“Para producir en estos días, por ejemplo un departamento típico de tres ambientes en Barrio Norte, la incidencia de la tierra se cotiza hasta el 40% del negocio, los costos de construcción siguen creciendo, por lo que los márgenes antes de impuestos no superan el 16% contra el 25% del año anterior.”
Gustavo Ortola Martinez – Presidente de GO Real Estate
El vigente modelo de crecimiento se fundamenta en la demanda interna motorizada por el incremento del gasto social, los subsidios a los servicios, el financiamiento barato al consumo y otras transferencias de dinero a hogares de ingresos medios y bajos. Contexto que genera un aumento del consumo privado.
Inserta en este modelo, y ante la inexistente oferta actual de instrumentos de financiación hipotecaria, la clase media argentina ha cambiado su estilo de “inversión” sustituyendo la cuota hipotecaria por la cuota tecnológica: ladrillos por LCD; tierra por automóvil cero kilómetros, todos bienes de rápida depreciación en el tiempo. El ahorro de largo plazo en bienes tangibles se ha transformado en consumo efímero y hedonista, “pequeños premios”: restaurante, shopping, cuota del gimnasio y vacaciones en la costa. El crédito hoy se aplica exclusivamente al consumo, negocio brillante de corto plazo de los bancos.
Si el “consumo hedonista” reemplaza gradualmente al “ladrillo” -destino tradicional de ahorro junto al previsional y base de la jubilación- la proporción de “dueños” a lo largo del tiempo irá en disminución como ya refleja la Encuesta Permanente de Hogares.
La clase media es la más afectada en este sentido porque es la única con alguna capacidad de ahorro y es la que tiene acceso al crédito de consumo.
Mientras el crédito hipotecario no aparezca como instrumento dinamizador de la compra-venta de inmuebles, el negocio seguirá siendo protagonizado sólo por unos pocos, el 5% de la población económicamente activa, los que de alguna manera están transformando en inversión inmobiliaria los flujos de una economía que muestra como única alternativa segura y confiable los activos físicos.
La profundización de esta tendencia es quizás lo peor de este 2011. Como contrapartida de esto los desarrolladores, en lo que representa lo mejor del año, siguen pensando mecanismos artesanales para ofrecer a sus clientes esquemas de financiación propia en pesos.
2) ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2012?
Para producir en estos días, por ejemplo un departamento típico de tres ambientes en Barrio Norte, la incidencia de la tierra se cotiza hasta el 40% del negocio, los costos de construcción siguen creciendo, por lo que los márgenes antes de impuestos no superan el 16% contra el 25% del año anterior. Con estos bajos márgenes, para sostener el negocio inmobiliario hace falta agregar volumen de operaciones. La única forma de lograrlo es incorporar a la clase media al mercado de compra de viviendas. El catalizador inexistente que cambiaria la realidad de nuestro negocio es el crédito hipotecario, el gran ausente en los negocios de hoy.
Los proyectos inmobiliarios se sostendrán -en un marco inflacionario recalentado- mientras se pueda acompañar con ajuste de precios, los efectos del aumento de los costos de construcción. Pero los valores de venta por m2 están llegando al techo histórico y los márgenes del negocio de los desarrolladores inmobiliarios entonces, son y serán cada vez más bajos.
No hay volumen, sin mercado. Con bajos márgenes la solución es el volumen. Entonces, hace falta incorporar nuevos compradores. Este es el tema. La aparición del crédito cambiaría la realidad actual.
3) ¿EN QUE SEGMENTO INMOBILIARIO O LOCALIZACIÓN CONSIDERA QUE EXISTIRÁN LAS MEJORES OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN Y/O DESARROLLO EN 2012?
Una economía anclada en la evolución sorprendente de las exportaciones agrícolas al mundo más la venta de alimentos, vehículos y noches turísticas a nuestro Gran hermano Brasil, perfilan el protagonismo de quienes seguirán derramando esas bondades al mercado inmobiliario. No es casual observar el crecimiento de las economías regionales y el gran desarrollo del Real Estate en todas sus categorías en la versión más federal de nuestra historia.
Con la memoria de los ´90 -la década del retail-, la producción de m2 comerciales y de superficies para renta, vuelve a protagonizar la actividad inmobiliaria.
Delivery de consumo, los shoppings de proximidad, han devuelto a la mesa las aperturas de grandes espacios para el consumo como el Tortugas Open Mall y tantos otros malls en desarrollo en las ciudades más importantes del país.
El Real Estate argentino se recicla y adapta al contexto actual. Los actuales inversores, no tienen aspiraciones de márgenes superlativos, pretenden preservar lo que tienen, buscan en los bienes raíces defender sus ahorros, inversión en activos físicos cercana.
Desarrollo inmobiliario federal más delivery de consumo, una mezcla que genera la producción de proyectos de todo tipo en todo el país. Los negocios de renta de proximidad, son el segmento más atractivo a observar.
4) ¿COMO PIENSA QUE IMPACTARÁ EN EL MERCADO LAS NUEVAS REGULACIONES PARA LA COMPRA DE DÓLARES?
Un mercado pensado y arbitrado en dólares sufre, por lo menos ante las actuales restricciones, una parálisis de análisis de situación por parte de los protagonistas. El corto plazo muestra signos de impacto menor. Volverá la normalidad en el largo plazo: los desarrolladores nos adaptaremos para vender nuevos metros en pesos en esquemas, por ejemplo al costo con rendición de cuentas. El mercado secundario también ajustará los procedimientos para poder convivir con las nuevas medidas.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, lunes 26 de diciembre de 2011.
