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Sobre abrir los Barrios Cerrados y Countries

Cuando aquella mañana recibimos las primeras consultas sobre apertura de Countries, eliminación de las barreras arquitectónicas y Clubes de Campo, transformados lingüísticamente, en “hongos amurallados”, no supimos que hacer, ni que decir…Por el Dr Daniel Enrique Butlow



Es cierto, que hoy por hoy, todo el mundo busca “amparos”, pero aquí no se entendía bien de qué, contra quienes o porqué…

Solo bastó entonces leer los diarios o escuchar algún noticiero, para confirmar el origen de los temores. Un jefe de bloque de diputados del Congreso Nacional, en el marco de la discusión sobre el nuevo proyecto del Código Civil y Comercial de la Nación, había señalado que “no queremos una sociedad donde haya hongos amurallados, donde los sectores más pudientes de la sociedad puedan vivir, y, alrededor de eso, situaciones absolutamente deprimidas”. También se agregaba “la existencia de un anteproyecto gubernamental que establecía la accesibilidad y comunicación universal, propendiendo a la eliminación de barreras arquitectónicas y urbanísticas de modo de garantizar la accesibilidad de todas las personas y evitar zonas residenciales y de esparcimiento aisladas”.

El lenguaje utilizado me recordó las leyes y disposiciones sobre discapacitados (¿discapacitados económicos?).
v No sé cuanto de cierto hay en las noticias y tampoco es mi intención discutir sociológica o urbanísticamente los llamados “Barrios con candado”, (María Carman, en su libro “Las trampas de la Naturaleza”), pero en cambio, sí sé cuales son las respuestas con las que el Derecho y la normativa provincial bonaerense, rechazarían estas ideas para defender a sus habitantes y legítimos dueños:

1.- La Nación Argentina, carece de facultades para legislar sobre tierras no federales, esto en razón, de que todos sus poderes provienen exclusivamente de la delegación que para su formación le han hecho las provincias que conservan el poder no delegado (art. 121 CN).

2.- La LOTUS (Ley Provincial de Ordenamiento Territorial y Uso de Suelo) n° 8912/77, dispone en su art. 67 del Capítulo V (Clubes de Campo), que: “En las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurídica agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un Club de Campo y existan calles públicas, podrá convenirse con la respectiva Municipalidad el cerramiento total del área y la prestación de los servicios habitualmente de carácter comunal bajo la responsabilidad de la institución peticionante. En todos los casos se garantizará que los organismos públicos, en el ejercicio de su poder de policía tengan libre acceso a las vías de circulación interna y control sobre los servicios comunes.

3.- El decreto 9404/86, reglamentario de los Clubes de Campo, dispone en su art. 3: “Las previsiones del artículo 67 del decreto-ley 8912/77 serán también aplicables a los Clubes de Campo creados con posterioridad a la vigencia de dicha norma. El cerramiento total del área y la asunción de la prestación de los servicios por parte de la entidad jurídica peticionante, subsistirá en tanto el club conserve el carácter que justificó su aprobación. Esta previsión será aplicable a las situaciones preexistentes cuando su configuración y características funcionales sean asimilables al régimen del Capítulo V, Título III del decreto - ley citado”.
v 4.- El decreto 27/98, referido a Barrios Cerrados, también autoriza para estos emprendimientos una subdivisión de la tierra por geodesia con calles privadas y el pertinente cercamiento.

5.- Los actos administrativos reglamentarios de los que surgen derechos subjetivos (como por ejemplo el decreto 9404/86 y 27/98), son irrevocables en sede administrativa. Lo mismo ocurre con los actos de convalidación expedidos por la Provincia que tampoco admiten actos retroactivos.

6.- La Corte Suprema de Justicia de la Nación en el histórico fallo “Cuba Club Universitario de Buenos Aires c/ Municipalidad de Malvinas Argentinas s/ Recurso de Hecho (C.522.XXXIII del 28 de mayo de 1998), deducido por Ricardo L. Mase y Ricardo J. Servente, Presidente y Secretario de Cuba), ha sentado en sus considerandos la doctrina que sostiene que “ el cercamiento fue autorizado con el fin de garantizar condiciones de seguridad para los vecinos del barrio y que el cambio de situación se ha traducido en una grave afectación de las garantías constitucionales del recurrente”.

7.- Naturalmente, siempre el interés público está y estará por encima del privado, pero como la propiedad es inviolable y al interés público lo debe pagar el dinero público y no el privado, para transformar los Countries, Barrios Cerrados y Clubes de Campo en lugares públicos, habrá que: “calificar por ley la utilidad pública, expropiar y previamente indemnizar todos y cada uno de los perjuicios sufridos o a sufrir por sus propietarios (art. 17 CN), ya que en caso contrario, estaremos hablando de una prohibida confiscación.

Conozco poco de hongos y un poco más, de murallas…especialmente jurídicas. Un Barrio Cerrado, solo puede abrirse por orden judicial, al menos, mientras sigamos viviendo en un Estado de Derecho.

Dr Daniel Enrique Butlow
(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
consultas@arquilegal.com



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, viernes 31 de agosto de 2012

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