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“Sin unidad de cuenta no hay crédito hipotecario”

Las dificultades de acceso a la primera vivienda se explican a partir de una serie de variables que la política económica no logra resolver. En una entrevista exclusiva con Reporte Inmobiliario el economista de FIEL, Abel Viglione señala cuáles son los escollos aún pendientes de la Argentina.



Reporte Inmobiliario incorpora una columna mensual de entrevistas, donde pretende reflejar la visión de destacados economistas acerca de los distintos aspectos del negocio inmobiliario y la actividad de la construcción, desde una óptica profesional. La sección fue inaugurada el pasado mes de noviembre y contó con la participación de Marina Dal Poggetto, del Estudio Bein. En esta oportunidad Abel Viglione, economista de FIEL, aborda dos temas cruciales para el desarrollo del sector: créditos hipotecarios e inflación.




RI: Pese a la liquidez de los bancos, el monto de créditos hipotecarios es muy bajo. ¿Por qué razón se produce esto?
Nunca hubo en la Argentina créditos hipotecarios significativos. Desde 1948 en adelante, no existe el crédito hipotecario. La primera razón es que el país ingresa en procesos inflacionarios desde 1950 en adelante (hasta ese momento no se conocía la inflación). Con la inflación desaparece la unidad de cuenta. Más tarde, se recrea un poco el crédito con la reforma financiera de 1977, a través los préstamos indexados y también los préstamos con una tasa de interés, que era la RF1050.
En 1982 vuelven a desaparecer los créditos hipotecarios con la licuación de deuda, queda algo de crédito indexado durante el gobierno de Alfonsín, aunque no era siquiera un punto del producto, y después vuelve a aparecer con la estabilidad en la década de 1990, cuando realmente hubo crédito en la Argentina, aunque no lo fue en la magnitud deseada. En un país normal los créditos hipotecarios tienen que alcanzar al 30% del producto y en aquella época estuvieron cerca de los 8 o 9 puntos del PBI. Hoy los créditos hipotecarios desaparecieron y la razón es porque no hay unidad de cuenta.

RI: ¿Cuáles son las dificultades que impiden impulsar el desarrollo de un sistema sólido de préstamos hipotecarios?
Al no haber unidad de cuenta y al tener prohibido los bancos prestar en moneda extranjera, y no tener una moneda indexada como la UF en Chile, no hay forma de préstamos de largo plazo.
A eso se le suma hoy en día un segundo problema: el 40 % de la gente está en el sector informal y, por lo tanto, no puede demostrar ingresos que le permita ser sujeto de crédito hipotecario. Son las personas que están en el mercado formal quienes toman créditos hipotecarios.
Aún dentro del sector formal, y de altos ingresos, es posible que sólo puedan sacar un 50% del valor de una propiedad. Ahí aparece el tercer problema: para comprar una vivienda o una unidad funcional se necesita el 50% del ahorro del valor de la vivienda y no toda la gente cuenta con ese capital.
El crédito hipotecario en cualquier país lo que hace es disparar operaciones hacia arriba. Empieza con el de primera vivienda, que acciona la venta a otra de mayor cantidad de metros cuadrados y, del mismo modo, dispara todo para arriba. Pero hay que tener ese disparador, que acá no existe.

RI: En consecuencia, convertirse en propietario es un privilegio para las personas de altos ingresos únicamente.
En el fondo, lo que sucede es que la gente compra de contado, con ahorros. En Argentina hay 4 clases de grupos de familia: el de ingresos y ahorros altos, el de ingresos y ahorros medios, el que tiene destinado todo su ingreso a alimentos y transporte y los desocupados.
El grupo de ingresos medios ahorra en bienes durables. Dentro de esa categoría están los de más ingresos, que compran autos, y los de menos ingresos, que adquieren electrodomésticos, y de esta manera adelantan el ciclo durable. El grupo de ingresos altos, en cambio, ahorra en ladrillos. Esto se ve muy claro cuando salen las estadísticas del colegio de escribanos; no en valor sino en el número de escrituras.

RI: ¿Cuál es el papel que juega la inflación en este contexto de falta de crédito o de adquisiciones de contado?
La inflación es un impuesto no legislado, que lo cobra la Nación y no lo coparticipa con las provincias, que recae sobre la gente que cobra ingresos fijos (asalariados, jubilados y pensionados) y, por último, es el impuesto más regresivo que hay. Bajo tales condiciones, en primer lugar, la inflación destruye el ingreso de los asalariados, con lo cual la demanda en general tiene que caer, incluida la demanda por ladrillo.
El segundo papel que juega es que hace desaparecer la unidad de cuenta que es la moneda. Por lo tanto, hoy la gente toma créditos a tasa fija del 17 o 18%, costo financiero total 21%, pero no puede acceder al monto que necesita para comprar una vivienda de 40, 50 o 60 mil dólares.
El tercer aspecto es que la inflación también juega por el lado de la oferta, en la construcción de viviendas. Cuando un constructor empieza por el pozo, en el inicio, se produce tal incertidumbre que no es posible saber cuál es el costo total hasta el momento de finalización de obra. Entonces, el precio de origen es muy distinto al precio de salida.
Finalmente, el tema básico es que la inflación es altísima. El 25% para este año, es probable que sea superado en 2011 y nos convertiría en el país con mayor inflación del mundo.

RI: ¿Qué opciones de cobertura alternativas a la inversión existen?
Las familias consumen o ahorran, mientras que las empresas producen o invierten. Entre medio de ambas entidades debe haber un mercado de capitales que arbitre. El mercado de capitales es un mercado de bonos, tanto para el sector público como para el privado; un mercado de acciones, para el sector privado; y un sistema financiero, que financia el corto plazo.
Las propiedades tendrían que estar financiadas en el mercado de bonos por medio de préstamos de, al menos, 20 años. Así, los bancos tendrían que colocar los préstamos hipotecarios, agruparlos (los departamentos de un ambiente, por un lado, los de 2 ambientes, los de 3 ambientes) y largarlos como bonos de 1, 2 y 3 ambientes.
Eso no está en la Argentina y como no se puede canalizar el ahorro de las familias a la inversión de las empresas, éstas financian con ganancias o con rentabilidad y las familias dirigen los ahorros a cualquier lado. La forma de ahorro de las empresas está destinada a insumos.
Mientras la tasa de interés en pesos está por debajo de la tasa de variación de los insumos, es conveniente stockear insumos.
A nivel familia, algunas van al ladrillo, otras a bienes durables (porque saben que la tasa de crecimiento del durable es mayor que la tasa de interés que están pagando) y otras fugan (al colchón, a la caja de seguridad o al exterior). Hoy hay tranquilidad porque todos saben que el ancla de la unidad del sistema es el tipo de cambio. Entonces, todos sabemos que hasta la segunda semana de octubre de 2011, el tipo de cambio será $ 4,05.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, lunes 13 de diciembre de 2010.

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