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La visión de los Ginevra

Alejandro Ginevra quien comanda el brazo desarrollador nos cuenta los planes de la empresa, Antonio Ginevra, el brazo dedicado a la comercialización de locales se refiere a la actualidad del sector. Dos entrevistas en las que se trata además la historia de la familia.



ENTREVISTA A ALEJANDRO GINEVRA

RI: ¿Cómo empezó en el negocio del Real Estate?
Empecé bien de abajo a los 17 años, hace 30, y es lo único que hice en mi vida. No hice universidad, me dediqué de lleno al negocio inmobiliario y al desarrollo sin interrupción. Tuve la suerte de estar involucrado en la creación de 14 centros comerciales y, garcias a eso, pude recorre la Argentina. Abrimos shoppings en San Luis, Bariloche, Mendoza, Córdoba, Mar del Plata y Santa Fe. Aranalfe ( NdR: la inmobiliaria de su familia) se especializaba en locales comerciales. Primero estuvo ubicada en el Once. Me tocó la época difícil de la Argentina, esa de “el que apuesta al dólar, pierde”. Mi papá murió en 2003. Mi hermano se quedó a cargo de Aranalfe y yo, de GNV Group.

RI:¿Por qué le cambiaron el nombre de Newside a GNV?
Lo cambiamos porque adquirimos distintas acciones y la familia tomó todo el control. Entonces decidimos separar Aranalfe por un lado, como inmobiliaria, y la desarrolladora por el otro.

RI: Cuénteme la historia de Madero Harbour.
Compramos el terreno con mi papá en el año 92. Fue una licitación del Estado Nacional. En esa época era una sola parcela, sin servicios. Luego se dividió en dos y la más grande, a su vez, se fraccionó en 13 parcelas más chicas. Hubo que hacer todo, cosneguir la factibilidad… En el medio, fallece mi padre, la empresa estaba endeudada y tuvimos que vender una parte a Mayans () y también el terreno que hoy tiene Creaurban. Luego también vendimos al Banco Macro otra parte, que asociados Vizora y Fernández Prieto, emprenden otro proyecto. Ahí logramos hacernos de capital para continuar la obra.

RI:¿Siempre pensaron en un shopping?
Sí, es que el código para Dique 1 es distinto. Ya sabíamos originalmente que ahí íbamos a tener un shopping. Lo pensamos con Pfeifer Zurdo.

RI:¿En qué estado está ahora el desarrollo?
Inauguramos la primera torre de oficinas a fin del año pasado y dimos la posesión. Estamos empezando a construir la segunda, que se va a alquilar en bloque. Son 12.000 m2 el primer edificio y este segundo, mellizo de aquel, se termina en octubre.

RI:¿Cómo continúa el proyecto?
El edificio de viviendas se entregará para julio del año que viene. T1, así los llamamos nosotros, fue la primera torre de oficinas. Luego vino T5 y seguirá T11, que son las viviendas. Debajo de este edificio, en abril, inauguraremos la playa de estacionamiento que tendrá capacidad para 3000 cocheras. Para fin de año estarán listos el gimnasio y el supermercado. Estamos negociando cuáles serán las marcas que nos acompañarán, pero todavía no tenemos nada definido. Como parte del centro comercial también estaremos abriendo restaurants y locales de servicios. El resto del proyecto sigue así: T2 que son oficinas, T3 que será un hotel boutique y T4, viviendas. Esta obra va a tardar tres años aproximadamente. Conjuntamente entran los 100 locales del centro comercial, en dos plantas. Esto en una primera etapa. La segunda, comprende un hotel 5 estrellas con tres edificios residenciales.

RI:¿Qué servicios diferenciales tiene Madero Harbour?
Tanto las viviendas como las oficinas tendrán servicios de hotelería. Desde la limpieza hasta despreocuparse de los servicios. Las oficinas pueden usar las áreas de amenities del hotel: el gimnasio, la piscina, el business center. Se trata de unidades chicas que usarán los amenities. T5 tendrá helipuerto y será el primer helipuerto privado de la ciudad. Este complejo, además, tiene la plaza. Es un predio de 4 hectáreas abierto al público. Nosotros hacemos mucho hincapié en las zonas parquizadas.

RI: Hablando de esto, ¿Pensaron en la sustentabilidad a la hora de diseñarlo?
El proyecto es sustentable. Desde el recupero de agua de lluvia y la generación de energía mediante paneles solares, a un parking para bicicletas y vestuarios, para favorecer el uso de vehículos sin motor, que no contaminen el ambiente. Además, tiene una cubierta verde y la terraza del shopping tendrá piscina y cancha de tenis, además de zonas parquizadas.



La 1º torre de oficinas en Madero Harbour terminada: sobriedad y diseño


RI:¿Por dónde pasa el negocio de GNV?
Nuestro objetivo final es un negocio de renta, tanto de las cocheras, del centro comercial, como de las oficinas y viviendas. La venta de unidades del desarrollo, la preventa, es para financiarnos. Pero nosotros apuntamos a tener un negocio de renta.

RI: Hablemos de números, ¿Cuál es la inversión estimada?
200 millones de dólares, sin la tierra.

RI:¿Y los precios?
Lo último que se vendió fue a u$s 4000 el m2 para oficinas. Las viviendas rondaron los u$s 3200.

RI:¿Qué cree que le falta a Puerto Madero?
Le está faltando servicio, para que el consumidor final se tiente. Yo vivo en Puerto Madero y noto que, a medida que pasa el tiempo, se va mudando gente. Pero le falta supermercado, todo lo comercial, un colegio. Pasa que la tierra es cara para hacer un colegio. En Dique 2 debería ir uno, en el proyecto original iba uno al lado de la iglesia. Por otro lado, creo que es importante revalorizar la costanera sur. Hoy hay una barrera entre esto y Puerto Madero, es una pena que la reserva ecológica esté como está y que estos espacios no puedan integrarse.

RI:¿Qué va a pasar con los valores en Puerto Madero?
Van a crecer porque Puerto Madero se agota. Es una oportunidad poder compra unidades en pozo, porque cuando se agoten van a subir.

RI: Como desarrollador, ¿Cómo ve el mercado argentino hoy?
Creo que los grupos nacionales tenemos una oportunidad para poder crecer. Nuestro mercado es complejo, pero casi todos los grandes grupos tienen problemas en su lugar de origen. Vimos que algunos grupos internacionales se retiraron. Y eso nos da una oportunidad.

RI:¿Además de Madero Harbour, están pensando en algún otro emprendimiento?
Si bien nuestro proyecto es Madero Harbour, estamos empezando a ver distintas alternativas, como Parque Patricios. Nos parece que tiene vías importantes de acceso, que está cerca y que tiene grandes predio donde nosotros podamos darle valor y desarrollar un emprendimiento grande. Estamos empezando a ver algo…

ENTREVISTA A ANTONIO GINEVRA

RI: Hábleme de sus inicios en este mercado
Empecé a los 17 años, en 1979 o 1980. La ubicación de Santa fe y Montevideo nos permitió conocer muy bien el desarrollo de las arterias comerciales y nos preparó para el 1986 – 1987 cuando empiezan a aparecer las intenciones de concentrar los locales comerciales. Ahí surgen los shoppings. Me acuerdo que los comerciantes le decían a mi padre: “Ginevra, necesitamos algo diferente”. Nosotros creíamos que la concentración de comercios iba a provocar una fuerte convocatoria de consumo. Ahí empezamos con el Soleil, el Alto Palermo, Patio Bullrich, Galerías Pacifico y Plaza Liniers.

RI:¿De qué se ocupaban ustedes?
De la selección de la tierra, la planificación del negocio y la comercialización de los locales, que los alquilábamos. En ese momento empezamos a notar estos cambios en el consumo. Y nos preparamos para ofrecer alternativas diferentes.

RI:¿Cómo cuáles?
Antes estaban las esquinas comerciales: Cabildo y Pampa, Pueyrredón y Corrientes, Santa Fe y Callao. Ahí se dividían las esquinas y se hacían varios locales. Pero necesitaban más, entonces pensamos en las galerías comerciales descubiertas. Y de ahí, pasamos al shopping.

RI:¿Qué está pasando hoy con el alquiler de locales?
Se notan los locales desocupados. Sucede que los propietarios se mantuvieron firmes en su decisión de no bajar los precios y no se movieron para renegociar. Los inquilinos, en esta oportunidad, prefieren devolver el local. No como antes, que se adaptaban y negociaban. Ahora se van.

RI:¿O sea que el problema es de lo dueños?
La intención de los inquilinos de renegociar, de continuar, está. Pero al no ponerse de acuerdo, directamente devuelven los locales. Los propietarios se siguen poniendo firmes y los inquilinos ya no convalidan esos valores.

RI:¿Qué les recomienda a los dueños?
Que renegocien temporalmente.

RI:¿Cuánto? ¿Cuál es el margen que podrían negociar?
Es difícil hablar en marzo de porcentajes. Recién en mayo o junio se podrá tener un panorama. La temporada recién arranca, después del colegio. Ahí se reactiva el consumo minorista.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, Jueves 18 de Marzo de 2010

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