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Fideicomisos al Costo: un evento muy atractivo

El evento organizado por Reporte Inmobiliario sobre Fideicomisos al Costo en el Centro Argentino de Ingenieros, a sala repleta y con localidades agotadas varios días antes, demuestra que el tema concita un gran interés, tanto de desarrolladores como de inversores. Por: Arq. Damián Tabakman.



Las presentaciones estuvieron a cargo de los máximos referentes de la actividad: Marcelo Plana de la consultora de Orlando Ferreres, Miguel Camps de Argencons, Miguel Giambruni de Intecons y Jorge O Reilly de Eidico. Mi tarea fue la de moderador.



Un auditorio repleto siguió sumamente atento las disertaciones


Claramente la experiencia más importante es la de Eidico, firma que lleva quince años haciendo proyectos con este formato. Fue muy importante oír de ellos que estos negocios tienen la virtud de darles la posibilidad a los participantes a acceder a inmuebles a su costo, ahorrándose la ganancia empresaria y el costo financiero. La gente paga literalmente lo que cuesta la construcción de la propiedad, prorrateada entre todos los suscriptores. Pero la contrapartida de esa cuestión es que el riesgo asumido por los participantes es mayor. En efecto, la obra puede terminar costando más de lo presupuestado, se puede atrasar, pueden surgir imponderables, etc. En ese sentido, la experiencia de Eidico demuestra que es clave que los suscriptores estén perfectamente informados acerca de la naturaleza del vehículo en el que están invirtiendo. O Reilly dijo varias veces que ellos no venden lotes, venden servicios de gestión de proyectos.

En las otras exposiciones surgió el tema del potencial conflicto de intereses que puede haber entre los que organizan el proyecto y sus inversores a raíz del esquema de honorarios que usualmente se cobran, que son un porcentaje de la inversión. Los que operan de esa manera perciben más si la obra sale más cara, y naturalmente es lo que deberían tratar de evitar en beneficio de sus inversores. La solución que algunos aplican es pactar un honorario fijo en dólares. Pero la respuesta a este cuestionamiento, que todos los disertantes dieron, fue que lo más importante es la trayectoria y el prestigio de los fiduciarios y de sus equipos profesionales, que sin duda trabajan de la mejor forma posible apuntando a multiplicar sus proyectos en el tiempo y perdurar.

En este sentido, también se debatió si el formato de venta a través de avisos en la prensa es el ideal. Varios de los expositores lo cuestionaron por cuanto la esencia de los proyectos al costo es asociativa, y captar inversores o socios por los diarios, de un producto sin oferta pública, no parece ser lo más pertinente, salvo que el inversor esté muy aleccionado acerca de los alcances de su decisión por parte de la inmobiliaria.

Se preguntó en la sala si en los fideicomisos al costo se gana plata con la tierra al aportarla al vehículo, y la respuesta fue que depende de cada caso. Hay veces que se necesita que alguien la compre y realice un proceso de agregación de valor antes de empezar a captar inversores minoristas, y por ello es lógico que tenga una retribución.

Otro tema no menor que se debatió, fue el del riesgo empresario, que en los fideicomisos no está en cabeza del desarrollador como en el formato tradicional. En rigor, el entendimiento de las responsabilidades de cada parte (fiduciantes, fiduciario, constructor, etc.) es clave en estos proyectos y debe ser entendido en profundidad por los que entran para que luego no haya sorpresas. Por lo demás sorprendió un poco que Eidico dijera que están empezando a hacer emprendimientos al costo sin recurrir a la figura del fideicomiso por cuanto han encontrado que tiene limitaciones insalvables.

Por último ellos mismos hicieron mucho énfasis en sostener que quienes arman estos proyectos deben tener una gran claridad respecto del modelo de negocios que están haciendo y no deben confundir sus intereses. Quien trabaja al costo debe hacerlo solo al costo, aunque parezca redundante. Si se tienta por ser también, y simultáneamente, proveedor del proyecto, constructor, inversor, aportante de la tierra o cualquier otra cosa, lo más probable es que termine defendiendo intereses parciales en vez de los de los fiduciantes, es decir sus inversores. En ese caso, estará haciendo quizás una atractiva transacción puntual, muy rentable, pero no tendrá entre manos un modelo de negocios sostenible en el tiempo.

Los formatos al costo son delicados. Quien lidera el proyecto debe administrar con eficacia el dinero de una cartera atomizada de inversores, y simultáneamente debe cubrir las formas en todo su alcance. Tan pronto como aparezcan las dudas o los conflictos de intereses, el sistema flaquea. Esta parece haber sido la principal conclusión de tan importante evento.

MIEMBROS ABONADOS: clickee aquí para acceder a presentación Power Point Marcelo Plana (Orlando Ferreres & Asoc.)

MIEMBROS ABONADOS: clickee aquí para acceder a presentación Power Point Miguel Camps (Argencons)

MIEMBROS ABONADOS: clickee aquí para acceder a presentación Power Point Miguel Giambruni (Intecons)

MIEMBROS ABONADOS: clickee aquí para acceder a presentación Jorge O´Reilly (Eidico)



Miguel Giambruni de Intecons disertando, acompañado por Jorge O´Reilly de Eidico




Miguel Camps de Argencons rodeado por asistentes cambiando impresiones y respondiendo a inquietudes


Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, lunes 24 de mayo de 2010.

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