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Crédito hipotecario en Latinoamérica

La mayor estabilidad económica de la región y la activa participación del Estado incrementaron considerablemente el número de créditos hipotecarios. Chile y Panamá son los países que muestran mejores cifras mientras que Brasil y Perú presentan un fuerte crecimiento. Argentina, sin embargo, presenta una tendencia diferente. Informe elaborado por el Departamento de Estudios del Grupo Edisur



Según datos publicados por ONU- Hábitat, el sistema habitacional en América Latina muestra un profundo déficit, ya que más de 110 millones de personas en la región no tienen acceso a una vivienda digna.

Gracias a una mayor estabilidad económica, una caída de las tasas de interés y una disminución en la inflación, los países latinoamericanos lograron reducir la vulnerabilidad de sus sistemas financieros. Así, de manera progresiva y con un fuerte apoyo por parte del Estado, las diferentes entidades bancarias incrementaron sus esfuerzos para desarrollar y extender los servicios de crédito hipotecario a los hogares de menores recursos.

Panamá y Chile: Los mejores posicionados

Además del apoyo estatal obtenido para el desarrollo del sector, Chile y Panamá cuentan con un sistema financiero eficiente que les permite ofrecer los servicios de financiamiento hipotecario a buena parte de la población en los distintos niveles socioeconómicos.

En Chile, según un informe publicado por el BBVA, gracias a los altos niveles de ingreso de los consumidores, durante el primer semestre de 2011 se produjo una creciente demanda de créditos para la financiación de la compra de viviendas, que pudo ser atendida a través del aumento y la flexibilización de la oferta de préstamos hipotecarios. Estos factores, sumados a las bajas tasas de interés reales que han promediado el 4% luego de la crisis internacional, han provocado un flujo de créditos hipotecarios de aproximadamente US$ 312 millones mensuales. De esta manera, en el 2011 la participación de los créditos hipotecarios en el producto bruto interno (PBI) chileno se ubicó en torno al 17%.

En Panamá, el otorgamiento de este tipo de préstamos representó más del 21% del total del PBI, según los últimos datos disponibles al 2009. Su estabilidad macroeconómica, un saludable balance financiero y el desarrollo alcanzado en el sistema crediticio a largo plazo, han logrado que el financiamiento hipotecario sea sostenible, siendo rentable para los acreedores y viable para los deudores. Cifras de la Superintendencia de Bancos de Panamá revelan que los desembolsos para préstamos hipotecarios durante el 2011 fueron de aproximadamente US$ 1660 millones, arrojando un promedio mensual de US$ 138 millones.

Brasil y Perú: Crecimiento formidable

Si bien el financiamiento hipotecario con relación al PBI en Latinoamérica no alcanza valores como los de Estados Unidos o Gran Bretaña - cuyos porcentajes de participación rondan el 75% y 85% respectivamente- la evolución financiera de gran parte de los países latinoamericanos se muestra alentadora.



Cerca del 20% es la participación del crédito hipotecario en Chile y Panamá


Un ejemplo claro de este auge es el impulso al mercado hipotecario brasilero del programa Minha Casa Minha Vida, lanzado a principios de 2009. Como resultado, no sólo los créditos hipotecarios aumentaron casi un 50% en septiembre de 2011 con respecto al mismo mes de 2010, sino que esta tendencia no parece frenarse.

Según la Asociación Brasileña de las Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro, los créditos hipotecarios en Brasil seguirán creciendo a tasas del 40-50% por lo menos hasta el 2014.

Otro país en donde se observa un formidable crecimiento en el número de créditos hipotecarios otorgados es Perú. En los últimos cinco años este tipo de préstamos aumentó casi un 170% y en promedio en los últimos tres años la tasa de expansión se mantuvo por encima del 20% anual.

Banca pública y tasas subsidiadas: Factores fundamentales dentro de la región

A excepción de Chile, en donde el mercado hipotecario está liderado por el sector privado, en general existe una preeminencia de las bancas públicas en el otorgamiento de créditos para inmuebles. La fuerte presencia estatal se justifica ya que sólo una parte reducida de la población latinoamericana puede ahorrar lo suficiente para comprar una vivienda terminada o acceder a créditos hipotecarios privados para hacerlo.

Por caso, en Uruguay, y de acuerdo a un informe realizado por la Consultora “Equipos” sobre mercado inmobiliario y crédito hipotecario, el nivel de préstamos para la vivienda en relación al PBI local cambia según si se considera o no al Banco Hipotecario de Uruguay. La proporción es cercana al 4% del PBI si se considera la participación de dicha institución mientras que si sólo se consideran los bancos privados el nivel de créditos no llega a representar el 1%.

La cartera hipotecaria de México también está concentrada en manos estatales. El 67% de los créditos de vivienda son otorgados por la entidad pública INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores) mientras que cerca del 26% es financiado por bancos privados y el restante 6% por otras entidades.

En Brasil, por su parte, la entidad hipotecaria más importante es la Caixa Federal, institución pública que responde por el 70% del crédito del sector inmobiliario que se concede en el país. Cuando el Estado no actúa directamente en el otorgamiento de créditos hipotecarios, lo hace de manera indirecta, subsidiando las tasas de interés de dichos préstamos. En Colombia, la población cuenta con un subsidio que cubre entre el 3 y 5% de la tasa de interés pactada por un periodo de 7 años. Según un informe de la Cámara Colombiana de la Construcción, con esta medida se logró beneficiar desde Abril de 2009 a más de 123 mil familias, aliviando la carga financiera del crédito hipotecario, ampliando la capacidad adquisitiva de los hogares y elevando en un 30% el potencial de familias demandantes de vivienda. En Panamá, a través de la Ley Programa Preferencial, se buscó desde 2009 subsidiar las tasas de interés, a fin de estimular la compra de vivienda por parte de los hogares de menores ingresos. El gobierno panameño reconoce un crédito fiscal a favor de las entidades bancarias que coloquen préstamos a tasas inferiores a la tasa de referencia nacional. El diferencial entre estas dos tasas constituye un subsidio al deudor del crédito durante un período de 10 años. Para viviendas menores a US$ 30 mil, el subsidio es total, siendo nulo el costo financiero del crédito para el deudor.

Argentina: Lejos de sus vecinos

La situación que ha exhibido Argentina respecto a su mercado hipotecario es diferente a la de sus vecinos. Según un informe de la consultora Deloitte, desde 2003 los préstamos destinados al consumo multiplicaron su participación. Hoy representan valores cercanos al 40% de la cartera total de créditos mientras que aquellos que financian la adquisición o construcción de viviendas participan sólo del 10%, según datos de Banco Central de enero de 2012.



Sólo un 10% de los créditos se destina a la vivienda en Argentina


Esta tendencia se refleja en que Argentina exhibe históricamente uno de los ratios crédito hipotecario/PBI más bajos de la región. La participación de los créditos hipotecarios en la economía del país es inferior al 2%, una cifra que no se supera desde el año 2004, aún a pesar del fuerte crecimiento económico en estos últimos años. En el corto plazo, esta tendencia no parecería revertirse. Según Reporte Económico, se estima que el crecimiento de este tipo de créditos para 2012 estará por debajo del 5%, representando menos de US$ 7.000 millones y significando un promedio mensual menor a los US$600 millones.

No obstante, recientemente tanto el gobierno nacional como diferentes gobiernos provinciales han anunciado el lanzamiento de planes de créditos para la adquisición de viviendas que ofrecen condiciones muy ventajosas en comparación a la oferta del sector privado.

Bajo el nombre “Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única” (PROCREAR), el gobierno nacional se ha puesto la meta de otorgar 100 mil préstamos entre 2012 y 2013 para la construcción de viviendas con el objetivo de beneficiar a 400 mil personas. Las tasas, en pesos, serán fijas en los primeros cinco años, y oscilarán entre el 2% y 14%, según el rango de ingresos. Pasado los 5 años, se ajustarán al índice oficial de variación salarial aunque con un tope de entre el 4% y 18%. El plazo máximo será a 30 años para quienes tienen ingresos de hasta $ 5 mil, y para el rango de recursos familiares de más de $ 5 mil hasta $ 30 mil será a 20 años. El monto máximo a otorgar será de $ 350 mil y lo podrán solicitar personas que tengan entre 18 y 65 años. Como incentivo adicional, el estado destinará 1.700 hectáreas de tierras fiscales en todo el país para proveer terrenos a aquellas personas que no posean un terreno propio donde edificar su vivienda.

De igual manera, el gobierno de la ciudad de Buenos Aires acaba de lanzar la línea de crédito “Primera Casa B.A.”. Si bien el requisito de edad es de entre 18 y 50 años, se les dará prioridad a los solicitantes hasta 35 años. El objetivo es otorgar alrededor de 3.500 créditos para que sus ciudadanos puedan adquirir una primera vivienda. El monto máximo a otorgar será de US$ 80 mil a 20 años y el valor de la tasa será del 7% el primer año, 8,50% el segundo, 11% el tercero y 14% del cuarto año en adelante.

Finalmente, el Banco de la Provincia de Córdoba acaba de relanzar líneas de crédito hipotecarias destinadas a la adquisición de una primera vivienda bajo el nombre “Tu Hogar”. La estrategia del banco contempla otorgar alrededor de 5 mil créditos, bajo la condición de que sean destinados a la compra de viviendas que no tengan más de 2 años de antigüedad o a la construcción de nuevas viviendas. El monto máximo de los créditos es de U$S 70 mil y el plazo máximo es de 15 años para aquellas personas que certifiquen ingresos inferiores a $ 8.500 y 20 años para ingresos superiores a esta cifra. La tasa que aplica el banco es fija, en pesos, al 12% anual durante los tres primeros años y partir del cuarto año, el interés será variable sin que pueda superar el índice de variación salarial que calcula el INDEC.

Informe elaborado por el Departamento de Estudios del Grupo Edisur

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, viernes 13 de julio de 2012


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