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¿Cómo afectará la crisis de USA y Europa al negocio Inmobiliario?

Reporte Inmobiliario recabó la opinión de brokers, consultores, analistas y desarrolladores sobre las consecuencias que la renovada crisis global podría generar en la inversión inmobiliaria y sobre como impactan las próximas elecciones de octubre en la actividad del real estate local.



Caidas en las bolsas, volatilidad, Estados Unidos que ya no cuenta con la máxima calificación de crédito, saqueos en Londres, cada vez más indignados en España… “El problema de nuestros tiempos es que el futuro ya no es lo que era….” Paul Valery ¿Que implicancia tiene esta nueva realidad económica y social con centro hoy en los países desarrollados sobre la inversión inmobiliaria?

Pero no sólo en esta segunda parte del año habrá que manejar la dosis de incertidumbre y los efectos económicos concretos que podrían derivarse de esta renovada crisis financiera y social, sino que ello coincidirá con un horizonte político centrado en las próximas elecciones de octubre.

Reporte Inmobiliario invitó a expedirse sobre estas cuestiones a algunos brokers, consultores, analistas y desarrolladores de nuestro medio y del Uruguay con el objeto de hacer conocer su opinión a partir de estas dos preguntas:

1.- ¿Cómo repercutirá el nuevo escenario de crisis global y conflictividad social en la inversión inmobiliaria internacional y local?

2.-¿Cómo afectan las próximas elecciones nacionales de octubre al mercado inmobiliario?

Tomas de postura definida, fundamentaciones, previsiones, proyecciones y también dudas quedan de manifiesto en la multiplicidad de respuestas obtenidas que se citan textuales a continuación.

Ariel Acosta – Gerente Negocios Stieglitz Construcciones S. A.
1.- Nosotros vemos que la crisis financiera global hace que los inversores busquen resguardo en productos que mantengan mínimamente su valor. El oro subió demasiado y hoy esta caro tendiendo a la baja, el petróleo no puede aumentar más porque el nivel de recesión que se vislumbra es muy importante en los países centrales, pocos van a comprar coches y menos se van a mover los fletes, las bolsas tiene un alto grado de volatilidad, y las monedas según el plan que se aplique deberán devaluarse. Con todo este panorama si el inversor busca un resguardo de valor va a invertir en propiedades o porque están depreciadas a un valor piso y deberán subir o porque es la única manera de mantener su capital.

Si bien a nivel local la crisis financiera global no será directamente proporcional, ya que no tenemos un alto porcentaje de endeudamiento exterior, teniendo en cuenta que China y Brasil son nuestros principales compradores de comodities y no se ve a corto plazo que estos países vayan a estar afectados fuertemente. Las divisas seguirán llegando y los sobrantes irán en búsqueda de ahorro seguro y las propiedades van a seguir siendo el deposito con mejor tasa a mediano plazo, por eso vemos que los desarrollos inmobiliarios seguirán creciendo selectivamente, pero el ladrillo seguirá siendo la mejor opción.

2.- Las elecciones nacionales no son tan influyentes en este momento para los desarrollos, si bien siempre en vísperas de las mismas alguna s decisiones se aletargan. Esto visto en perspectiva significa que el panorama económico no cambiara sustancialmente sea el color que sea el que asuma. El próximo gobierno seguirá teniendo a mediano plazo, viento de cola que lo dejara seguir en piloto automático, una devaluación gradual es lo que está sucediendo, no afecta las inversiones en ladrillo y una devaluación más pronunciada ayudará a los mismos, en consecuencia el escenario será igual o mejor para los desarrollos.

Jorge Antúnez Vega – Antúnez Vega Propiedades
1.- Entiendo que esta situación de crisis generalizada afianza aún más la inversión inmobiliaria, ratificando que el bien inmueble es realmente lo genuino y verdadero, porque por más que sufra distintos avatares, es lo tangible, lo que con el transcurrir del tiempo acrecienta la riqueza, generando como mínimo una renta conservadora, pero en muchos casos muy generosa, con tomas de ganancia relevantes. Indudablemente los gobiernos deberán prestar cada vez más atención a los conflictos sociales, tratando de generar viviendas, que ayuden a dignificar al individuo y su familia, creando por otro lado importantes fuentes de trabajo.

2.- Hay en principio cierta expectativa, pero las consultas continúan en los distintos segmentos del mercado. La búsqueda de terrenos para construcción o localizaciones para empresas tanto en compra como en locación mantiene el mercado activo. Se reitera lo mencionado anteriormente: ante la falta de alternativas seguras, y el mundo actual está ratificando que no las hay, el ladrillo y la tierra seguirán siendo el mejor comodín al margen del contexto político.

Milagros Brito – Pte. Vizora Desarrollos Inmobiliarios
1.- Es difícil responder cómo repercutirá el escenario de crisis global, puedo emitir una opinión en relación a la experiencia vivida en el 2008, donde hubo una retracción en las ventas, pero recordemos que esta se inició en el sector inmobiliario específicamente. Argentina parecería estar fuera del conflicto pero evidentemente debemos estar atentos a una globalización del tema. 2. - Siempre un escenario eleccionario demora las decisiones de inversión y compra en algunos protagonistas del mercado.

No vemos, como en otras oportunidades, situaciones que puedan generar conflictos económicos, devaluaciones o ajustes profundos que derivar en una situación perjudicial para el sector.

De todas maneras y para concluir, las situaciones de crisis y de incertidumbre a la que hicimos referencia en los párrafos anteriores, pueden generar un momento propicio para el resguardo del valor del dinero en inversiones inmobiliarias y este segmento es el que hay que tener sensibilidad para detectarlo.

Ezequiel Camps – Pte. Intecons
1.- Creo que no habrá mucho cambio respecto al escenario de los primeros 6 meses del año. Los que tengan fondos disponibles en la plaza local buscarán colocarse en inmuebles.

Los que tienen fondos en el exterior difícilmente los transfieran en este momento.

2.- En algunos casos puntuales de decisiones corporativas puede que se posterguen decisiones muy relevantes. A nivel inversores o usuarios minoristas no veo que se posterguen decisiones.

Héctor D’Odorico – Presidente de Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios
1.- Para contestar a esta interrogante comenzaré por describir aquello que observo en el panorama internacional, en donde la crisis ya se está transitando y sus efectos están comenzando a manifestarse. En lo que respecta al mercado inmobiliario internacional, los efectos serán inmediatos y perjudicará directamente al Real Estate de los países foco de la crisis, como España, Estados Unidos y Portugal, entre otros.

Por otro lado, a nivel local no se observa una repercusión en el mercado inmobiliario, es decir, no se manifiesta una relación directa entre los mercados internacionales y el mercado nacional, e incluso latinoamericano, que establezca un acompañamiento de tendencias. En ese sentido, el Real Estate argentino es un mercado muy localista al que sólo atañen las políticas domésticas y que por lo tanto no se verá perjudicado por el panorama internacional, siempre y cuando la situación no esté ligada a un efecto local.

Otra cuestión importante a tener en cuenta es que el mercado inmobiliario argentino tiene total independencia respecto del bursátil y se maneja con capital genuino proveniente de los ahorros de las personas en vez de con capital devaluado de las bolsas. 2.- Para contestar el enigma elecciones hay que realizar un abordaje más integral del mercado y no limitarse solamente a las cuestiones propias de la coyuntura. El Real Estate argentino se encuentra muy sólido desde hace un tiempo considerable, de hecho, en los últimos 5 años se viene registrando una importante cantidad de operaciones al contado y con un crecimiento del 30 por ciento.

Al hablar de perspectivas de mercado, existe un factor esencial que a veces se olvida, pero que es uno de los más importantes, y ese factor es la demanda. Actualmente, ésta se encuentra notoriamente insatisfecha, y un mercado que registra una gran demanda que además se sostiene en el tiempo, demostrando consistencia, es un mercado que tiene indubitables oportunidades de seguir creciendo y afianzándose.

Esteban Edelnstein Pernice – Director de Castex Propiedades
Debido a los altos déficits en Estados Unidos, Europa y Japón; a mi entender, la discusión va a dejar de ser Dólar contra Euro, para pasar a ser cada vez más fuertemente Monedas contra ACTIVOS. Esto se ve claramente reflejado en el aumento del precio del ORO en las últimas semanas/meses. Desde mi punto de vista; vamos a ver creciente inflación en Estados Unidos, como la única forma de poder licuar los pasivos de los países de este país. Esto va a producir un aumento de los precios de los activos en ese país. Un dólar va a poder comprar menos activos, que es lo mismo que decir que los activos van a costar más dólares.

Por esta razón, aquellas personas y familias que cuentan con ahorros, van a preferir resguardarlos en algún activo; de manera de no perder poder de compra al quedarse con los ahorros líquidos. Dentro de los activos posibles donde resguardar el dinero, se encuentran los bienes inmuebles.

En este proceso en Argentina somos expertos, yo creo que internacionalmente de a poco se va a producir el mismo efecto.

En el mismo sentido, al subir el costo de construcción por la inflación, los precios de los activos inmobiliarios van a subir.

Ante este contexto, me preocupa mucho que existan proyectos desarrollados exclusivamente para inversores. Por eso, a los inversores les recomiendo que, antes de decidir la compra, se imaginen quien va a ser el usuario final de la propiedad que están adquiriendo.

Herman Faigenbaum - Managing Director de Cushman & Wakefield
1. - Ante un escenario de crisis y conflictividad como el que se vive en la actualidad, en el cual prevalece una alta volatilidad a nivel económico y político, muchos inversores recurren a los bienes inmuebles como forma de proteger su capital. Tanto a nivel local como global, los activos inmobiliarios son un refugio que no sólo preserva valor sino que además aporta una renta.
De forma simultánea, este escenario de incertidumbre provoca la retracción de la actividad económica, con la consecuente disminución de parte de la demanda de usuarios finales. Se observa entonces una puja de fuerzas en la que se torna complicado predecir si los alquileres van a bajar o mantenerse estables, o qué ocurrirá con los precios de los inmuebles. La única certeza que personalmente mantengo es que la rentabilidad de los inversores tiende a la baja.

Esto se debe a dos factores. Por un lado, los alquileres no suben: se mantienen o incluso bajan un poco. Y por el otro, los gobiernos y bancos centrales, con el fin de contrarrestar los efectos de las crisis y activar las economías, suelen bajar las tasas de referencias. Y con ello, bajan las tasas de referencias del resto de los activos de inversión.

En definitiva, se esperan retornos deprimidos para los inversores que van a continuar en esta línea por un tiempo. De todas maneras, los retornos del Real Estate son aceptables si se los compara con otro tipo de inversiones (bancos, etc.).

2.- En términos generales, el efecto es similar al descripto en la pregunta anterior. En lo particular, podemos señalar que el entorno de alta volatilidad en Argentina ha prevalecido en los últimos tres años. Este tipo de contextos produce una disminución de transacciones, porque hay poco incentivo para efectuarlas.
Entonces, el nivel de transacciones actual es relativamente bajo. Frente a las elecciones, prevemos una pequeña disminución de las transacciones. Una vez que éstas pasen, creemos que las transacciones se acomodarán a una situación parecida a la actual.

Rodrigo Fernandez Prieto – Fernandez Prieto y Asoc.
1.- En un principio yo creo que con miedo e incertidumbre, con lo cual el nivel de ventas puede bajar un poco, esto es solo temporal y puede durar un mes aproximadamente. Luego la curva se dará vuelta y el nivel de ventas será superior al actual, ya que el miedo por el riesgo del capital invertido en activos financieros se va a hacer mayor conforme pasen los meses, y en nuestro país como siempre se ha demostrado, el ladrillo ha sido no solamente el mejor resguardo, sino también una muy buena inversión... De todos modos, si bien la crisis está impactando las acciones de algunos bancos nacionales, los balances de estos demuestran ser los mejores de su historia, con lo cual nuestro país se mantendrá sólido.

2.- Estas campañas políticas se caracterizan por mostrar las debilidades del otro, con lo cual generan un poco de incertidumbre, que es lógica y siempre ocurre en estas instancias, pero en materia económica creemos que la Argentina está muy bien y así seguirá sea quien fuere el ganador en octubre, con lo cual, tampoco vemos grandes cambios en las ventas del mercado inmobiliario.

Juan Carlos Franceschini – CDI Consult
1.- En general en los últimos años las crisis financieras internacionales fueron cada vez más frecuentes, sin importar regiones y países. Si bien las inversiones en la bolsa o en papeles financieros generalmente no están al alcance de la gente común, crean en la sociedad la sensación que los activos financieros son muy volátiles y los inmobiliarios más resistentes a las fluctuaciones financieras, en consecuencia este nuevo sacudón internacional probablemente volverá a poner de manifiesto las bondades de la inversión inmobiliaria; al menos en el mercado local en donde además son muy acotadas las posibilidades de encontrar rentabilidad en activos de otro tipo y a la vez con un grado de riesgo razonable. El inmueble siempre va a estar ahí, se lo va a poder tocar, en cambio los papeles..., se los puede llevar el viento.

2.- Con respecto a las próximas elecciones, en los meses previos no se vislumbra que el mercado de la demanda fuera afectado, por lo contrario, de acuerdo a nuestro Índice de Demanda Cdi durante el mes de Junio este alcanzó un nivel récord durante el primer semestre del año con un acumulado positivo de 18,42% respecto del mismo período del año anterior y las proyecciones del mes de Julio (datos que estamos procesando recientemente) están en el mismo camino. Ciertamente lo que es posible observar es mucho ruido dada las especulaciones políticas que se producen generalmente en todo acto eleccionario.

Andres Gariboldi – Pte. Dunod – Rosario
1.- Consideramos que la crisis internacional va a afectar favorablemente a nuestro sector. Hay un tipo de inversor que indiscutiblemente se queda inmovilizado y espera para ver que sucede, pero también hay otro que quiere desprenderse de los dólares y va hacia el refugio que son los inmuebles.- No hay muchas opciones, una podría ser el Oro, pero la verdad es que lo vemos con una escalada muy fuerte en los últimos meses, lo que requiere una inversión muy alta para ingresar en ese mercado.

Los inmuebles no están en valores de regalo, al contrario, han subido bastante en el último año, pero tienen la lógica del incremento de los materiales y de la mano de obra.

2.- Referente al cómo va a repercutir las próximas elecciones de octubre al sector. Creemos que realmente no nos afectará sensiblemente. De hecho, el clima preelectoral no ha influido en las ventas. Desde Dunod seguimos con un buen nivel de ventas, con buen número de consultas; y analizando proyectos importantes tanto en Rosario como en Uruguay.-

En este periodo del 2011, el ritmo de la actividad de Construcción en la ciudad ha sido mayor que en el 2010, acompañado de la búsqueda de tierra para nuevos proyectos -

Lo que sí notamos es una pequeña merma en las consultas en operaciones de magnitud, donde la cifras son importantes. Este cliente prefiere esperar para ver quién es el nuevo gobierno. Pero en las unidades chicas, destinadas luego a la locación sigue siendo un producto demandado y con un ritmo de ventas aceptable.-

Mario Goldman – Director Instituto Desarrollo Inmobiliario CPAU
1.- En este día y hora nadie puede prever el alcance de la crisis global. En todo caso, desde la perspectiva de nuestro país es fundamental observar como la crisis afecta a China y la India, nuestros principales compradores de soja y que de hecho son nuestros financistas internacionales. Si los afecta mucho, estaremos en serios e inmediatos problemas. Nuestro mercado inmobiliario es muy chico, y mucho más chico en nuestra ciudad. No está apalancado, no depende de créditos hipotecarios. Hoy es una refugio de valor y como tal no parece que se paralice. Seguirá como hasta ahora, salvo una crisis económica internacional de proporciones impredecibles.

El motor hoy del mercado inmobiliario es el miedo, no la demanda.

2.- Todos esperan que como consecuencia de las próximas elecciones el actual gobierno o el que lo suceda deberá afrontar la cuestión de la inflación. Si en el término de un año ésta se reduce paulatinamente hasta estar en no más de un dígito, se reactivará el mercado de créditos hipotecarios y nuestra industria experimentará un boom motivado por una demanda hoy reprimida. En el ínterin la inversión inmobiliaria seguirá siendo un refugio de valor, no una respuesta a las demandas reales, pero reprimidas.

Mario Gomez – Director de Le Bleu
1.- En su libro El Cisne Negro, Nassim Taleb cuenta el caso de un pavo al que todas las mañanas le daban de comer y tras varios meses reflexionó “estos humanos tan amables me debe querer mucho, todos los días me dan de comer”, cuando con la llegada del día de Acción de Gracias ocurrió algo inesperado (para el pavo, no para los amables humanos). Algo similar sucede con las crisis que afectan a los mercados internacionales, de un momento a otro, se presenta un hecho inesperado que cambia totalmente las reglas de juego. En estos contextos hace falta una buena dosis de sentido común. Nunca llegaremos a conocer lo desconocido ya que, por definición, es desconocido. Sin embargo, siempre podemos imaginar cómo podría afectarnos. Esta es una idea-fuerza que tenemos que tener a la hora de tomar una decisión: centrarnos en las consecuencias (que podemos conocer) para que no nos ocurra lo que al pavo. Estar preparado para lo inesperado, que a diferencia de los pavos, sí podemos imaginar. En medio de esta coyuntura, un dato no menor, es que la vocación de los agentes económicos respecto a invertir en inmuebles sigue intacta (no debemos olvidar fácilmente los prolongados períodos de nuestra historia inmobiliaria con ausencia absoluta de inversores). Aunque haya ideas, proyectos, capacidad de trabajo, si no hay quien quiera poner su dinero en el sector, no se pueden materializar los emprendimientos y el stock de departamentos usados se mueve con dificultad. Es esperable que los inversores se vuelquen a los bienes tangibles y se verifique el fenómeno del “fly to quality” según el cual los inversores se desprenden de sus activos más riesgosos y buscan refugio en activos de bajo riesgo. Antes era fácil, sacaban la plata de los mercados emergentes y la ponían en bancos fuertes del primer mundo (Bear Sterns, Merril Lynch, Lehman Brothers, UBS), o directamente bonos del tesoro americano. Hoy esa decisión es más difícil…

2.- Estoy convencido que en los próximos meses, los inversores seguirán priorizando la seguridad de su inversión, por encima de promesas de rentabilidad. En este sentido, el inversor seguirá valorando la solidez del ladrillo, frente a formas sofisticadas de ganar dinero que importan mayor riesgo.

Ramon de Isequilla - Director de Destino Punta del Este
1.-Aún no está claro si estamos ante una recaída de la crisis del 2008, o es un ataque salvaje de determinados fondos financieros, que cederá ante las medidas de las últimas horas, de las autoridades monetarias europeas. El mercado inmobiliario español no se recuperará hasta que no se sinceren los precios en los stocks de los bancos. En lo local no afectará la tendencia de toma de posición en ladrillo de los ahorros regionales.

2.- Para entender Octubre hay que esperar a despues del 14 de agosto

Iuri Izrastzoff – Director de Izrastzoff Propiedades
1.-La crisis internacional estimo que no afectará la actividad del sector alto del mercado inmobiliario, que ya se mueve sin crédito hace años, y es visto como refugio de valor, o como “caja de seguridad”. Como nuestro mercado también está desacoplado de inversores y compradores externos – también hace varios años- no debería notarse demasiado en nuestro sector. Al contrario, si hubiera corridas financieras es probable que los inversores apunten aún más al ladrillo.

2.- Las elecciones han tenido un efecto oscilatorio sobre el mercado: los más conservadores se han apurado a invertir temiendo cambios económicos imprevistos y que puedan afectar a los ahorros. Los inversores más experimentados o agresivos juegan con la posibilidad de que una eventual depreciación del peso afecte a la baja los valores en dólares de las propiedades, por lo que, si no es por necesidades puntuales, prefieren esperar, estos son los menos.

Miguel Ludmer – Director de Interwin Marketing Inmobiliario
1.- La crisis financiera internacional que se observó con la caída de las bolsas en las principales plazas del mundo, tienen posibles lecturas diferentes.

Para la inversión en desarrollos inmobiliarios locales, es un nuevo motivo que favorece la decisión de invertir en ladrillos ya que las alternativas financieras están más riesgosas y menos rentables. O sea los inversores o ahorristas, vuelven a mirar los ladrillos como refugio de la inflación y del riesgo de tener el dinero en otras colocaciones hoy menos seguras. Si guardar dólares billetes en una caja de seguridad fuera seguro, sería una opción, el tema es que desde mediados del 2009 (coincidente con el blanqueo de capitales) a esta parte, los que guardan dinero en efectivo, notan año tras año, la perdida de poder adquisitivo que eso significa en un contexto de inflación en dólares como el nuestro.

Lo que tenemos todavía por resolver, son muchos problemas estructurales, como el subsidio a la energía y al transporte que están conteniendo una inflación potencial adicional.

El negocio está menos rentable que hace dos años, ya que si bien los mayores costos de la construcción se han ido trasladando a los precios, la gente se tiene que acostumbrar a nuevos valores del metro cuadrado, donde se superan en los sitios premium precios por encima de los 3000 dólares el m2.

Tenemos el desafío de achicar la brecha entre la mirada del productor con costos de tierra y obra en constante aumento (con un dólar planchado) y la capacidad de comprar de los inversores y la comprensión de los mismos sobre el nuevo escenario de valores.

2.- El factor elecciones provoca siempre en el inversor y en los compradores un mayor análisis al momento de la toma de decisiones. Mientras algunos prefieren esperar a que pase esta instancia otros suelen adelantarse para asegurar su inversión. En comparación a escenarios anteriores, estamos experimentando una realidad diferente, de hecho, desde el primer trimestre de 2011 se puede observar un crecimiento constante en la venta de inmuebles a estrenar y aún mayor a 2010.

Esta situación se debe a tres variables: En primer término, tanto economistas como politólogos no vaticinan grandes cambios en materia de la política económica que tome el país. En segundo lugar el declive y la mala performance de los mercados internaciones hace que las inversiones en real estate en un mercado como el argentino sigan en aumento y por último si se analizan los últimos años y se comparan las utilidades que brindaron las diferentes alternativas financieras vs el ladrillo, demuestran que el sector inmobiliario es el ideal como resguardo de valor.

Hugo Mennella – Presidente de Cucicba
1.- Calculo que con motivo de los acontecimientos políticos y sociales a nivel internacional, se puede producir en esos mercados, una situación recesiva y de desconfianza, similar a la crisis nuestra del 2001. La repercusión, que esta situación puede generar en nuestro mercado, que al decir verdad pareciera que siempre anda por otro andarivel, si bien es de cuidado y de suma atención, no veo en primera instancia que lo vaya a afectar demasiado. Es más, creo que se puede dar que nos veamos favorecidos por algunas inversiones que se desvían de esos mercados conflictivos y aterrizan en el nuestro. Siempre los inversores están atentos a lo que sucede en el mundo y aprovechan las oportunidades.

2.- En cuanto al tema eleccionario actual con vista a las nacionales de octubre, es normal que se cree un clima de incertidumbre y expectativa, lo que provoca una desaceleración de la dinámica inmobiliaria, con tomas de decisión más lentas y consensuadas por los compradores. No obstante no advierto fantasmas a la vista en cuanto a modificaciones de los valores inmobiliarios y tampoco de la divisa que es un termómetro fundamental para las transacciones de los inmuebles.

Marcelo Orfila – Gerente General de Grupo Monarca
1.- En primer lugar, la crisis financiera global a nivel internacional ha posicionado a los mercados latinoamericanos como las opciones de inversión más viables, dada la desestabilización que detentan las economías de Europa y Norteamérica.

A nivel local, notamos que el ladrillo está siendo un gran refugio de valor, y observamos que cada vez más gente se vuelca a la compra de propiedades y terrenos. En nuestro caso, hemos experimentado un importante acercamiento por parte de personas con ansias de cerrar operaciones. En tal sentido, no hay duda de que la convulsión internacional está dinamizando la inversión inmobiliaria en nuestro país.

Por otro lado, en relación a la conflictividad social, creemos que su génesis se encuentra en el hecho de que aún no existe un plan de financiamiento de viviendas al nivel de las necesidades. Estamos convencidos de que un esquema de pagos adecuado, con el que las personas realmente puedan acceder a su vivienda de forma digna y con el orgullo de saber que lo hacen con el fruto de su buen trabajo, es el punto clave para encarar la solución a la conflictividad social.

2.- Para nosotros siempre hay que identificar las oportunidades. Lo que la gente está buscando para sus ahorros en este año electoral es alguna reserva segura de valor y para ello las propiedades cumplen acabadamente ese objetivo. Nosotros en nuestro negocio siempre miramos a mediano y largo plazo por la característica propia del desarrollo inmobiliario. En estos momentos acabamos de lanzar Pasionaria San Isidro con un éxito total en medio del contexto electoral. Además estamos en pleno desarrollo de 2 emprendimientos en Nordelta como Sendero y Panorama y 2 en construcción como Ribera en Nordelta y Pradera en Santa Bárbara. Para Grupo Monarca cada momento es una oportunidad para hacer buenos negocios y proponerle lo mismo a nuestros clientes que nos siguen en cada emprendimiento porque confían en nosotros, en nuestro asesoramiento, después de una larga trayectoria en la zona norte. El mercado inmobiliario siempre va a ser muy buen negocio si se lo mira en el mediano plazo y el tamaño de los nuestros así lo garantizan.

Armando Pepe – Presidente del SOM
1.- Estoy seguro que para argentina es un momento excelente para captar inversores en propiedades, hace unas horas vimos en los diarios opinión de la cámara inmobiliaria de Venezuela donde manifestaban que para los venezolanos en estos momentos es más ventajoso invertir en argentian en inmuebles que hacerlo en Miami, sobre todo porque no existe peligro alguno de estallido de burbuja (que nunca tuvimos)

2.- las próximas elecciones son una incógnita no solo para los argentinos sino también para los inversores extranjeros, nosotros vemos que los inversores locales están stand by esperando tal vez los resultados de las primarias, para tener un panorama político más claro, hasta el mes de junio el mercado se movió normalmente, incluso un poco mejor que el primer semestre del 2010.-

Estela Reca – Rectora Instituto de Capacitación Cámara Inmobiliaria
1.- Si bien la palabra "crisis", va de la mano de oportunidad, siempre debemos tener en cuenta dos variables tiempo y economía. Cuando se suscitan las crisis sociales, producto de las asimetrías que palpitan los diferentes países, hay una descomposición del orden tradicional y por tal es necesario invertir un ´tiempo "X", para que las cosas vuelvan a su cauce. Ese período de tiempo dependerá de cuán profunda sea la crisis en cuestión. Asimismo el regreso a la tranquilidad siempre cuenta con diferencias de lo que fuera entonces.

Es decir las cosas no vuelven a su cauce tradicional, sino que se pone de manifiesto un cambio, nuevas tendencias que requieren de otras respuestas.

En este caso la situación del mundo no es puntual, sino que está bastante extendida, con diferentes connotaciones en países de raigambres distintas, pero en todos los casos no son temas menores a resolver. Por tal más que buscar la oportunidad, considero debiéramos comprender los orígenes y buscar las respuestas posibles a los actuales conflictos sociales.

En nuestro país tal vez por vivencias previas, tal vez por nuestra historia o por nuestra ubicación geográfica, aun no se encuentra inmerso en situación similar, la que creo que a futuro nos ha de rozar, pues no estamos fuera del mundo. Si pienso que ante los escenarios del exterior, aun se está respondiendo con cierta cautela, inspirando cierta serenidad que permite que el inversor local hoy se mueva con cautela, a un ritmo menor que otrora, pero aceptando el ladrillo como una alternativa segura frente a lo que oferta el mundo.

Por otra lado el inversor internacional, encuentra valores posibles en una economía enrarecida, que le permiten desembarcar con muchísima cautela. Otros países del cono sur tal vez ofrezcan mayor seguridad jurídica que Argentina, pero las opciones en tierras, extensiones, turismo y cultura hacen que aun podamos ser una opción de interés.

Insisto, todo está más lento, todo con mayor cautela en un mundo muy convulsionado que aún no nos llegó en su plenitud y esperemos nos alcance solo la estela de tan magro proceso.

2.- Tal como ha sucedido en otros años eleccionarios los mercados tienden a desacelerarse ante este tipo de acontecimientos y los inversores se vuelven expectantes. Este año no ha sido diferente a los demás, si bien hay una tendencia marcada que puede variar, pero habrá porcentajes a la brevedad que nos acercarán proyecciones respecto de las elecciones de octubre. Es decir, en caso de dar continuidad al modelo, los esquemas serán medianamente conocidos y por tal no habrá cambios extremos en ninguna de las áreas, en caso de no ser así, creo que vamos a encontrarnos ante un giro que obviamente dará por resultado un mayor tiempo de quietud, hasta conocer las nuevas reglas de juego para luego comenzar a jugarlas.

José Antonio Rodriguez – Pte. Andes Group
1.- Es previsible un enfriamiento de las economías, quizás con recesión en algunos países centrales, eso afectará negativamente a los países emergentes, que disminuirán su nivel de actividad. Esta situación será duradera ya que hay un fuerte endeudamiento que será difícil de pagar con una economía disminuida.

La conflictividad social, lleva a desacuerdos políticos dentro de los países y en las organizaciones internacionales. Los países ricos disminuirán su riqueza y los países emergentes, excluyendo los BRICS, sufrirán mucho, en especial los niveles sociales más bajos. La construcción se reducirá más en los países ricos, aumentará en el BRICS y se reducirá más moderadamente en los otros países emergentes.
En Argentina, afectará la posible disminución de los precios de los comodities, como consecuencia de la reducción de la demanda, será imposible mantener los subsidios, se reducirá el consumo y el empleo. Hará falta un ajuste en el gasto. La actividad inmobiliaria disminuirá por debilitamiento del mercado.

2.- Es una incertidumbre más. Se demorarán las decisiones hasta que el nuevo gobierno empiece a tomar medidas de ajuste. La actividad inmobiliaria disminuirá.

Marcelo Satulovsky
1. 2 .-Entre ambas situaciones, un mínimo común denominador: más incertidumbre. Un signo de los tiempos, para el cual estamos quizás más entrenados que los países centrales.

Acostumbrados a la estabilidad de los escenarios, ellos enfrentan hoy un capítulo nuevo de una novela de años. Y tras ellos, obviamente vamos todos. El 11-S quebró la sensación de invulnerabilidad física de los países centrales, en tanto la crisis subprime puso en evidencia su debilidad también en lo económico. Ahora, la ilusión recargada (sobrecargada?) con la llegada de Obama, choca con la realidad de los desajustes acumulados tras tantos años de un funcionamiento no-sustentable, en EE.UU. y Europa. Y la constatación de que eso no se resuelve sin medidas de fondo, ni de un año al otro. El “debate” entre Stiglitz y Roubini muestra a las claras que tampoco sus especialistas tienen en claro el alcance de los impactos que esta situación puede tener (Ref. http://www.lanacion.com.ar/1396213-la-profecia-optimista-de-stiglitz)

A nivel internacional entonces, ¿qué podría esperarse de la inversión inmobiliaria? Si las tasas han de seguir bajas como se anuncia, y con un dólar debilitado -que no cae más porque el Euro y el Yen tienen que atender a la vez sus propios dramas- los inmuebles quedan nuevamente en buena posición: la amplitud e instantaneidad en la variación del valor de papeles y commodities hace a estas opciones demasiado volátiles en un contexto de por sí inestable.

Distinguiría aquí al pequeño inversor internacional individual y los players de mayor escala. Entre los individuales esperaría más cautela y así un tiempo de “esperar y ver”. Entre los más grandes, parece ser tiempo de más “flight to quality”. Pero con una noción de “flight” pendiente de oportunidades a precio de liquidación, y una de “quality” que priorice más que nunca aquellas plazas que mejor acoten el riesgo, brindando las mayores garantías de seguridad económica e institucional.

A nivel nacional en tanto, la inflación dolarizada y la ausencia de alternativas mantienen fiel a una demanda inversora que -aún con dudas- sigue viendo al ladrillo como la opción más segura. Los precios siguen firmes, y seguirán: la presión a la suba es real, basta mirar -entre otras- la evolución de los costos. Pero el problema de fondo sin embargo, persiste. Y corremos el riesgo de que esa dinámica nos permita seguir confundiendo el holograma, la “realidad virtual” de este mercado de bonos de ladrillo a medida para ahorristas, con la realidad del 87.5% de la población que sólo espera poder “comprarse la casa”. Que ve que, un ingreso medio anual le permitía comprar 14,5 m2 de depto. en Buenos Aires en 1999, y hoy le alcanza sólo para 6,5m2. Que con salarios récord en dólares en LatAm, su capacidad de acceso a la vivienda se redujo a la mitad, al cabo de una década de crecimiento al 8% anual.

Este cuadro no es derivado de las próximas elecciones ni de la conmoción internacional. Pero la profundización de la incertidumbre en el escenario de negocios, y la conveniencia de reafirmar entonces la economía real, hacen tal vez de esta coyuntura una buena oportunidad -otra más- para cambiar las lógicas; para volver la mirada sobre los fundamentos de la actividad y re-articular un mercado real de viviendas reales para gente real.

Ernesto Selzer – Director Centro de Estudios de Ingenieria Urbana y Vivienda – Ingenieria UBA
1.- En mi opinión, creo que la inversión inmobiliaria en Europa y Estados Unidos no sufrirá grandes modificaciones, dado que la crisis anterior produjo efectos que perduran y seguramente esta crisis reforzará el enfriamiento (por no decir congelamiento) de las mismas.
Probablemente, los efectos sobre nuestro país generen una actitud más conservadora que afecte el ritmo de inversión, generando un posible descenso en los valores. A la vez, si baja el precio de los commodities, habrá menor inversión inmobiliaria con recursos provenientes del campo.

2.- Respecto de las elecciones en nuestro país, no creo que las inversiones se vean afectadas en lo más mínimo, dado lo previsible de su resultado.

Damian Tabakman
1.- Creo que los activos reales van a seguir siendo el refugio más confiable como reserva de valor. Y los inmuebles de calidad, serán los protagonistas de esta tendencia. La Argentina ha tenido, en los últimos años, una alta tasa de crecimiento económico, que generó riqueza y que en algún lado debe alocarse. Si descartamos los activos financieros, emergen los reales como la opción menos mala.

Ahora bien, dentro del mundo del real estate, los desarrollos y emprendimientos serán menos atractivos por el riesgo que implica hacerlos. Tampoco veo interés en vehículos de inversión sofisticados o complejos, aun teniendo inmuebles de calidad como activo suyacente. Me refiero a la posibilidad de invertir en compañías de real estate que coticen en bolsa.

Buenas oficinas, buenos locales, buenos departamentos con renta, serán las verdaderas reservas de valor. Para mí, lo más delicado va a ser que se sostenga el valor de la tierra que tanto ha subido en los últimos tiempos.

2.- Creo que no afectan demasiado. Localmente, la alta inflación y sus cosecuencias, son el principal problema macro que el próximo gobierno debería atacar. Quizás, si sigue el actual, no lo haga.

Eso, tarde o temprano, va a impactar sobre la actividad de la construcción. La buena noticia es que la alta inflación, sumada a la crisis financiera internacional, hacen que la gente quiera refugiarse en inmuebles. Pero si hacerlos se convierte en una pesadilla, producto de la imprevisibilidad que genera la carrera desmesurada por aumentar precios, los developers y sus inversores se volverán más cautos a la hora de poner en marcha proyectos.

Roberto Tizado
1.- Todavía es prematuro anticiparse a opinar como repercutirá la crisis económica y social global, porque no tenemos ni idea de la dimensión de la misma, si se agrava la recesión en Europa y EEUU conjuntamente ,que juntos tienen el 70% del PBI mundial, va a afectar a los países emergentes, que hasta el momento han estado al margen de la crisis. Esto provocara una disminución de la actividad en general. Si la recesión es mas leve y los commodities mantienen su valor , no se afectara a los países emergentes, y los ladrillos seguirán siendo reconocidos y valorados como reserva de valor, y canalización de los ahorros en el escenario local.

A nivel internacional, el mercado, totalmente dependiente del crédito, tendrá varios años para digerir los excesos que se cometieron debido al exceso de liquidez, que el mundo gozo y que no midió el riesgo crediticio de los tomadores de créditos hipotecarios.

2.- Las elecciones de octubre, generan una cierta incertidumbre, que se va a aclarar después de las internas abiertas del 14 de agosto, de cualquier forma ,gane quien gane, no habrá grandes cambios en el rumbo económico.

Jorge Toselli Presidente de JT Inmobiliaria
1.- El escenario de crisis mundial todavía no llegó a su definición, por lo cual habrá que ver todavía, cómo queda la situación general. Es de esperar que en Europa y EEUU vengan tiempos difíciles y que la actividad del real state se vea restringida, con menos crédito, tasas más altas y menor poder adquisitivo. Vienen tiempos duros y de ajuste. En el medio local es posible que repercuta la situación pero con menos gravedad que en otros tiempos, ya que el ciclo por el que atraviesan estos países ya pasó por Argentina en el 2002 y se generaron ciertos "anticuerpos" para repeler los efectos más graves. No se espera una caída de precios como la de entonces. Tampoco se espera la reducción del crédito porque en la actualidad ya es casi inexistente. Es muy probable que podamos ver cómo los países más avanzados sufren esta inesperada situación a la espera de que se comiencen a recuperar, antes de que impacte de lleno en nuestra economía y en particular en la actividad inmobiliaria.

2.- A diferencia de otros años, no creemos que las elecciones vayan a parar el mercado. Es evidente que sí lo desaceleró, porque la gente está pendiente de los posibles cambios. De cualquier modo, todos los candidatos presidenciales han dejado en claro su intensión de no innovar respecto de la marcha actual de la economía. Es indudable que luego de Octubre habrá que sincerar ciertos números, ver el valor del dolar, ajustar y contener la inflación, etc pero todo eso no hace pensar en un cambio rotundo que pueda repercutir en una suba o baja de las propiedades. De cualquier modo es indudable que el mercado no está muy demandante y que los propietarios esperan, en muchos casos , para poner a la venta su inmueble. Los niveles de contraofertas son un poco más elásticos y se ve que los compradores especulan con la situación como para no pagar de más. Esperamos que la situación continúe en los niveles actuales, que no son malos, para crecer inmediatamente después del acto eleccionario de octubre.

Julio Villamide – Director Revista Propiedades – Uruguay
1.- Esta película ya la vimos en 2007/2008. Pánico, huida hacia el dólar, suba del oro y orden de mantenerse líquidos. Todos actúan igual, idiotizados por el pánico global. Luego reaccionan y comienzan a invertir en mercados que cada vez estrechan más las alternativas. Parece obvio reiterarlo que el sector inmobiliario es una de las alternativas fulgurantes. Ojalá no lo fuera tanto, `pero es así y hay que trabajar en un escenario de creciente cantidad de inversores en ladrillos. Adicionalmente de Colombia al sur las cosas están bien y podríamos decir que muy bien si nos comparamos con otras regiones del planeta. América Latina seguirá creciendo muy por encima del crecimiento mundial y los países del Cono Sur por encima de la media de AL. Esta vez la crisis no provocó la rotura de la cadena de pagos y (por ahora) el mercado internacional de bienes se mantiene fluido. Las tasas internacionales de interés seguirán bajas por varios años, el dólar volverá a retroceder (USA no sale con un dólar fuerte) y las inversiones inmobiliarias seguirán siendo atractivas. En el Cono Sur, estas turbulencias globales pasarán sin provocar daños relevantes.

2.- En Uruguay los años electorales no son buenos. Pero este año electoral argentino está atrayendo a numerosos inversores hacia las diferentes plazas inmobiliarias uruguayas. La reciente aprobación por unanimidad de la Ley de Promoción de Viviendas de Interés Social (VIS) en el Parlamento uruguayo, era la señal que muchos desarrolladores argentinos estaban esperando. Esta ley elimina todos los impuestos en la construcción de viviendas destinadas a clase media y baja, pero además extiende la exoneración por varios años, si la vivienda se destina al alquiler. Esto en un contexto de abundante crédito hipotecario, en moneda nacional a tasas razonables y plazos prolongados, a lo que se suma un seguro hipotecario, subsidios a la demanda y otros instrumentos destinados a facilitar el acceso a la vivienda, a sectores hoy marginados. Las elecciones en Argentina siempre tienen impacto en Uruguay, los mercados están anticipando en esta ocasión, impactos positivos.

Federico Weil – Pte. Tglt
1.- Para entender si el escenario será favorable o no al sector inmobiliario local seria necesario primero definir cuál es el origen de la crisis y cuales las preocupaciones de los inversores, cosa que aun es difícil de descifrar. Ver la volatilidad diaria que tienen los mercados es una clara pauta que nadie entiende bien que está pasando.

En cualquier caso, lo que sí está claro es que esta es una crisis de deuda de estados soberanos desarrollados. Países como EE.UU. y gran parte de Europa vienen aumentando su deuda pública mientras que sus economías no están creciendo. Estas economías deberán dejar el modelo de estado benefactor y economías poco competitivas. Es probable que algunas de ellas sigan la suerte de Japón, que tuvo deflación y estancamiento durante muchos años. Otro factor novedoso es que el ¨flight to quality¨ típico de este tipo de crisis de mercados no encuentra un aeropuerto en donde aterrizar: G7s complicado, BRICs con dudas, bonos del tesoro americano perdiendo el status de ¨libres de riesgo¨, bancos complicados por lo que esto los impacta, oro con precios records pero no se sabe cuán sostenibles.

Es probable que una consecuencia de todo esto sea que los activos reales se beneficien frente a los activos financieros. También economías e industrias poco endeudadas deberían ser destino de fondos. El sector inmobiliario argentino cumple con estas características, y por lo tanto puede (no ¨va¨, si no ¨puede¨) salir favorecido.

Sin embargo, la suerte que corra Argentina dependerá de:

1. Que no se desplomen el precio de los commodities que exportamos (la soja en particular)
2. Que Brasil resista bien la crisis (ha subido mucho, ha entrado mucho capital, eso no es bueno)
3. Como se dirima el escenario político en los próximos meses

2.- Es difícil saberlo. Lo que está claro es cuales son las fuerzas que mas lo beneficiarían: desaceleración de la inflación de costos de construcción en dólares y algún plan que finalmente le de acceso al crédito al sector medio.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, lunes 15 de agosto de 2011

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