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“Bajar la inflación y hacer predecible la política económica”

En un entorno de baja previsibilidad y una elevada y permanente inflación, será difícil, sino imposible, alcanzar una solución al problema del crédito hipotecario en la Argentina. Bajo dicha premisa se ubica la visión del ex ministro de Economía de la Nación, Martín Lousteau, en exclusiva para Reporte Inmobiliario.






RI: Si bien la construcción de propiedades se encuentra en constante crecimiento, resulta muy difícil llegar a la compra de la primera vivienda. ¿Por qué cree que esto sucede?

No existe una única razón que explique el comportamiento de este fenómeno, sino que son variadas las causas. En primer lugar, hay una evidente falta de alternativas en materia de inversión, como consecuencia de un contexto en que las tasas de interés reales son fuertemente negativas. Esto, a su vez, transforma a las propiedades inmobiliarias en uno de los pocos refugios de valor atractivos para el inversor, y representa una presión inevitable sobre los precios del mercado. En segundo lugar, el alto nivel de informalidad del empleo (alrededor del 40% del total) impide el acceso al crédito a vastos sectores de la sociedad. Por último, y no por ello menos importante, la alta tasa de inflación limita de manera seria el acceso al crédito, aún para los trabajadores formales, por los altos niveles de ingresos requeridos para acceder al crédito, de parte de los bancos.

RI: ¿Cuál es el motivo por el que los bancos no prestan dinero aún cuando cuentan con liquidez suficiente para hacerlo?

La razón principal está sujeta a la incertidumbre de la economía argentina en el mediano y el largo plazo. Fundamentalmente esta situación se explica con la tasa de interés que cobran los bancos, que no es otra cosa que el “precio” del dinero y, bajo esta ley clásica de la economía, en un contexto de falta de previsibilidad como el que tenemos resulta muy difícil saber cuánto debería ser el valor correspondiente a 10, 20 o 30 años.

El ex titular del Banco de la Provincia de Buenos Aires, que acaba de publicar su nuevo libro, Economía 3D, analizó para Reporte inmobiliario de qué manera influye el comportamiento de las variables macroeconómicas, como la inflación, el tipo de cambio y las tasas de interés

En forma gráfica y para ilustrar el impacto de la inflación y el interés en el acceso a la vivienda, toma el caso de un crédito de 300 mil pesos, con un costo financiero total del 20% de interés, donde en un horizonte de 20 años, la cuota mensual correspondiente es de $ 4.850. “Para que la cobertura de la cuota sea equivalente al 30% del salario, es necesario que quien solicita el crédito pueda alcanzar ingresos mensuales por $ 16.000”, expresa Lousteau.

“Esto es así, por que los bancos exigen que el salario actual sea suficiente para cubrir en los 240 meses el capital más todos los intereses. Es decir, un salario que, debido a la inflación, se incrementará significativamente en términos nominales, durante la vigencia del préstamo”.

Así mismo, el economista menciona, a modo de comparación, las ventajas que existen al otro lado de la cordillera de Los Andes, donde el acceso a la vivienda resulta mucho menos complejo que en la Argentina.

“Producto de una mayor previsibilidad de la política económica, el costo financiero para un crédito de las mismas condiciones, o similar, en Chile es del 6% de interés, lo que implicaría una cuota de $ 2.050 y un ingreso mínimo requerido de $ 7.000. De esta manera, no extraña que el tamaño del mercado hipotecario chileno sea 15 veces mayor que en nuestro país”.

RI: ¿Puede la crisis financiera de Europa y EEUU, aún sin resolver, afectar las dificultades del crédito para la vivienda?

Más allá de la incertidumbre que plantea la crisis financiera internacional y del impacto que podría tener una reversión de la política de híper liquidez en los países desarrollados, lo cierto es que los problemas para el acceso a la vivienda en nuestro país pasan por otro lado y son eminentemente autóctonos.

RI: ¿De qué manera podría intervenir el Gobierno, a través de las herramientas de la macroeconomía, con el objetivo de brindar mayor acceso a la propiedad de los sectores medios y bajos?

Para mejorar el acceso a la vivienda la prioridad absoluta pasa por disminuir la inflación y hacer más predecible a la política económica. Si no se avanza en tal sentido, cualquier programa o política específica estará condenada al fracaso. Un ejemplo paradigmático que sirve para reforzar el concepto es el plan Inquilinos (anunciado en 2006) cuyos resultados se ubicaron muy por debajo de lo esperado.

RI: Construir viviendas en Argentina supone asumir la presión de impuestos que representan algo más de una tercera parte del valor del inmueble. ¿Se podría corregir esta situación de manera que el comprador pueda acceder a un precio más accesible?

Las modificaciones que pudieran realizarse en materia tributaria sólo impactarían marginalmente en el mercado. Hasta tanto no se genere un entorno macroeconómico menos volátil el financiamiento hipotecario para la vivienda seguirá estando reservado únicamente para los estratos de mayores recursos.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, viernes 18 de marzo de 2011

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