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2011: ¿Se acabo la crisis del sector inmobiliario?

Comparando la situación actual en Argentina con la de USA, podemos sacar la conclusión de que nos encontramos en el extremo opuesto del ciclo: en USA los precios tienen un extraordinario margen para subir, mientras que en Argentina parecería que están llegando al tope. Por Fernando Levy Hara



Septiembre de 2004: La revista Fortune Magazine publicó como nota de tapa en su edición de ese mes un articulo llamado: “Se acabo el boom inmobiliario en USA?”, en el que hablaba de un recalentamiento en el sector inmobiliario de los Estados Unidos, y del el peligro de que este “boom” terminara en un “bust”, es decir en una explosión de la burbuja.

Los motivos que citaban eran los siguientes: los precios de las propiedades trepaban mas de un 15% anual desde hacia varios años, se estaba empezando la construcción de una enorme cantidad de nuevos desarrollos, estaban en tramite de aprobación de permiso de construcción todavía muchos mas, y los precios cada vez se alejaban mas de la capacidad del bolsillo de la gente común, lo que se conoce como “affordability”. Mucho peor aun, tengamos en cuenta que en USA, las viviendas las compramos con prestamos de hasta el 80% del total, por lo cual cada mes tenemos que pagar la hipoteca, además de los impuestos inmobiliarios y las expensas. El costo de comprar se había disparado tanto, que era mucho más conveniente alquilar una vivienda, en lugar de comprarla.

El único motivo por el cual la gente podía seguir comprando era porque aparecían cada día productos crediticios más beneficiosos para el comprador, en los que tenía que pagar menos y para los cuales les pedían menos requisitos.

Nada de esto sucedió en 2005, como la periodista lo predecía, pero no le erró por mucho: paso en el 2006. La caída del sector inmobiliario en USA arrastro a la economía global a la Gran Recesión del 2008-2009, provocando la crisis financiera más grande de los últimos 60 años.

Abril de 2011: Shawn Tully, la misma periodista, publica como nota de tapa en Fortune Magazine un articulo llamado: “El retorno del Real Estate”.

Repasando los mismos fundamentos económicos que hacia 7 años, ella sostiene que finalmente el mercado inmobiliario, tras la estrepitosa caída esta mostrando signos de recuperación.

Cuales son esos fundamentos? Los mismos que precipitaron la ciada, pero esta vez a la inversa.

a. Los precios de las propiedades cayeron un 30% a nivel nacional desde 2006, aunque en ciertos lugares, como la Florida, estas caídas fueron de entre el 50 y el 70%;esto hace que mucha mas gente pueda tener acceso hoy a comprar una vivienda que 5 años atrás.

b. La construcción se detuvo abruptamente: en 2005 se construyeron 1,2 Millones de nuevas viviendas, en 2010 solo 470 mil. Todo lo que se construyo además durante el boom de los primeros 5 años del siglo, se dejo de construir en la segunda mitad de la década, por lo cual pronto comenzara a haber nuevamente escasez de viviendas. El numero de permisos de edificación que están siendo tramitados sigue siendo muy bajo, lo que augura que la demanda va a superar a la oferta muy pronto.

Estados Unidos es el único país desarrollado cuya población sigue creciendo, lo opuesto a los países de Europa Occidental o a Japón, cuya población decrece cada año. Si bien este crecimiento se va haciendo mas lento, el país crece todavía un 2% anual: estos son 6 millones más de personas que necesitan donde vivir. Gran cantidad de esta nueva población somos los inmigrantes; ni siquiera durante la crisis de 2008-2009, el flujo de inmigrantes (legales e ilegales) se interrumpió.

c. El costo de comprar una vivienda, versus alquilarla: antes de la caída se había convertido en más barato alquilar que ser propietario. Una persona necesitaba un 17,2% de su ingreso mensual para pagar el costo de la hipoteca, el impuesto inmobiliario y las expensas. Con la caída de los precios, pero no de los salarios, los propietarios pagan ahora solamente el 9,8% de sus ingresos en gastos de vivienda.

En la mayoría de las grandes ciudades, ser propietario es ahora más barato que alquilar la misma vivienda: por ejemplo en Miami, es un 20% mas barato.

Históricamente el precio de una vivienda equivalía a 15,5 años de renta de esa misma casa: es decir, una vivienda por la cual un inquilino pagaba 1000 dólares por mes, o 12 mil dólares anuales, debía valer en el mercado aproximadamente 186.000. Actualmente se encuentran verdaderas gangas: en muy pocos casos las rentas anuales superan 10 u 11 veces el precio al que se están vendiendo las propiedades.

d. Otra forma de ver el mismo fenómeno es a través de lo que se conoce como el “Income Affordability Index”. Durante el boom, se necesitaban 3,6 sueldos anuales de una trabajador norteamericano promedio para comprar una casa de un precio promedio; actualmente se necesitan solo 2,7, que es la relación histórica de los últimos 20 años anteriores a la crisis.

e. A la inversa de lo que sucedió durante el boom, o lo que sucede actualmente en Argentina, los costos de construcción bajaron un 20% desde el 2005, debido a la falta de demanda. Los constructores que se aventuren a lanzar los primeros desarrollos, van a poder vender a precios más competitivos, y esto dará paso al nuevo ciclo de crecimiento inmobiliario.

No obstante esto, los precios bajaron tanto que todavía hoy se pueden comprar propiedades a un 30% más barato que lo que cuesta construirlas. El inversor que tenga los reflejos de comprar hoy se va a ver beneficiado seguramente de una revaluación de la propiedad de no menos de ese 30%, ya que como nos enseñan en las materias básicas de Economia: “ en un mercado libre y sin restricciones, nada puede valer menos que su costos durante un tiempo sostenido”.

f. La sobreoferta se redujo mucho más rápido de lo que muchos esperaban por la compra masiva de propiedades por parte de inversores extranjeros.

Si comparamos el precio promedio del metro cuadrado en las principales ciudades del mundo, la propiedad en la mayoría de las grandes ciudades norteamericanas nunca estuvo a un precio tan bajo.

El metro cuadrado en Paris esta alrededor de 12.000 dólares por metro cuadrado, en Madrid 5.500 y en Londres 10.000. Incluso en Praga y Viena, ciudades europeas de la segunda línea, no se encuentran precios en buenos barrios menores a 4500 $/m2.

Sin irnos tan lejos, el metros cuadrado cotiza hoy en San Pablo entre 7000 y 8000 $/m2 , en Rio de Janeiro frente a la playa a 25 mil, y en los buenos barrios de Buenos Aires entre 2000 y 3500. En barrios tradicionales de clase media como Villa Crespo o Almagro no se consiguen precios mucho más bajos a 1500$/m2.

Comparando con todos estos ejemplos, el metro cuadrado promedio en Miami, la quinta ciudad en importancia de USA, esta muy barata: entre 1500 y1800$/m2 !

Para poder comparar cuan despareja es esta diferencia de precios, solo tenemos que tener en cuenta que el PBI del Sur de la Florida, un área de 9 millones de habitantes, es superior al de cualquier país de Latinoamérica exceptuando Brasil y México!!!

Por supuesto que todavía hay varios piedras en el camino para despejar: la economía esta mejorando, pero se necesita que crezca a un ritmo mayor para que se acelere la incipiente caída en el desempleo; es necesario que reaparezca el crédito en forma masiva, aunque los bancos están prestando este año mucho mas que en el 2010; y el índice de confianza en la economía esta mejorando, pero debe hacerlo aun mas.

En síntesis:
Para las personas que están interesadas en comprar propiedades en USA y estuvieron esperando que los precios llegaran al fondo, este es un buen momento para entrar en el mercado. Los precios tocaron fondo en el primer semestre de 2010, y en algunas zonas o edificios Premium ya comenzaron a subir.

A medida que las ventas sigan recuperándose y el inventario de unidades disminuyendo, los precios comenzarán a recuperarse y tratarán de recuperar parte de la pérdida de estos últimos cuatro años.

Este es un buen momento para salir a la búsqueda de oportunidades: si la motivación es hacer un buen negocio, el inversor debe buscar cuidadosamente las propiedades que hayan bajado lo suficiente como para que el alquiler cubra los gastos de mantenimiento y arroje una rentabilidad razonable, del 4 o 5%. Les recomiendo conservar la unidad por lo menos tres o cuatro años, hasta que los precios vuelvan a los niveles anteriores a la crisis, y venderlas en ese momento con una mayor ganancia.

Es importante también buscar unidades que ya estén alquiladas, para asegurarse un flujo de fondos positivo de entrada, comprar en edificios sanos, bien ubicados, en los que no existan muchas unidades en remate o propietarios que no pagan los gastos de mantenimiento mensual, y elegir a una persona de confianza que le administre su inversión.

Esta recuperación va a ser como las anteriores: mucha gente perdió dinero en la crisis, pero mucha mas gente va a ganar con el nuevo boom, si sabe entrar a tiempo.

Fernando Levy Hara
flevyhara@mckafka.com
mckafka Development Group
CEO/Managing Partner

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, domingo 24 de abril de 2011.

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