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Dólar, salarios, inflación y valores inmobiliarios en pesos

El mercado inmobiliario se encuentra técnicamente en recesión luego de 6 meses consecutivos de caída de actividad. ¿Se puede esperar una reactivación inmediata?. Pensando en pesos, pero no a la fuerza.



Durante la última década y hasta octubre del 2011 los inmuebles funcionaron como un activo dolarizado. El comprador o propietario de un inmueble consideraba que su bien se intercambiaba por una cantidad de dólares que además aumentaba de precio año a año.

Las restricciones cambiarias pusieron en crisis esta inercia de funcionamiento del mercado haciéndolo ingresar de manera acelerada y abrupta en la recesión por la cual hoy transita. Así, el cepo cambiario, provocó que luego de seis meses consecutivos de caída interanual el mercado inmobiliario de compraventa de inmuebles sea la primera actividad económica en ingresar técnicamente en recesión.

¿Es posible revertir esta situación?. En el corto plazo y de manera inmediata la respuesta que surge es negativa.

Desde la macro, el gobierno sostiene y blanquea que la restricción de dólares a venido para quedarse, haciendo evidente a través del accionar de la AFIP que la autorización para poder comprar dólares no es cuestión de contar con fondos blancos para hacerlo, sino: ¿Por qué no admitir de manera automática que el vendedor que por supuesto esta transfiriendo un bien a su nombre totalmente blanqueado a un valor de mercado no pueda acceder a comprar dólares al tipo de cambio oficial?. Hasta el momento resulta evidente que el dólar oficial no existe para las transacciones inmobiliarias.

El gobierno ha reconocido la desaceleración económica anunciando que uno de los objetivos del plan de créditos para la vivienda PROCREAR es dinamizarla. Sin embargo estos créditos resultan inocuos para la reactivación directa del mercado de inmuebles usados y de desarrollos privados de edificios de departamentos para su posterior venta. Por el contrario de efectivizarse tal como fueran anunciados, cuestión por otra parte poco probable, generarían una mayor presión hacia el alza de los ya elevados costos de construcción (unos 5.400 pesos/m2 vendible para un departamento estándar) elevando los valores de venta y por consiguiente haciendo mucho mas difícil sumar a la producción privada de unidades de vivienda para satisfacer el abultado déficit habitacional.

Asimismo y de acuerdo a lo admitido por el gobierno la economía no esta creciendo a las tasas chinas de años anteriores, lo cual resulta negativo por supuesto para todos los sectores económicos y en especial para el sector de la construcción y el de la intermediación inmobiliaria, altamente pro cíclicos.


Evolución interanual del PBI de la Construcción y el PBI General



Por ende y en base a una lectura pragmática de los hechos, no podrá esperarse que el mercado inmobiliario se reactive a partir de una mejora de las condiciones macroeconómicas ni a partir de acciones de aliento directo para la compraventa de inmuebles usados o a estrenar producidos por desarrolladores y capitales privados.

¿La solución se logra pasando a pesos el valor de las propiedades?

Para aquellas operaciones muy bien encadenadas de recambio, tal vez sí y para algunos emprendimientos de obra nuevos pensados en pesos actualizables a lo largo de la marcha de la obra también. Pero en términos generales y mayoritarios esto no será viable en la practica hasta tanto o bien se reduzca la inflación y esto conforme una fortaleza estructural del valor de nuestra moneda en el tiempo o bien se adopte una unidad de medida exclusiva del mercado inmobiliario que refleje los incrementos en los costos de construcción en el tiempo y permita ahorrar también en esa misma moneda (título público?).

Tampoco puede desde la micro del sector establecerse o sugerir la adopción de una posición uniforme que pueda aplicarse en todos los casos, dependiendo en los tiempos actuales más que nunca de cada caso en particular. Se deberá considerar y conocer hasta el último detalle y más que nunca el objetivo que guía la venta del inmueble, la intención detrás de la compra, la flexibilidad o rigidez de la moneda de pago y su repercusión en el precio de cierre, la accesibilidad a permutas, etc., etc,.

El ultimo día de octubre del 2011 se produjo un quiebre, el mercado cambio, quienes se queden esperando a que la mejora provenga del afuera corren un mayor riesgo. La clave pasará por una interconexión muy profunda entre comercializadores con el fin de afianzar y brindar seguridad a las operaciones encadenadas de recambio. Mientras que no aparezca una necesidad imperiosa de realización no se lograra una reducción sustancial de los valores en dólares, cuestión que puede llegar a acelerarse de profundizarse la caída de la actividad económica, cosa que por supuesto solo beneficia a unos pocos especuladores oportunistas.

El axioma que el ladrillo es la mejor inversión porque puede cambiarse por dólares, esta en crisis, al menos por el momento, pero está vigente el hecho que en términos de pesos los inmuebles nunca bajaron de precio y que ante crisis y devaluaciones no solo mantuvieron su valor relativo con otros bienes y servicios de la Argentina, sino que incluso lo mejoraron según lo que surge de la comparación de la evolución de sus valores frente al de la inflación e incluso el dólar y lamentablemente frente a los salarios. Vale la pena de hacer el ejercicio de ver que sucedió con las propiedades en los últimos 10 años, pensando en pesos pero no a la fuerza.



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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 25 de junio de 2012


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