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Juan Carlos Franceschini

Por octavo año consecutivo Reporte Inmobiliario requirió la opinión de los protagonistas del sector inmobiliario acerca de lo mejor y lo peor del año 2011 y sus previsiones y planes para el año 2012.
Empresa: CDI
Cargo: Presidente




“ Considero que es muy difícil hablar de lo peor cuando se han alcanzado prácticamente ocho años ininterrumpidos de crecimiento del mercado de construcción, desarrollo inmobiliario y de compraventa,”



Juan Carlos Franceschini – Director Master MDI

1) ¿QUE FUE LO MEJOR Y QUE LO PEOR DE ESTE 2011?

Considero que es muy difícil hablar de lo peor cuando se han alcanzado prácticamente ocho años ininterrumpidos de crecimiento del mercado de construcción, desarrollo inmobiliario y de compraventa, con un grado de evolución casi inéditos y con seguridad el período de más largo crecimiento posterior a la década del 70’.

Quienes tenemos la posibilidad de participar en la enseñanza en otros países de Latinoamérica hemos logrado advertir el grado de evolución comparativo que ha alcanzado nuestro mercado, en diferentes áreas y en distintas direcciones, tanto en contenidos educacionales, léase bibliografía, alumnos extranjeros, normativas, crecimiento y posicionamiento de antiguas y nuevas Instituciones, nivel de desarrollo inmobiliario, profesionalismo de los emprendedores, modelos de estructuración de negocios, nivel de construcción, cantidad y nivel de eventos del sector, empresas nacionales que realizan eventos del sector en otros países; en fin, un sinnúmero de acciones y actividades que le dieron y le siguen dando sustento a la fenomenal evolución que ha mantenido el sector en los últimos años. Circunstancias que solo fueron posibles con el esfuerzo, la dedicación, la capacidad y porque no, la inteligencia puesta de manifiesto por los distintos actores del sector.

Sin embargo, seguramente con una gran deuda, la de que tal nivel de evolución alcanzado pueda derramar en el futuro hacia la concreción de la vivienda destinada al escalón socioeconómico más abajo, el segmento medio, pudiendo resumirlo en el acceso a la “primera vivienda”.

Pero como hablar de lo peor resulta casi inevitable, es necesario remarcar que el costo de construcción medido en pesos tuvo un aumento de 20,92% entre Noviembre de este año y el mismo mes del año anterior, en tanto la evolución del costo en dólares fue 12,46% durante el mismo período señalado. En este punto, cabe señalar prácticamente el 50% de este aumento lo explica el incremento del costo laboral.

Ergo, este no puede seguir creciendo al mismo ritmo, dado que hasta ahora el aumento del costo de construcción estuvo siendo convalidado por la evolución de los precios de venta, pero como dice un conocido precepto económico “los precios no pueden subir hasta el cielo”. Entonces, en este punto es donde se debe ajustar el tornillo y con mucha fuerza!.

2) ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2012?

Si bien, todos los mercados están tratando de protegerse de la “Eurocrisis”, lo cierto es que la enseñanza de los últimos años nos dejó la experiencia que los mercados en crisis en poco tiempo pegaron la vuelta.

Así que este efecto contagio puede se perciba en pocos meses y nuevamente el mercado vuelva a su ritmo de crecimiento. Esto sin contar, con lo que podría llevar adelante el Gobierno en materia de iniciativa de acceso a la vivienda.

En este sentido, desde hace 35 años el Gobierno de turno no tuvo un plan de acceso a la vivienda convenientemente diseñado y estructurado. Las necesidades actuales indiscutibles del segmento socioeconómico medio, hacen imperiosa una solución en este sentido, no podemos volver a perder otra década. Si esto ocurriera, el nivel de actividad cobraría otro rumbo, otro sentido y otra dinámica.-

3) ¿EN QUE SEGMENTO INMOBILIARIO O LOCALIZACIÓN CONSIDERA QUE EXISTIRÁN LAS MEJORES OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN Y/O DESARROLLO EN 2012?

Después de la evolución que ha mantenido el mercado en los últimos años, como se señalara anteriormente, en donde este ha consumido buena parte de los mejores terrenos, en tal circunstancia quienes logren crear nueva tierra urbanizable o edificable, contarán seguramente con una situación de privilegio y una ventaja comparativa insoslayable.

4) ¿COMO PIENSA QUE IMPACTARÁ EN EL MERCADO LAS NUEVAS REGULACIONES PARA LA COMPRA DE DÓLARES?

A juzgar por nuestras estadísticas correspondientes al Reporte ABCdinmobiliario Nro 107 del mes de Noviembre, el mercado de la demanda de inmuebles tuvo un aumento que pone en duda el real impacto que pudieron producir en el mercado las restricciones cambiarias impuestas a fines del mes de Octubre pasado, de todas maneras sería necesario contar con los datos del próximo mes para otorgar una definición categórica sobre el particular, dado el efecto posterior que pueden producir las escrituraciones de inmuebles sobre la recaudación del ITI (Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles).

En tanto, no caben dudas del anticipo que puede brindar el comportamiento estadístico del mencionado impuesto, respecto de la demanda efectiva de inmuebles.

Además, siendo este un impuesto nacional, en un contexto en que la dolarización de inmuebles es muy fuerte solo en Buenos Aires y algunas plazas del interior, en el resto del país buena parte de los inmuebles se comercializan en moneda nacional, es decir que haya impactado aproximadamente en solo el 30% de las operaciones inmobiliarias realizadas en el país, pudiendo ser esta otra de las razones del bajo impacto de las restricciones señaladas evidenciado en las estadísticas de demanda.

Pero no podemos dejar de resaltar el récord histórico de recaudación alcanzado por dicho impuesto en el mes, circunstancia que también podría atribuirse al mejor clima que generó en el sector el resultado del pasado acto eleccionario.

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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, lunes 26 de diciembre de 2011.

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