa Compartida”, es una nueva idea. Comprar una casa en un lugar de veraneo, pero donde lo más importante es que pagas tu casa mucho menos, lo que realmente lo usas. Creemos que sigue habiendo posibilidades en el mercado.

Luego de la breve exposición de cada invitado, el debate entre los panelistas y el público se centro en el esquema de negocios presentado por Pablo Brodsky de Predial, que generó un fuerte y acalarado debate entre el público y parte del panel.

Se concluyó además, que se seguirá enfrentando un mercado reducido, donde no se espera que haya flexibilizaciones ni cambios desde la política económica que puedan favorecer su reactivación, dentro de un contexto sumamente complicado para fijar precios de inmuebles usados pero con una firme tendencia de ajuste hacia la baja aunque no en forma homogénea. Mientras tanto, en cuanto a los nuevos proyectos o emprendimientos, prima la cautela, con tendencias bien diferenciadas entre aquellos que apuestan a la diferenciación por calidad o producto y aquellos que apuestan a precio y cuota.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, lunes 29 de abril de 2013

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