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CEDIN: Interpretando la reglamentación

En el segundo Seminario, Reporte Inmobiliario reunió a desarrolladores, brokers y agentes del sector del real estate que conocieron, se informaron con especialistas, preguntaron y debatieron sobre la operatoria. Que se dijo, los datos y opiniones concretas sobre el Cedin.





2DO SEMINADIO CEDIN


No era la previa de ningún recital o partido de fútbol, pero el clima y la impaciencia de algunos recordaba esa situación en la sala colmada del auditorio de la fundación Beethoven en el centro de Buenos Aires. Era la necesidad de obtener información precisa sobre la reglamentación y el funcionamiento del CEDIN de mano directa de especialistas lo que generó en la noche del jueves 4 de julio pasado esa ansiedad. Apenas pasadas las 18 horas y ante más de 300 personas, José Rozados - presidente de Reporte Inmobiliario - abrió el Seminario con la contundencia de algunos datos puntuales. Entre ellos, la caída de las escrituras en CABA del 27% de 2011 a 2012 y la proyección estimada de igual caída para este 2013 “de no mediar y reactivar con el CEDIN, estarán faltando 42.000 escrituras para alcanzar el promedio anual. A razón de u$s 60.000 en promedio cada una, deberían ingresar u$s 2.400 millones solo en CABA. Pero, si se piensa en el volumen necesario para dinamizar el sector en todo el país en lo que resta del año, habría que multiplicar este número al menos por tres”, detalló Rozados.




Ya participaron casi 600 asistentes en el 1er y 2do evento sobre CEDIN organizado por Reporte Inmobiliario


El presidente de Reporte Inmobiliario también mostró las características formales del papel que podrá endosarse indefinidamente, repasó la normativa y explicó el circuito del CEDIN en sus tres etapas: ORIGINACIÓN, CIRCULACIÓN y APLICACIÓN. Fue necesario aclarar que “todo comienza con la aparición de dólares que pueden llevarse, teóricamente, a cualquier banco”. En una recorrida por distintas sucursales que hicieron esa semana para conocer la información de diferentes bancos, los especialistas de Reporte Inmobiliario notaron que los bancos se mostraron bien predispuestos a dar detalles pero advirtieron la existencia de distintos grados de conocimiento, sobre todo ante la pregunta de obtener los dólares inmediatamente.

El CEDIN y sus posibilidades

Además de utilizarse para comprar inmuebles, construir, refaccionar o ampliar viviendas y comprar materiales, el papel puede circular en el mercado secundario. Con el debido endoso, puede entregarse a otra persona. O se puede destinar al mercado formal de valores. Aquellos CEDIN no aplicados cotizarán con la sigla CEDI y los que ya fueron aplicados en algunos de los destinos para los que originalmente fueron creados (llevan un sello del banco), lo harán con la sigla CEDA. “Mientras se acepten en el mercado secundario, podrán circular. No hay tiempo definido ni vencimiento para esto. En el mercado de valores, tendrán una cotización formal. Si bien no hubo operaciones ya se conocieron valores estimativos. El 3 de julio el CEDI cotizó $ 7,10 y el CEDA $7,45”, informó Rozados. Con lo cual se acerca más al dólar blue que al oficial.




Reporte Inmobiliario realizó una encuesta en la que participaron 804 consultados. Casi el 40% de los participantes respondió que cree que el CEDIN dinamizará el mercado, un 10% más que en la anterior consulta del 31 de mayo (70% no – 30% sí). Respecto de las empresas que recibieron consultas concretas para operar con el CEDIN (el 78% de las encuestadas aplican a esta pregunta), el 19% del total respondió que ya recibió consultas sobre la utilización de este instrumento y 59% dijo no haberlas recibido. Si se tomase ese 78% como el universo total de la muestra, los resultados serían: 25% sí y 75% no.




Ventajas y advertencias sobre el uso del CEDIN

El contador y desarrollador Néstor Kreimer, director de Kuántica, luego de amenizar con el cuento de un hipotético sueño al mejor estilo stand up, entró de lleno a explicar cómo debe entenderse el CEDIN. “Es como un cheque de pago diferido en dólares y sin vencimiento, emitido contra una cuenta en dólares blanqueados y a tasa 0% (sin costo). Ese cheque solo se paga en ventanilla a aquellos que apliquen. Mientras tanto, funciona como medio de pago no apto al cobro pero transmisibles ilimitadamente mediante endoso. Sobre esto hay que tener ciertos cuidados y debe estar validado previamente por un banco”, definió. Luego mostró la cotización del dólar turista (el oficial más el 20%) y el dólar CEDIN aplicado y no aplicado, CEDI y CEDA respectivamente. Si se toma el dólar blue como el 100%, el CEDI cotizó el 4 de julio al 92% y el CEDA al 96%. “Esto es creatividad aplicada para desdoblar el mercado cambiario sin devaluar”, agregó. Luego de comparar el CEDIN con los Boden, Bonar y los antiguos Lecop (“a estos no había que validarlos”, aclaró), pidió a la audiencia dejar de lado el escepticismo y creer en estos “papelitos a los que no les están creyendo”. Después de enumerar la Normativa (Ley 26.860 publicada en el BO el 3/6, Resolución AFIP 3.509 publicada el 7/6, Comunicación A 5.447 del BCRA publicada el 12/6 y Resoluciones 620 de la CNV y 62 de la SECI publicadas el 27/6), se refirió a las dudas sobre la operatoria. “¿Estarán los billetes en el mismo acto de la escritura? Según la normativa sí, pero sujeto a validación del banco y autorización de pago del BCRA. Seguramente el tenedor de Cedines los anticipará al banco interviniente para su validación y cumplimiento de la Comunicación A 5447. Con el correr de las primeras operaciones, se irá mejorando el procedimiento. Las escribanías se trasladarán a las salas de firma de los bancos”.

Algunas preguntas que Kreimer planteó:

¿Qué beneficios implica el blanqueo? “No pagan ningún impuesto (Ganancias, GMP, Bienes Personales, IVA, ITI, ITB), debiéndoselos incorporar a las DDJJ de 2013. Pero cuidado que para entrar a este blanqueo hay que tener la DDJJ del 2012 presentada en mayo de este año.

¿Puedo blanquear comprando Cedines con pesos en el mercado secundario? No, solo gozan de esos beneficios los que exterioricen moneda extranjera.

¿Puedo comprar Cedines para guardarlos en el colchón? Sí, ya que no tienen vencimiento. Serían U$S blanqueados “en tránsito” a aplicarse.

¿Se registran los endosos en algún otro lugar aparte del dorso? No. Y podría darse que se transmitan “de hecho”.

Una de las cuestiones que más incertidumbre genera es la dificultad de usar el CEDIN si no hay escritura, pero también hay dudas sobre el uso en la construcción de viviendas nuevas y para la compra de materiales. “Los proveedores deben inscribirse en registro para cobrar Cedines aplicables y quedarse con dólares que luego cambiarán al valor oficial”. Kreimer sugirió que para que esto funcione, el tipo de cambio no debería ser la cotización oficial sino referenciarlo al tipo de cambio comprador de la cotización del CEDI o CEDA, este último (aplicado) es más caro.

En cuanto a los fideicomisos al costo, si el fiduciante aporta Cedines el fiduciario deberá validarlo en el banco. Y el fiduciario vende Cedines solo en la medida que necesita para los pagos, preservando de la inflación a la liquidez del patrimonio fiduciario. Para las cuotas mensuales, conviene ver la cotización del mercado secundario. En el caso de compra de tierra, Kreimer sugiere que se haga toda la operación con Cedines, valorados al 100% como si fuesen dólares. “Aunque siendo un fideicomiso al costo no tiene lógica aplicar Cedines, salvo en la compra de tierra. Porque no hay sobrante o ganancia para retirar en dólares. Además que se consumen solo pesos, se descalza la curva de avance de obra con la de cobro las cuotas a los fiduciantes”. Y para los fideicomisos comerciales (no al costo), el fiduciante aporta Cedines como en el caso anterior y el fiduciario los aplica para comprar tierra o fondear la obra. “Habrá lista de precios en pesos, dólares billete, CEDI y CEDA”, concluyó Kreimer.

Recomendaciones de los escribanos

El escribano Juan Manuel Arnedo Barreiro, que trabaja para los bancos Nación, Provincia, Ciudad e Hipotecario, repasó las crisis de los últimos años 25 años. Sin embargo en esta “logramos dejar a la Argentina sin mercado inmobiliario”, sentenció seguido de un optimismo que lo llevó a ponderar los planes Procrear para, luego zambullirse en el tema para el que fue convocado. “El CEDIN es cancelatorio. Pero hay que ver cómo operará. Lo que aconsejo es que quien vaya a sacar el CEDIN se ponga de acuerdo con el comprador, le avise al banco antes, le de toda la documentación necesaria y haga la operación en el mismo banco”, recomienda.

También explicó los pasos del circuito CEDIN, remarcando que es importante que el banco verifique tanto la documentación como que la cadena de endosos esté bien. “CEDIN aplicado es casi dólar”, definió el escribano. Por eso, para un desarrollador que tiene un papel aplicado será fácil transferirlo.

En cuanto a la construcción, se aclara el destino de vivienda. “Pero no explica qué sucede en casos de desarrollos mixtos que son mayoría viviendas pero tienen algunos locales u oficinas”, puntualizó. También se refirió, como los anteriores, a los otros destinos. Y agregó que para la compra de materiales lo ve aún más complicado por la cantidad de documentación exigida que, además, debe registrarse en el Ministerio de Economía.

Por su parte, la escribana Eleonora Casabé, vicepresidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, destacó como positivo que gracias al CEDIN todos los operadores están trabajando de forma conjunta.

Por haber sido una de las últimas, la escribana se dedicó a responder algunas inquietudes que surgieron de las exposiciones anteriores. La primera se refirió a la naturaleza jurídica del CEDIN. “Nos cuesta pensar en herramientas nuevas que no encajan en categorías ya conocidas. Y, a veces, los nombres no ayudan. Pasó con el cheque cancelatorio, que no tiene nada que ver con un cheque. Por eso tenemos que ser cuidadosos con las descripciones o nombres que le ponemos al CEDIN”, aclaró Casabé, remarcando la virtud del nuevo instrumento como medio cancelatorio.

También destacó que el monto de una escritura puede estar tanto en pesos como en dólares pero que puede pagarse con Cedines o de manera mixta, con Cedines y pesos, Cedines y dólares, o los tres. “Los números de los Cedines se vuelcan a la escritura”, respondió ante una consulta. En cuanto al mecanismo, recomendó “avisar anticipadamente al banco que se va a hacer la operación” más que nada para asegurarse que estén los dólares. “Si un señor que tiene Cedines y la idea de comprar una propiedad, antes de exteriorizar la moneda, busca en la inmobiliaria y consulta si el vendedor acepta Cedines. Es conveniente que se haga en el banco del que exterioriza, es decir del que tiene los Cedines”, “porque quien exterioriza tendrá menos conflicto para recibir los dólares si ya es cliente de ese banco donde se hará toda la operación”, agregó.

En cuanto al ROS explicó que “no hay obligación de reportar una operación como sospechosa solo por el hecho de que se haya realizado mediante el CEDIN. La responsabilidad que tenemos es igual tanto si se hace con Cedines o no”.

También la escribana recomendó ir 48 horas antes al banco, tanto el comprador como el vendedor. “El suscriptor del CEDIN puede pedir que se verifique la legitimidad del instrumento. Una vez que el banco la comprueba, se reserva la sala para escriturar. Es evidente que el vendedor querrá llevarse los dólares una vez recibido el CEDIN. Así que el banco deberá tenerlos en el momento en que se firma la escritura”, agregó. Aunque el verdadero punto de la cuestión es que esos fondos estén disponibles.

También para la escribana hay ciertas dudas sobre el mecanismo para la construcción de viviendas. “el desarrollador, o el que va recibir los pagos, tiene que conformar un legajo en el banco con la certificación de obra y aquellos boletos que ya tenga suscriptos, con la identificación de cada sujeto que compró. Y en los pagos posteriores se admite que se pague con Cedines”.

“Si la escritura no puede hacerse en el momento, ahí sí se debe otorgar un poder especial irrevocable. Entonces, se admite que el pago se efectuó con el CEDIN”, explicó sobre una mala interpretación que hizo el BCRA. “Pero esto ya fue planteado por nosotros y el BCRA prometió reverlo y quizá lo aclare en una circular”, tranquilizó Casabé.

Por último, con relación a la aplicación del CEDIN en los fideicomisos “En este caso, se restringe muchísimo el uso del CEDIN”, concluyó, mientras el público seguía preguntando.

La visión de un broker

Martín Boquete, director de Toribio Achával, habló desde su rol como miembro directivo de CUCICBA. Explicó brevemente el funcionamiento del CEDIN y, a pesar de ya haber sido detallado por los anteriores especialistas, hubo más preguntas sobre la operatoria.

Las principales inquietudes del Colegio Único de Corredores son: la confianza necesaria para que este blanqueo funcione (“nos preguntan si los van a perseguir luego de haber exteriorizado los dólares”), cómo será el circuito de suscripción (“¿Qué nos van a pedir?), cómo actuarán los bancos (“están obligados a atender a aquellos que no son clientes pero no cobran por eso, no están motivados”), cómo será la operatoria para los inmuebles nuevos, qué pasará con el mercado secundario, cómo se tratará en las distintas jurisdicciones (“sobre todo en las que no acompañan”) y cómo será el circuito de aplicación.

Sobre este último, Boquete se detuvo particularmente porque “todo lo demás, creemos que se irá resolviendo. El procedimiento del CEDIN no puede ser más complicado que lograr el final de una obra”, dijo refiriéndose a la cantidad de papeles y trámites administrativos requeridos. “Si la escritura está primero y después hay que ir a una caja, tenemos que tratar de que entre la mesa donde se firma y la caja haya la menor cantidad de metros posibles. Y nuestro trabajo estará puesto en achicar esos metros. Aunque, en lo posible, deberíamos tratar de que los dólares estén en la mesa”, agregó.

Con una visión esperanzadora el directivo de CUCICBA expresó “El CEDIN está condenado al éxito”. “Ya con que se emita, sabemos que será exitoso. Porque, a la larga o la corta, será un inmueble. Tenemos que lograr que los clientes le pierdan el miedo a la normativa. Si es así, gracias a los inmuebles, el sapo se convertirá en príncipe”, concluyó el directivo de Toribio Achával.

Desde el Merval en directo

El gerente de monitoreo del Mercado de Valores de Buenos Aires, Enrique Gluzsznaider, fue consultado sobre cuáles son los mecanismos de cotización y cómo ve la operatoria del CEDIN.

Antes que nada, aclaró que “el Merval garantiza las operaciones que se realicen en su mercado. El que vende va a obtener los fondos y el que compra tendrá el título. Y si una parte no cumple, el mercado se hace cargo”.

Con respecto a las cotizaciones, remarcó que “aún sin operaciones, en el ambiente ya había cotizaciones del CEDIN. Operarlo en el mercado formal brinda seguridad y, sobre todo, garantiza que se pague. Mientras que el mercado secundario posibilita la transmisión, es decir la circulación y transferencia del CEDIN”.

El gerente comentó que a medida que el nuevo instrumento se iba reglamentando, iban surgiendo distintas cuestiones. La Comisión Nacional de Valores (CNV), el organismo estatal que regula estas operaciones de mercado, nos pidió ideas sobre la forma operativa que podría tener el CEDIN. Así nació la Circular 620”, comentó el gerente.

También se refirió a la diferencia entre CEDI y CEDA. “Este último, aplicado, vale más”, remarcó. “Con el CEDIN se puede ir a una agente de bolsa y, luego de 48 horas de su tenencia, se puede incorporar una oferta. La forma operativa, para nosotros, tiene que ver con las variables: prioridad precio y tiempo”, explicó. Y agregó que en primera instancia se incorporarán los plazos de contado inmediato, de 24, 48 y 72 horas, ya sean CEDI o CEDA. “En primera instancia cotizarán solo en pesos”, agregó.

“Sabemos que siempre las operaciones se realizan en los últimos días, así que es probable que en septiembre nos encontremos con un cuello de botella. Por eso, no debería llamar la atención que todavía no haya operaciones. No solo por la falta de reglamentación sino también por las especulaciones”, continuó.

Ya para el final, el gerente del Merval diferenció el objetivo de la operatoria en la Bolsa de la necesidad del mercado inmobiliario. “En este último se tiende a que rápidamente se efectivice el CEDIN, en nuestro caso, no. Especular también es hacer mercado y dar liquidez”, concluyó.

El CEDIN ya cumplió sus primeros días de funcionamiento. Con poco movimiento aún, tal como podía preverse en función de tratarse de un instrumento nuevo y a que aún quedan dudas sobre su operatoria. “La reglamentación deja abiertas algunas cuestiones”, dijo Rozados. Pero se espera que se vayan aclarando en el transcurso de las próximas semanas. Cuánto dinero en dólares se exteriorizará gracias a esta herramienta es una incógnita y si funcionará por un tiempo considerable en el mercado secundario o si se extinguirá rápidamente, es otra.




USUARIOS ABONADOS: acceso a presentación Arq. José Rozados - Reporte Inmobiliario

USUARIOS ABONADOS: acceso a presentación Cont. Nestor Kreimer – Kuantica S. A.

USUARIOS ABONADOS: acceso a presentación Lic. Martin Boquete – Cucicba



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, lunes 8 de julio de 2013

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