Pero poco a poco aparecieron los nubarrones: la inflación se comió la rentabilidad de los proyectos, las hipotecas que hubieran permitido incorporar a la clase media como target de los emprendimientos, nunca aparecieron, y las revoluciones anti-torres se multiplicaron, incrementando geométricamente los riesgos de los nuevos desarrollos. Por su parte, los propietarios de lotes tuvieron su primavera al lograr capitalizar buena parte del beneficio de los emprendimientos, dado que encontraron tierra fértil entre los desarrolladores que convalidaban sus pretensiones con más vocación por cobrar fees que por lograr que sus inversores ganaran plata.
Esta realidad, que el año pasado ya se veía con toda claridad, generó varias reacciones. La primera fue la masificación de los fideicomisos al costo, que surgieron cuando los Developers tomaron conciencia que el negocio había desaparecido. Pero como los inversores se empecinaban en seguir poniendo plata, se diseñó ese maravilloso vehículo que permite que el emprendedor cobre sus honorarios, gane o pierda plata su inversor. La otra consecuencia de la realidad que quedó en evidencia el año pasado, es que los inmuebles llegaron a su pico histórico, por encima de las principales capitales del mundo, mientras que cuatro o cinco años atrás aquí los precios eran cinco veces más bajos.
Las instituciones del sector se organizaron desde hace ya un par de años, para reclamar medidas gubernamentales que permitieran reactivar la construcción de viviendas para sectores medios y lograr así un mercado más sustentable, no de inversores ricos que no usan lo que construyen. Pero no se pudo lograr nada. La vivienda está ausente de la agenda política. Y es notable: recordemos que la actual presidenta de Brasil, la séptima potencia mundial, era en el gobierno anterior la Ministra de Vivienda. Y aquí, los políticos ni se acuerdan de esta cuestión salvo cuando hacen clientelismo o cuando se intrusa una plaza. No obstante ello, no podemos desconocer que con esta inflación, las hipotecas son inviables.
Y aquí estamos: los permisos de construcción en Bs. As. se desplomaron en el 2010, y en el 2011 no repuntan. Los precios no caen, porque nadie necesita vender y no hay deudas para pagar que puedan desencadenar un efecto burbuja. Pero no hay negocio, no hay rentabilidad en los proyectos. Añoramos el 2003 o 2004 cuando construir costaba 400 dls/m2 y la tierra 200, aun en zonas buenas. Hoy los lotes valen cinco veces más en dólares y la obra el triple. Y los precios de venta en teoría acompañan, pero solo en teoría. ¿Cómo será este año electoral en materia inmobiliaria? A mi juicio, más frío que en épocas anteriores. Sin rentabilidad y en medio de los debates de campaña, podremos agudizar la creatividad y encontraremos nichos, pero solo para pocos.
Arq. Damián Tabakman
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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, viernes 11 de marzo de 2011
