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¿Comprar o alquilar hoy en EEUU?

A raíz del fin de la burbuja, hay datos del mercado inmobiliario norteamericano que ya son muy conocidos en nuestro medio, como por ejemplo la fuerte caída de precios a niveles que hoy están por debajo del costo de reposición. Por Damián Tabakman



En pleno boom, las viviendas llegaron a ser concebidas por los estadounidenses como si fueran cajeros automáticos de los cuales podían extraer cash toda vez que lo necesitaran, dado que su valor de subía día a día. Gracias a ello, los bancos alentaban a la gente a endeudarse cada vez más, dejando la casa propia en garantía de esos préstamos, que para un argentino promedio serían simplemente inauditos por sus montos. Pero ahora, que todo cambió, la oferta hipotecaria se ha restringido muy fuertemente, a consecuencia de lo cual la demanda de propiedades se ha vuelto muy baja y ya nadie encara obras nuevas hasta, que la sobre-oferta empiece a reducirse. No se sabe cuánto va a durar ese proceso ni cuándo el mercado se reactivará, de manera que los inversores contra-cíclicos que hoy adquieren bienes raíces a valores de oportunidad, lo hacen sin saber cuándo recuperarán su inversión y realizarán una ganancia. El sentido común dice que no pueden perder, pero lo concreto es que esa es la única variable casi innegable en esas adquisiciones. El resto, lo dirá el paso del tiempo.

Pero hay otros datos del mercado inmobiliario actual de los EEUU que son menos conocidos aquí, e igualmente interesantes. Lo primero que llama la atención a quien empieza a sondear la trastienda del real estate local, es que la gente piensa que las hipotecas son un derecho adquirido, casi tan importante como cualquier otro. Por ello se ven permanentes reclamos públicos de gente que exige su préstamo. Las cartas de lectores en los diarios y los programas de TV reflejan esa situación cotidianamente. Alguien a quien se le denegó su hipoteca porque no tiene ingresos permanentes o una embarazada a quien le dijeron que no calificaba por cuestiones que nada tenían que ver con su futuro bebé, son todos los días objeto de debate público, con opiniones a favor y en contra. Es claro, tras décadas con préstamos para todos, la gente llegó a pensar de esa manera: la hipoteca pareciera ser un derecho constitucional. Además, como las grandes agencias hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac fueron estatizadas en la crisis, estas cuestiones tienen ahora mayor trascendencia. En esas firmas, que hoy en día adquieren prácticamente la totalidad de las hipotecas que se originan, se conjugan los aspectos sociales y políticos con la responsabilidad que supone manejar una corporación con criterios bancarios racionales. Para cualquier argentino el debate es simplemente insólito. Aquí no hay hipotecas, de modo que a nadie se le ocurriría reclamar públicamente el derecho a acceder a una.

El otro elemento muy peculiar que está surgiendo en la actualidad en EEUU a raíz de la crisis inmobiliaria, es la revalorización del alquiler. Es claro que muchos estadounidenses se sienten atrapados en sus viviendas, por las que deben más de lo que valen y que siguen pagando ante la falta de mejores opciones. El gobierno se ha preocupado por mantener las tasas bajas, extender los plazos y controlar que las ejecuciones no sean salvajes y masivas. Eso ha llevado a que la gente termine esclavizada de su vivienda. Si la vendiera no podría cancelar su deuda y si quisiera alquilar, debería pagar por mes más de lo que le cuesta la cuota hipotecaria. Pensemos que un porcentaje muy importante de la población debe más de lo que tiene en la actualidad.

Es que históricamente los americanos han privilegiado el concepto de ser propietarios de los dos símbolos nacionales, que hacen a la identidad de esa Nación: el automóvil, grande, para recorrer sus espectaculares autopistas, y la casa propia, con jardín y en los suburbios. Obviamente ambas cosas gravadas e hipotecadas en garantía de préstamos gigantes, pero en propiedad de la familia tipo, al fin. Sin embargo, en los últimos años ha habido grandes cambios: los automóviles comenzaron a adquirirse por leasing y las viviendas se convirtieron en un bien extremadamente caro y para muchos inaccesible. Hoy en día la máxima cultural que llevó a los americanos a optar por ser propietarios, está empezando a cambiar en beneficio del alquiler. Antes era obvio que adquirir una vivienda era la fórmula más simple para lograr el enriquecimiento familiar y la seguridad económica para la jubilación. Y adicionalmente era algo muy fomentado por las políticas de Estado. Bastaba con endeudarse a tasas muy bajas, acceder a increíbles ventajas impositivas, tales como la desgravación de los intereses, y esperar que el precio subiera año a año. Hoy ese negocio no existe más y consecuentemente uno de los motores de la compra de viviendas se ha desvanecido.

Pero además, los más jóvenes empiezan a adecuar sus requerimientos a la hora de elegir su lugar para vivir, a las tendencias más actuales en materia de actividad laboral y social. En encuestas recientes, hechas en las principales universidades de EEUU, cuando se les preguntó a quienes estaban por egresar dónde querrían vivir y trabajar, la respuesta mayoritaria fue en New York. Allí casi el 70% de la gente alquila. Es que la flexibilidad y la movilidad dominan hoy en día el mercado laboral. La gente debe adaptarse permanentemente a una economía cambiante, que a veces entra en crisis, y otras veces crece aceleradamente generando demanda de empleo calificado en ciertos sitios. Y todo ello se conjuga con una vida social que sigue la misma dinámica mutante. No hay duda que ser propietario arraiga a la gente a un determinado lugar, y limita la movilidad y la flexibilidad propia del mundo que nos toca vivir.

Algunos teóricos ahora incluso dicen que la sobre inversión en viviendas ha sido una de las principales causas de la crisis, no solo por la materialización de proyectos que iban mucho más allá de las verdaderas necesidades habitacionales de la gente, sino porque además le quitaban posibilidad de tener acceso al financiamiento a proyectos productivos innovadores y con mayor efecto multiplicador sobre la economía en su conjunto.

Fannie Mae ya está impulsando un plan para que los deudores morosos entreguen sus viviendas a los bancos y se conviertan en inquilinos, con una opción de compra a su favor en el tiempo. Es que en el fondo, las hipotecas sub-prime en esencia no hacían de los deudores, propietarios. Era una ficción porque tenían una casa por la que no habían pagado nada con ahorros propios al momento de la compra. Se limitaban a abonar, tarde y mal, una cuota. Ahora pagan lo mismo y son inquilinos, de modo que la ganancia de capital por la revalorización del activo en el tiempo, si llegara a existir, será para el propietario, y además en caso de mora, el desalojo será mucho más simple. A nivel institucional, ya se empiezan a diseñar vehículos de inversión para generar grandes carteras de viviendas para ponerlas en alquiler, con servicios tan interesantes como la posibilidad que el cliente (inquilino) se mude de barrio o de ciudad, si lo llegara a necesitar, y vaya a otro complejo de la misma empresa con gran facilidad, además de contar siempre con complejos modernos y con todos los amenities. Así como hay grandes firmas hipotecarias, en el futuro habrá grandes corporaciones propietarias de viviendas urbanas para la renta, con marca, respaldo, marketing y acceso al mercado de capitales. En rigor existen REITs de ese tipo desde hace años, pero con la propensión que hasta ahora había a comprar, estos vehículos no tenían la relevancia que a futuro adquirirán.

Ahora bien, toda vez que se privilegia el alquiler como sistema, se altera el modelo tradicional de ahorro de las familias. Hasta ahora eso no era un problema dado que el grueso del enriquecimiento patrimonial provenía de pagar una cuota y esperar a que el valor de la vivienda propia subiera. Si se alquila, el ahorro se convierte en un problema, o en una oportunidad. De hecho, la gente debería empezar a pensar en qué invertir a la hora de prever su futuro económico. Por ello, la revalorización del alquiler está generando la necesidad de revisar temas tan profundos como la educación. Los jóvenes tienen que comenzar a aprender no solo a ahorrar (cosa que siempre debió existir) sino también a invertir.

¿Será esta una modalidad apta para nuestro país? Es evidente que no es un plan en sí mismo, pero en la realidad así funciona nuestro mercado. Aquí se construyen departamentos para alquilar y los inversores lo hacen para resguardar su capital a futuro y para tener una renta. En Argentina no hay fondeo para negocios crediticios a largo plazo por los permanentes cambios en las reglas de juego. Pero sí hay inversión a largo plazo en activos inmobiliarios. Nos lamentamos que los más jóvenes, con sus ingresos en pesos, no puedan acceder a una hipoteca ni a la compra de su vivienda de contado con ahorros. Es evidente que eso no va a cambiar en el corto plazo, pero ese target puede alquilar y para ello cuenta con abundante oferta. Quizás el problema sea más mental que real, y el alquiler termine siendo la forma más usual de habitar en el futuro, aquí y en el mundo. ¿Está mal? Quién lo sabe.

Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, viernes 30 de julio de 2010.



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