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Creditos hipotecarios y Anses

La utilización de fondos de jubilaciones y pensiones es un recurso utilizado en muchos países para apalancar el crédito hipotecario y/o la actividad de la construcción, bien implementado sirve para esos fines y para asegurar e incluso mejorar las prestaciones presentes y futuras de jubilados y pensionados. Teoría y práctica, dudas y certezas sobre el plan Procrear.



La utilización de fondos en carteras de largo plazo para créditos hipotecarios, inversiones inmobiliarias o de infraestructura, como son los del Anses, es un recurso que es utilizado tanto en países donde el sistema de jubilación es privado como donde es público.

La recuperación de tierras ociosas del Estado nacional, provincial o municipal, volcándolas a proyectos productivos, incorporándolas al espacio público o a proyectos de viviendas no sólo es un recurso posible sino una obligación de todo dirigente bajo cuya responsabilidad este la administración de estos bienes públicos.

Incentivar la actividad de la construcción como un modo de generar actividad económica es, bien utilizado por el lapso de tiempo necesario hasta lograr el objetivo, un recurso posible y un modo también de sostener empleo.

Como vemos estos tres lineamientos conceptuales están presentes en el plan de créditos hipotecarios anunciado días pasados por el Gobierno, son viables y bienvenidos para aplicar dentro del marco de una política de vivienda que debe ser mucho mas amplia.

Ahora bien, la aplicación de los recursos previsionales, implican recurrir a una ingeniería financiera que asegure que ese capital se mantendrá o incluso se incrementará para atender su fin, el pago de las jubilaciones presentes y futuras del sistema previsional. Dentro de ese esquema son básicas las consideraciones de tasa de interés a la que se colocará esos fondos, plazos de recupero e ingresos adicionales a lograr por su aplicación al destino definido (en este caso créditos para vivienda).

Hasta mayo, según el INDEC , la inflación acumulada de los cinco meses del año fue del 4,3 % el doble de la tasa que se cobrara por los créditos para construir sus casas a quienes demuestren ingresos por $ 5.000, lo que en principio exige, sólo por esta vía, fuentes de retribución que compensen este desfasaje.

Por otra parte, la demanda adicional de mano de obra, materiales, servicios, etc. que generarian los nuevos créditos difícilmente pueda ser asimilada por la estructura actual de la industria de la construcción, operando no ya en el sentido de la reducción de costos ya de por sí altos en pesos, sino que sumará tensión hacia el alza de los mismos, lo que impactará en el sistema de creditos requiriendo subir los montos prestables a futuro para mantener las superficies y calidades de la vivienda a construir con los fondos asignados actualmente para las distintas lineas. De no actualizarse el dinero a prestar, los futuros tomadores podrán construir viviendas más reducidas o de menor calidad. Desde luego esta cuestión no debería ser tenida en cuenta en la estructuración financiera de la operatoria crediticia si no se prevé aumentos en los costos de construcción en el tiempo.

La recuperación de tierras o inmuebles ociosos del Estado, requiere para su incorporacion al plan de creditos de una cuidada planificación sobre su impacto en materia de infraestructura de servicios, transporte, equipamiento sanitario, educacional y de seguridad, entre otros. Algunos de los terrenos cuentan con condiciones aceptables para el desarrollo de viviendas con mínima inversión, pero otros requieren ser dotados de estas infraestructuras demandando una inversión económica no menor requiriendo una fuente adicional de recursos a aplicar que deberán ser absorbidos o bien por el propio sistema de credito o bien aportados por otras fuentes de financiación públicas o privadas.

En el caso de tierras destinadas a una demanda intermedia, constructoras o desarrolladores inmobiliarios, deben encontrarse y explicitarse en forma trasparente los mecanismos económicos que incentiven la participación de este actor intermedio dentro del marco del poder de compra de los tomadores del crédito y el grado de calidad necesario para asegurar la habitabilidad de las viviendas y un adecuado mantenimiento en el tiempo. Un valor fijo final del producto (monto de los créditos) limita y contiene al resto de las variables.

Recurrir a incentivar la industria de la construcción para sostener el crecimiento económico resulta un saludable reconocimiento de que existe una desaceleración económica y se buscan salidas para revertirla. La industria de la construcción se destaca por la generación rápida de empleo, en su mayor número no altamente calificado que será el que aumentará aún en mayor proporción habida cuenta de las características del plan orientado en gran parte a la construcción de la propia vivienda por tomadores individuales. Como señalamos también más arriba, la demanda adicional generada por el volumen de dinero a volcar en un lapso de tiempo relativamente corto (20.000 millones en un año y medio) sobre la capacidad instalada y stock de proveedores de materiales y los recursos humanos disponibles y los que se incorporarán, generarán tensiones en los costos imponiendo otras medidas secundarias para intentar neutralizarlos o bien asimilarlos. Por otra parte, como es ampliamente reconocido, la actividad de la construcción tiene un enorme efecto multiplicador en otras industrias y servicios, pero en este caso su efecto en función del destino de los fondos del crédito será prácticamente nulo para el canal de comercialización inmobiliario.

En resumen para que el plan no logre sólo un objetivo parcial de corto plazo y que sea sostenible en el tiempo con éxito, requiere la conjunción de una sofisticada ingeniería financiera con rigurosísimos mecanismos de calificación, planeamiento y control, que aspiramos y deseamos que en este caso se hayan logrado.

Acceda a documento Decreto 902/2012 “Créase el Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar”



¿Reactivarán estos créditos al mercado inmobiliario?


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, jueves 14 de junio de 2012

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