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“Fractional Ownership” o “Propiedad Fraccionada”

El formato nacido en los Estados Unidos a fines de los 80’, aplicado hoy por las marcas hoteleras más prestigiosas en los destinos más exclusivos del mundo, comienza a medirse en el mercado local. El fractional optimiza la relación entre uso e inversión (costo / beneficio) en la propiedad vacacional.



El modelo consiste en un sistema que permite la compra de una parte de una propiedad vacacional, pagando solo por la porción adquirida, accediendo al uso de la propiedad en determinados períodos del año, compartiendo los costos de mantenimiento. Se trata de una compra a perpetuidad que confiere los mismos derechos que la propiedad plena con la diferencia que, en lugar de adquirir el todo, se adquiere solo una parte.

Los períodos de ocupación asignados a cada dueño generalmente superan los 45 días al año y se distribuyen en base a un calendario de usos que puede ser fijo, flexible o mixto según mejor se adapte a la temporada del lugar en que la propiedad se encuentra. El mismo modelo es también aplicado a conjuntos vacacionales o unidades con servicios de hotelería (Private Residence Clubs), adquiriéndose en propiedad una participación del todo, teniendo el propietario un derecho de uso más flexible que recae sobre cualquiera de las unidades que lo integran.

Este sistema debe ser diferenciado del conocido como Tiempo Compartido, entre otras muchas razones, debido a que se estructura sobre bases jurídicas totalmente diferentes, importando para el comprador un efectivo ejercicio del derecho de propiedad directo o indirecto, quien adquiere una parte de una propiedad y no un derecho de uso limitado en el tiempo.

Desde la óptica del comprador, se define como una compra racional ya que evita la adquisición de tiempos que no serán utilizados, minimizando el costo financiero de la inversión y reduciendo varias veces los costos de mantenimiento.

Si bien el arribo del fractionales muy reciente, ya ha despertado el interés de desarrolladores focalizados en la propiedad vacacional, quienes ven en el sistema una posibilidad de ampliar el universo de potenciales compradores, acercando un producto más accesible sin tener que bajar la calidad ni correrse del segmento al que se dirige.

En el mercado local ya se encuentra funcionando el primer Private Residence Club, asimismo, desarrolladores locales han comenzado a incluir este modelo de negocio para proyectos en Buenos Aires, Mendoza, Bariloche y Punta del Este, a la vez que una de las más grandes desarrolladoras del país ha creado una división especial para sus proyectos fractional ownership. Por lo visto hasta ahora el interés de los desarrolladores se ha dado por implementarlo en proyectos de edificios premium con servicios de hotelería y en Lodges o pequeños edificios de características similares a las que comúnmente tienen los hoteles boutique.

El panorama en el resto de Sudamérica no difiere demasiado. Existen desarrollos comercializados bajo el modelo fractional en Brasil, se está desarrollando el primer emprendimiento fractional de Chile y empiezan a surgir consultoras especializadas en el armado de este formato.

Marcas hoteleras de gran prestigio, como St. Regis, The Ritz Carlton y Abercrombie & Kent, entre otras, lo han aplicado en algunos de sus destinos y propiedades de mayor prestigio.

Recurrentemente los desarrolladores de propiedades vacacionales han buscado alternativas que permitieran ampliar el mercado y aumentar sus ventas, pero una y otra vez se han topado con la figura del Tiempo Compartido como única opción. El modelo fractional ownership pone a la mano una alternativa novedosa, que se ensambla con el estilo de escapadas cortas a lo largo del año y que se entiende con la propiedad vacacional de lujo. Aquellos que ya han empezado a trabajar para incluirlo en sus proyectos confían en que se constituya en el motor del mercado vacacional de lujo.

Ignacio Coulter. Director
Fractional Argentina
icoulter@fractionalargentina.com


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, lunes 12 de agosto de 2013

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