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Leasing: Una opción para dinamizar mercados de escasa demanda

Este particular instrumento, de muy poca difusión en nuestro mercado de propiedades ha sido utilizado como impulsor de operaciones en otras latitudes.

Importantes segmentos de inmuebles industriales, comerciales y porque no residenciales que en las horas actuales carecen de demanda podrían atraer a usuarios y desarrolladores de la mano de su implementación.





El leasing es un contrato ideado con el fin de facilitar la adquisición de bienes de larga duración y alto precio. Su origen se remonta a los Estados Unidos al comienzo de la década del 50 convirtiéndose en una herramienta impulsora para la comercialización de este tipo de bienes. Este instrumento, conocido como “location financement” en Bélgica y como “credit-bail” en Francia paises en los que tuvo amplia difusión a mediados de los años 60, se encuentra legislado en nuestro pais por ley 25.248 del 10 de mayo de 2000.

Concretamente el leasing inmobiliario es un contrato por el cual el dador (digamos dueño) conviene en transferir al tomador (digamos inquilino) la tenencia de un inmueble para su uso y goce, contra el pago de un canon (digamos alquiler?) y le confiere una opción de compra por un precio (digamos precio residual) que se pacta en el contrato.En otras palabras “un alquiler con opción a compra”. El monto y la periodicidad de cada canon se determina , también, convencionalmente.

El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, salvo pacto en contrario. En ningún caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.

La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas (3/4) partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieran las partes.

El contrato debe ser confeccionado por Escritura Pública e inscripto en los Registros de la Propiedad Inmueble que corresponda según su situación.

Esta modalidad presenta aristas que son interesantes para el análisis y su puesta en práctica en la situación actual del mercado.

Por ejemplo, en el ámbito residencial, resulta de interés para quien alquila, ya que el monto que se abona funciona como un pago de parte de un precio total para el acceso a la vivienda propia. Su instrumentación en emprendimientos destinados a segmentos de ingresos medio y medios bajos, generaría demanda hacia el producto que así lo ofreciera en detrimento a la opción de alquiler normal, permitiendo la obtención de la renta y colocación del producto como contrapartida para el dueño o desarrollador.

Por otra parte, para una gran cantidad de inmuebles industriales en los que abunda la oferta y faltan interesados, la instrumentación de contratos de leasing inmobiliarios, permitiría potenciar la cantidad de tomadores interesados hacia aquellos inmuebles que ofrezcan esta herramienta contractual, permitiendo entrelazar los intereses hoy alejados entre las pretensiones de valor de los propietarios y los precios que la demanda está dispuesta a convalidar.

Además de estas circunstancias, existen otros aspectos destacables del leasing que son importantes para tener en cuenta, sobre todo en estos momentos de reacomodamiento de la actividad económica posteriores a la devaluación. Vale destacar, por ejemplo, que para comenzar con el uso y goce del bien inmueble no hace falta disponer de grandes sumas de dinero en concepto de adelantos. Asimismo no engrosan el pasivo de la empresa (a diferencia de un crédito hipotecario), por lo cual se cuenta con mayores recursos para recurrir a financiación con fines productivos.

El análisis e instrumentación de este tipo de recursos desde el ámbito privado aparece como viable para posibilitar y apuntalar el crecimiento del mercado inmobiliario y la construcción, no obstante, conspira contra su fluida implementación la percepción de inestabilidad de la seguridad jurídica y de confiabilidad a largo plazo que son responsabilidad del Estado afianzar.

Si desea consultar la ley 25.248 de Contrato de leasing, puede hacerlo y bajarla a su disco desde la sección Archivos y documentos de ReporteInmobiliario.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

© ReporteInmobiliario.com, Mayo 2004.

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