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En Uruguay, la base está…

El impulso privado y la complementación pública cuentan hoy en el Uruguay con un amplio abanico de instrumentos para alcanzar con eficiencia y confiabilidad casi cualquier objetivo del sector inmobiliario. Por Cr. Daniel Porcaro MBA, Director de Corporate Finance y Real Estate, Senior Manager de Impuestos, PricewaterhouseCoopers



Lo verdaderamente motivante para el desarrollo inmobiliario y de infraestructuras en las circunstancias actuales del mercado de Uruguay estaría dado por las siguientes circunstancias:

• Un sector privado dinámico, pujante, con ideas, que busca desarrollar oportunidades en zonas de la ciudad anteriormente postergadas (ejemplo: las iniciativas alrededor de la bahía de Montevideo) y para nichos de mercado específicos (oficinas, condo hoteles, apart hoteles, residencias de usos específicos),
• Un sector público con iniciativa para brindar el marco y las seguridades para que dichos proyectos se concreten,
• Tasas de interés de referencia mundial en niveles extraordinariamente bajos, lo que alienta las inversiones productivas y el desarrollo de proyectos,
• Flujos de capitales que aún se mantienen dinámicos hacia la región y el Uruguay,
• Oferta de créditos hipotecarios crecientes con instrumentos nuevos para el mercado local (Notas de Crédito Hipotecarias) que impulsan la demanda (y con ello los precios si la oferta no acompaña dicha demanda).
Pero lo que no debería pasar inadvertido es que el impulso privado y la complementación pública poseen hoy en nuestro medio un abanico formidable de instrumentos para alcanzar con eficiencia y de forma moderna y confiable casi cualquier objetivo del sector inmobiliario y de la construcción.

Nos referimos al hecho de que la base de instrumentos existentes y formas jurídicas sobre la cual se pueden estructurar los proyectos, cualquiera sea su escala, destino y objetivos, se encuentra disponible y vigente al igual que en países con mayor desarrollo relativo.

Si se quiere “empujar” el mercado de créditos hipotecarios (y con eso incentivar la demanda) las Notas de Crédito Hipotecarias es un instrumento idóneo (aunque dependiente de la capacidad de los bancos locales de obtener buenas calificaciones de riesgo y menos rentable para éstos que la securitización tradicional (que saca los créditos fuera del balance de las instituciones) que dará resultados a mediano plazo.

Con el “empujón” anterior, se le otorga mayor comodidad a las instituciones financieras para otorgar créditos de largo plazo y se brinda una alternativa de inversión también de largo plazo a las Administradoras de Fondos de Pensión locales y extranjeras que necesitan de esta clase de activos.

Por el lado de la oferta, los proyectos inmobiliarios de diferente naturaleza cuentan con varias posibilidades de estructuración que van más allá del tradicional empleo de personas jurídicas reguladas por las normas de la Ley de Sociedades Comerciales.

Es así que la práctica profesional moderna busca dar respuesta a la necesidad de concretar proyectos más que de forma asociativa de forma complementaria entre las partes intervinientes. En esta clase de esquemas, no se comparten los riesgos de una actividad lucrativa, sino que se comparte un proyecto, un objetivo común.

La diferencia no es menor, mientras que cuando se comparten los riesgos del proyecto las partes buscan una regulación común para sus intereses (para eso la tradicional sociedad anónima es idónea), cuando lo que se quiere es concretar un proyecto pero con diferentes tipo de intereses en juego, las figuras aplicables son varias, novedosas y seguras.

En la actualidad, y con un desarrollo que ha llevado al menos dos décadas, hemos llegado a tener en Uruguay un menú completo de opciones mediante los siguientes instrumentos y las combinaciones que de ellos surgen:

• Fondos de Inversión, que en la variante inmobiliaria permiten nuclear inversores locales, extranjeros, medianos y grandes a través de proyectos específicos, especialmente aquellos que generan rentas,
• Fondos de Inversión Cerrados de Crédito, que dinamizan el otorgamiento de créditos hipotecarios,
• Leasing inmobiliarios, en sus variantes bancarias, no bancarias, y sobre bienes públicos,
• Nueva Ley de Mercado de Valores, de cuya reglamentación dependerá que tan amigable con el mercado inmobiliario puede ser,
• Fondos de Garantía o Sociedades de Garantía Recíproca que pueden dinamizar proyectos menores alrededor de proyectos de mayor envergadura,
• Fideicomisos, que por su flexibilidad operativa pueden cumplir diversos cometidos.
El abanico de opciones está completo, las necesidades específicas y la creatividad profesional pueden a su vez combinar opciones y lograr estructuras eficientes.

Para la promoción privada en particular, resulta interesante la aplicación local de un instrumento ampliamente utilizado, y con éxito, en Argentina: los denominados Fideicomisos de Construcción al Costo. (*)

Se trata de Fideicomisos de Administración que tienen por finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos (el “Grupo de interesados”).

El Fideicomiso de Administración es la estructura jurídica que logra proteger los intereses legítimos de todas las partes involucradas en determinado emprendimiento inmobiliario y supone la transferencia de un terreno al Fiduciario (en quien las partes depositan su confianza) con el fin de desarrollar determinado proyecto inmobiliario de manera tal que, al finalizar la obra, se le entreguen las unidades terminadas al “Grupo de interesados”.

Cada Fideicomiso se integra con un “Grupo de interesados” que comparten la propuesta edilicia, arquitéctonica, de servicios y localización del emprendimiento, solventes y capaces de hacer frente al cumplimiento del programa de desembolsos estipulado.

Una vez conformado el “Grupo de interesados” (que cumplen la función de los denominados Fideicomitentes en la terminología empleada por la Ley de Fideicomisos) los aportes que realicen según el cronograma oportunamente entregado serán destinados a la adquisición del terreno, a la posterior construcción de las unidades residenciales y demás facilidades y al pago de todo otro gasto o impuesto relacionado con el objeto del Fideicomiso creado.

El patrimonio de cada Fideicomiso creado se encuentra integrado por el terreno objeto de edificación, el dinero aportado y los bienes de cualquier naturaleza que adquiere la FIDUCIARIA en cumplimiento del objeto del mismo.

Dicho patrimonio se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes intervinientes en el emprendimiento.

La presencia del Fiduciario asegura y facilita la coordinación entres las diferentes partes del proyecto, la recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y progresivo del proyecto.

Este es el típico caso al cual nos referíamos anteriormente, no se trata de conformar un vínculo asociativo entre las partes en busca de un resultado económico, sino de conformar un grupo de afinidad alrededor de un proyecto, el cual, una vez culminado, tendrá para cada parte interviniente un destino distinto (venta, arrendamiento, ocupación).

Es interesante señalar que en el caso planteado, se logran eficiencias de distinta naturaleza, aún la fiscal, que permite que proyectos viabilizados de esta forma lleguen a alcanzar (dependiendo de algunas variables específicas de cada proyecto) precios por metro cuadrado que representan el 75% del precio fijado por el tradicional sistema de promoción privada, lo que redunda en atractivas tasas de retorno para las partes intervinientes.

Si a lo anterior le sumamos que proyectos con fines específicos de renta (oficinas, apart, etc.) son posiblemente elegibles para la aplicación de los beneficios fiscales de la Ley de Inversiones, se completa un panorama por demás atractivo para el desarrollo, inversión y financiamiento de emprendimientos inmobiliarios.

Lo que logran estas estructuras no asociativas pero sí participativas también debe lograrse a nivel profesional puesto que la participación de un grupo multidisciplinario de profesionales de diferentes áreas aporta valor en la evaluación del negocio, la estrategia de comercialización y la implementación jurídica y tributaria que permita otorgar transparencia y seguridad a las partes interesadas en el mismo. La base está… solo hay que lograr implementarla.

Cr. Daniel Porcaro
Director de Corporate Finance y Real Estate
PricewaterhouseCoopers – Uruguay

(*) Estos temas serán abordados por el Dr. Daniel Butlow en el IIIº seminario anual organizado por Reporte Inmobiliario en el Hotel Conrad de Punta del Este el próximo 16 de julio del 2010

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, lunes 12 de abril de 2010.

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