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Chacras: todo lo que hay que saber

Un nuevo producto ya se institucionalizó en el mercado argentino. Las chacras atraen a los amantes de la vida de campo, que quieren seguir viviendo en la Ciudad de Buenos Aires o que no poseen el capital necesario para acceder a grandes extensiones de tierra.
Pablo Anchorena, creador de "solochacras.com" y consultor en el tema nos aporta la historia de este particular producto inventado en nuestro país.



UN POCO DE HISTORIA

A partir del año 1993/4 un grupo de porteños que estaban relacionados con la cría de Caballos Árabes, quisieron armar un producto inmobiliario, en el cual se pudiera tener y hasta criar caballos como si tuvieran un campo, pero sin las complicaciones propias de los mismos, como las distancias (ya que para tener un campo a valores razonables, había que comprar tierra muy lejos de la Capital Federal), era importante que los costos de mantenimiento fuesen controlados, para poder hacer viable la idea.

A partir de esa necesidad fue surgiendo la idea de agruparse entre varios interesados en este estilo de vida para poder comprar un campo más cercano a la Ciudad, al que pudieran ir todos los fines de semanas y a su vez tener los gastos de mantenimiento compartidos. Fue así como surge en el año 1994 el primer barrio de chacras en Zárate a 110 km de Buenos Aires y que se llama "Puerto Panal Farm Club". Reunir a este gran grupo de amigos, si bien no fue fácil, hizo sospechar en un primer momento que se podría hacer extensiva la idea como un nuevo negocio inmobiliario. A mediados del año 1994 ya se comenzaba a buscar campos aptos para desarrollar esta idea, la fracción debía reunir ciertos requisitos para que se transforme en viable el proyecto, como buenos accesos, cascos importantes, superficies interesantes y precios razonables, que permitieran cerrar la ecuación financiera.

Es en el año 1995, entre los meses de Enero y Mayo se lanzó por primera vez este concepto al mercado. El campo, en el cual se iba a desarrollar este emprendimiento, era el famoso "Haras Argentino". Este precisamente ponía fin a su larga trayectoria turfística, ya que para ese entonces era insostenible un haras de tal magnitud para el uso que se le estaba dando (traía muchas pérdidas). Pero no fue fácil en ese momento convencer a los inversores. Se trabajó en base a una opción de compra del "Haras" por 90 días. Se tenía que volcar esta "nueva idea" al mercado, si la demanda respondía favorablemente se desarrollaba, caso contrario quedaba sin efecto dicha opción de compra. A pesar de no tener muchos recursos para destinar a la publicidad y además el mercado esperaba a los resultados de las elecciones para actuar en esos momentos (políticamente en ese entonces sólo se hablaba de la re-elección de C. Menem), se pudo ejercer dicha opción. Ahí comenzaba a gestarse la verdadera historia de las Chacras en la Argentina, ya no había marcha atrás. Nacía un producto inmobiliario netamente argentino.

Para mediados del año 1997, es decir en tan solo 2 años, se pudo comercializar el 100 % de las Chacras, en total 114 chacras de un promedio de 2,5 Has. c/u. Las parcelas se vendieron prácticamente al costo, sumado sólo un pequeño margen de beneficio, esta fue la única manera de poder concretar este nuevo concepto ya que para este primer caso fue imposible captar inversores de riesgo. Era la prueba “piloto”.

Esta primera experiencia convulsionó al mercado: habiéndose vendido las parcelas prácticamente al costo, lo compradores iniciales habían por lo menos quintuplicado en poco tiempo el valor de la propiedad, y en algunos casos puntuales hasta se produjeron reventas a casi 10 veces lo que habían pagado los compradores originales. Hacia el año 1998 ya había en el mercado entre 10 y 15 Barios de Chacras de distintas características. A mediados del 98 el diario "La Nación" editaba la sección "Chacras", coincidiendo con el momento de este particular invento. A fin del año 1999 ya se podía ver en el mismo diario un mapa con 32 Barrios de Chacras, el cual incluia algunos que ofrecían lotes intermedios de 5000 m2 (estos no califican en Chacras, ya que para ello deber superar los 10.000 m2). Hay que destacar que tenía sentido que el Mercado creciera pero no de cualquier manera y a cualquier precio, ya que se corría el riesgo de bastardear al producto.

Este crecimiento vertiginoso no fue de lo mejor en mi opinión, ya que muchos inversores salieron al mercado a ofrecer Chacras sin tener el expertise necesario; es muy importante en este tipo de proyectos tener controlado el tema legal concerniente a la titularidad de las fracciones, hecho que en muchos casos nunca se llegó a concretar. Fue así como aparecían las primeras dudas con respecto a algunos emprendimientos, ya que, los desarrollistas inexpertos, no obtenían los permisos municipales necesarios para poder escriturar habiendo vendido sin embargo algunos lotes por medio de boletos de compra-venta. A Pesar de este escollo el mercado siguió fortaleciéndose en aquellos proyectos serios y que al día de hoy ya se encuentran escriturados.

LA CRISIS

La Crisis que comienza a notarse fuertemente a partir de principios del año 2000, se fue agudizando hasta detener todos los proyectos. Se dejaron de vender los proyectos o ideas y sólo pudo sostenerse la comercialización en los casos en que contaban con un estado de obra avanzado y con cierto nivel de ventas que permitiera, que durante la crisis aún sin venderse, pudieran sobrevivir.

Los precios en dólares cayeron aproximadamente al 50% de su valor, aunque la venta prácticamente estaba detenida. A partir del 2003 los buenos emprendimientos de chacras comenzaron a reubicar sus valores hasta alcanzar en la actualidad en algunos casos casi hasta el 70% de su valor durante la era de la convertibilidad.

“En mi criterio, habría que esperar un poco antes de desarrollar un nuevo emprendimiento, recién estamos saliendo de la crisis y aún existen muy buenas propiedades disponibles, aunque no me cabe duda que en no mucho tiempo estarán dadas nuevamente las condiciones como para pensar en otros Barrios de Chacras.”

CARACTERISTICAS DE UNA CHACRA:

* Técnicamente la figura es la de "Club de Campo" (propiedad horizontal), la misma que la mayoría de los countries, es decir que el título de propiedad es el mismo que el que se tiene por un country.

* Cuenta con un reglamento interno de copropiedad.

* El predio se encuentra cercado perimetralmente, a igual que los countries.

* Poseen un régimen de seguridad similar a los mismos, adecuado para controlar una mayor superficie.

* Tienen superficie de espacios comunes (25%) también como los countries (de ahí la figura de "club de campo", donde se desarrollan actividades comunes tanto sociales como deportivas (Pileta, Tenis, football, Polo y equitación, en algunos casos como en "Estancia Benquerencia" también posee Cancha de Golf.

* El valor de las Expensas ronda los $ 300 y no existe el valor de una cuota social aparte, es decir que con el valor de las expensas se tiene derecho al uso de las instalaciones y servicios comunes.

* El valor de la tierra dentro de las Chacras también se asemeja al de los countries, ya que hablamos de valores que van desde los U$S 30.000 a U$S 150.000 por chacra dependiendo desde ya de que Barrio de Chacras se trate, de la ubicación de la parcela dentro del predio y de las superficies de las mismas.

* Los Barrios de Chacras poseen superficies totales que van desde las 300 ha a 2.000 Has.

* Las parcelas poseen superficies de entre 10.000 m2 y 50.000 m2, promediando los 25.000 m2.

Muchos barrios de Chacras se fortalecen en todo lo referente al caballo como eje de su esencia, y se acercan más al estilo campero. En general cuentan con senderos ecuestres, su pista de Equitación, picaderos, boxes y Polo. Una de las actividades más importantes en estos desarrollos pasan a ser las Cabalgatas. Las Chacras tienen mayor contacto con la naturaleza, ya que es común en estos lugares encontrarnos con una fauna que ya no existe en los countries suburbanos, como por ejemplo los Zorros, Nutrias, Ardillas, Ñandúes, Peludos, Mulitas, Zorrinos, Lagartos, Perdices y Liebres (aunque a esta también todavía se las ve en algunos countries). Las Chacras hacen sentir de alguna manera que son un lugar de vacaciones, que se puede utilizar todos los fines de semana.



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

© ReporteInmobiliario.com, Abril 2004.

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