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Negocios inmobiliarios en Montevideo

Al influjo del crecimiento de su Puerto y del turismo, la capital uruguaya comenzó a modernizar una noble pero antigua infraestructura urbana. Los argentinos parecen muy interesados en ese proceso.



La prestigiosa consultora Mackenzie ha pronosticado recientemente que Montevideo será, antes que finalice esta década, la ciudad con el PBI per capita más alto de toda América Latina. Si eso es así, los montevideanos tenemos claro que muchas cosas deberán mejorar en nuestra ciudad, para estar a la altura de ese ranking regional. Una de las cosas que debe modernizarse –entre otras- es el stock inmobiliario, uno de los más antiguos de la región.

Montevideo tiene un parque de oficinas cuya antigüedad duplica largamente al de Buenos Aires, tiene una relación de habitaciones de hotel/habitantes cien veces inferior a la que exhibe la Capital Federal y el stock residencial transado cada año, muestra una edad promedio cercana al medio siglo. Mucho para mejorar, como se ve.

Desde 2003 a 2010, solo India y China crecieron más que Uruguay. Sin embargo ello no se reflejó todavía en el desarrollo inmobiliario, debido a que el sector debió competir por la captación de recursos, con otros sectores que fueron más exitosos (forestal, pecuario, logística, agro, TII, entre otros). Ello retrasó la modernización del stock y el desarrollo de algunas infraestructuras que hoy lucen colapsadas, como la hotelera, por ejemplo.

El mercado de oficinas se ha desarrollado en los últimos años, sobre todo a partir de la construcción de nuevas torres del complejo del WTC y alguna zona franca en el área central de la ciudad. Los valores de venta de las oficinas nuevas van desde los 1.900 a los más de 4.000 U$S/m2 y los alquileres se ubican entre 15 y 40 U$S/m2/mes. La tasa de vacancia se mantiene baja, sobre todo en las buenas localizaciones.

Las entidades empresariales de la industria inmobiliaria vienen actuando con mucha responsabilidad. Monitorean el mercado para determinar semestralmente, la cantidad de unidades nuevas lanzadas al mercado y que se encuentran sin vender. A su vez han hecho un planteo al gobierno para brindar exoneraciones fiscales totales a la construcción de viviendas destinadas a segmentos de ingresos medios y bajos. Esta propuesta fue transformada en un proyecto de ley por el Poder Ejecutivo, proyecto que ya fue aprobado por unanimidad en el Senado y ahora se encuentra en Diputados para su segura aprobación. De esta forma se busca ampliar el radio de acción de la Promoción Privada, evitando la saturación de ofertas en los segmentos Premium.

La novedad en los últimos meses es el desembarco de constructores, inversores y desarrolladores argentinos, interesados en realizar proyectos en Montevideo. De hecho varios ya han lanzado desarrollos, otros están en carpeta y varios esperan –comprando tierra- la aprobación de la ley de promoción de viviendas de interés social. Se encuentran con incidencias desconocidas en Buenos Aires, tanto que es posible comprar aun terrenos en el centro de Montevideo con incidencias de entre 100 y 150 UDS por m2 edificable. En segunda línea las incidencias van desde 250 a 500 UDS/m2 y en la casi extinguida primera línea los valores ya pueden superar los 1000 dólares de incidencia.



Lo que resulta más atractivo a los desarrolladores argentinos es la abundante disponibilidad de crédito a tasas razonables, plazos prolongados y en moneda nacional, sumada a la exoneración total de impuestos que se ofrece para la producción de viviendas destinadas a un segmento que tiene una demanda insatisfecha de miles de viviendas. Las exoneraciones se amplifican, si las viviendas construidas se destinan al alquiler. Estimamos que en Montevideo se deberán construir en los próximos años, unas 35.000 viviendas para ser destinadas al alquiler, a efectos de alcanzar el porcentaje de arrendatarios que la ciudad tenía en 1985, cuando casi no existía la informalidad urbana. El Plan, originalmente propuesto por la Asoc. De Promotores Privados, tiene por objetivo hacer retroceder la informalidad urbana, mejorar la inclusión social y aumentar la seguridad ciudadana. Un combo que –de concretarse- solo reportaría ganadores a lo largo y ancho de la ciudad. El sistema político lo entendió así y apoyo unánimemente la futura ley.





Julio Villamide
julio.villamide@gmail.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, viernes 5 de agosto de 2011

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