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Un punto de partida para solucionar el problema de la vivienda

Cuando Argentina tenga una política de vivienda, el déficit habitacional cuantitativo en el sector bajo y cualitativo en el medio será resuelto. Ese día, los oportunistas que hacen política con la vivienda de los necesitados se habrán quedado sin negocio. Síntesis de la presentación realizada en el Congreso de Vivienda y Desarrollo Humano 2010 en la UCA. Por Miguel Pato



Trataré de hacer el más breve diagnóstico, ya que el debate habitual sobre vivienda en la Argentina rara vez pasa de eso y muy pocas veces se discute como poner nuevamente el caballo adelante del carro. Digo volver, ya que nuestro país hace más de un siglo tenía el problema resuelto y era así, no por la abundancia de recursos sino por la visión de estadistas como Sarmiento y Roca.

Como ejemplos de esa involución, podemos ver que desde fines del siglo XIX y hasta 1946, el Estado argentino a través del Banco Hipotecario Nacional financiaba el 70 % de la construcción de viviendas, colocaba sus Cédulas Hipotecarias en las Bolsas de Nueva York, Londres y Paris y un barrio de trabajadores tenía la calidad del todavía valorado, Barrio Caferatta. Luego llegó Perón, quien desarrolló urbanizaciones que eran un ejemplo a nivel internacional y que hoy deberíamos reeditar, aunque su estrategia de financiamiento constituyó un retroceso con respecto al modelo que había estado vigente por más de 70 años. Luego de Perón, alguien debe haber ideado la forma de hacer todo mal y fue tremendamente exitoso, no sólo por los pésimos resultados (pocas, malas y caras viviendas) sino porque anuló la capacidad de pensar en un sistema alternativo, que podría simplemente ser el que tuvimos hace más de 100 años o el que usan casi todos los países normales.

Estas imágenes dicen más que mil palabras.



De Izq. a derecha: Barrio Cafferata, Barrio Saavedra-Perón, “Cualquiera de los últimos”


La propuesta que trataré de desarrollar en este artículo no es nueva, no es original y seguramente tampoco sea la única, pero tiene la ventaja de haber funcionado en nuestro país durante setenta años, estar vigente en varias naciones vecinas y ser progresivamente adoptado por otras.

Cambio de Enfoque desde la Sociedad
Como punto de partida, creo que debería trazarse una política de vivienda y eliminar la posibilidad de que los gobiernos de turno hagan política con la vivienda. Para ello, la sociedad debería asumir que el derecho a una vivienda digna, es bastante más que acercar la posibilidad a que una familia tenga un techo, es una forma de considerar a los ciudadanos como seres humanos con derechos y al mismo tiempo con potenciales a desarrollar en beneficio del país. Si hay coincidencia en que hay que invertir en salud y en educación, es incomprensible que todavía se discuta si corresponde o no darle una casa a quienes no pueden obtenerla por sus propios medios en la economía de mercado. Ninguna inversión social será aprovechada si no se resuelve el problema de vivienda. ¿Que puede capitalizar un chico que va a la escuela y luego convive en el hacinamiento de un hogar carenciado?. Seguramente nada y ahí está el origen de muchos problemas que retroalimentan círculos viciosos.

Mi propuesta de política de vivienda, haciendo la aclaración que considero a la vivienda como algo más que un techo, sería comprometer al Estado para que en el menor tiempo posible (estimo que 10 años sería más que suficiente) entregue una vivienda a cada familia del déficit, tratando en lo posible de asignarlas sobre la base de un compromiso de pago proporcional a la capacidad económica de cada grupo. El éxito debería medirse en la cantidad de nuevos chicos que anualmente pasarían a criarse en hogar y vecindarios humanos.

Tal vez se regalen casas a quienes no valoren el esfuerzo, pero no importa, porque los hijos de esos padres que no tuvieron la oportunidad de criarse en un medio digno, tendrán la oportunidad de educarse y estar en condiciones de incorporarse plenamente a la sociedad.

Puede ser que las reservas del Banco Central no luzcan tan altas en las estadísticas, pero prefiero una sociedad que en vez de estar tan preocupada por la macro, se preocupe y exija una solución al ver a un compatriota viviendo en condiciones de hacinamiento y condenando a sus hijos a un destino de pobreza.

Sería bueno que los presidentes en lugar de prometer cantidades de viviendas que sólo completarán en un porcentaje siempre inferior al 50 %, digan cuantas familias han pasado a vivir dignamente en el último año, dentro o fuera de los programas públicos. Aquí sirve el ejemplo de México, que durante el gobierno de Vicente Fox y Felipe Calderón, el estado dejó de hacer viviendas y simultáneamente la nación alcanzó la cifra de un millón de casas anuales por el esfuerzo coordinado del sector público y privado, trabajando dentro de una política clara de vivienda. Hoy en México no hace falta que los presidentes prometan viviendas, la realidad habla por ellos y les produce un enorme rédito político.

Propongo que los presidentes al asumir hagan pública la cifra del déficit de vivienda y anualmente rindan cuenta de su evolución.

Debería ser motivo de vergüenza para los habitantes de un municipio que existieran familias viviendo en forma deficitaria en el mismo.

Cambio de Sistema desde el Estado
Hoy la Argentina construye sólo dos viviendas anuales por cada 1.000 habitantes, mientras Colombia y Perú nos triplican, Brasil y Chile cuadruplican y México quintuplica. Esto es grave, pero más complicado aun es cuando vemos de qué forma están distribuidas estas unidades en nuestra pirámide socioeconómica. Para el 4% de las familias de mayor riqueza se construyen más de 30 unidades anuales, lo que es un disparate y ocasionará una sobreoferta, y para el 94% restante sólo 0,80 por cada mil habitantes, agravando año a año el déficit cuantitativo en los segmentos más bajos y cualitativo en los medios.

Que tienen en común los países utilizados en esta comparación, tienen política de vivienda y aplican recursos sobre la demanda.

En la Argentina se retrocedió al sistema del Estado Constructor con las siguientes complicaciones:

• Las viviendas sociales son íntegramente financiadas por el Estado, sin la participación de capital privado o financiamiento adicional, por lo tanto los constructores privados son los únicos beneficiados por este negocio sin riesgo.

• La operatoria actual no contempla el ahorro previo o el anticipo por parte de los adjudicatarios del programa, desaprovechando de esta forma recursos adicionales y un esquema más equitativo que generaría incentivos en la sociedad.

• La ineficiencia administrativa se traslada íntegramente al costo de la vivienda, dando como resultado que en algunas provincias se llegó a consumir el 40 % de los recursos en gastos.

• El Estado es un mal acreedor y por lo tanto el recupero de créditos es muy bajo.

• La intervención de Estado distorsiona el mercado y hace inviable la construcción privada de viviendas en los segmentos medios, agravando la concentración de la obra en los de mayor poder adquisitivo.

• Los anuncios políticos sobre vivienda rara vez llegan a materializar la mitad de los beneficios prometidos y siempre duplican el daño sobre el tejido de Pymes de la zona.

La propuesta de cambio de sistema implica dejar de aplicar recursos sobre la oferta y comenzar a hacerlo sobre la demanda.

En el siguiente esquema se puede ver el impacto en el número de viviendas que produce la economía con los mismos recursos del Estado.



Propuesta de Implementación
Síntesis del sistema recomendado:

1. Enfoque sistémico y participación subsidiaria del Estado.

2. Subsidio explicito a la demanda sobre bases progresivas. (Recomiendo el subsidio directo y explícito y desaconsejo el subsidio a través de la tasa de interés por ser regresiva, alto costo administrativo, difícil de controlar y básicamente un negocio para los bancos que han demostrado muy poco compromiso social)

3. Padrón único de solicitantes de soluciones.

4. Criterios uniformes y transparentes de asignación de subsidios.

5. Contribución al sistema a través del ahorro en función de su capacidad económica.

6. Participación de las ONGs.

7. Enfoque regional para lograr la Integración con programas de empleo, capacitación y producción a nivel local.

Miguel Pato
miguel.pato.reg@gmail.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, jueves 4 de febrero de 2011




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