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Mercado Inmobiliario: balance 2009 y perspectivas 2010

Reporte Inmobiliario efectuó por sexto año consecutivo una encuesta de opinión a especialistas y protagonistas en la comercialización y el desarrollo inmobiliario sobre la situación del mercado y sus proyecciones para el año 2010.
Acceda al resumen general y a cada una de las opiniones.



Como es habitual al término de cada año, Reporte Inmobiliario realiza una encuesta de opinión a comercializadores y desarrolladores inmobiliarios, acerca de lo acontecido en el mercado en el año que finaliza y sobre las expectativas o proyecciones para el año venidero. De las respuestas emitidas por cerca de 50 referentes del sector inmobiliario y de la construcción, surgen las siguientes conclusiones:

Existe una coincidencia plena con relación a que el 2009 mostró un bajo nivel de actividad durante el primer semestre con una recuperación a partir del segundo tramo del año con picos en los meses de setiembre, octubre y noviembre.

Con relación a la evolución que tuvieron los precios durante el año 2009, también la opinión de los operadores y desarrolladores es casi unánime, reflejando que el mercado no ajustó de manera general los precios hacia la baja como la importante caída de la demanda hacía prever y que en términos generales se mantuvieron estables en dólares.

Con respecto al nivel de actividad esperado para el año 2010, es casi unánime la sentencia de que será mayor al de este año, prevaleciendo la calificación de que si bien habrá un mayor ritmo de actividad la mejora será moderada, no al nivel de años como el 2007 o incluso el 2008.

Con relación a las medidas que deberían darse desde el ámbito público para incrementar el nivel de actividad, se menciona en la mayoría de los casos el incentivo al crédito hipotecario, desgravaciones impositivas para fomentar la oferta y por sobre todo apuntalar la seguridad jurídica para alentar la inversión de largo plazo. También algunas opiniones hacen referencia a que lo mejor, por el contrario; es que el estado se mantenga al margen del mercado sin intentar intervenir en el mismo.

Las opiniones son variadas con respecto al segmento inmobiliario y a las localizaciones que tendrían mayor potencial de crecimiento durante el próximo año, aunque predominan aquellas que ven al sector ABC1 como el segmento socioeconómico que se mantendrá activo en el mercado, frente a la restrictiva oferta de crédito hipotecario que limita la integración de la clase media al mismo. En tal sentido, con relación a la financiación hipotecaria, es opinión generalizada que si bien podría haber algunas flexibilizaciones no están dadas las condiciones como para que se configure como una herramienta masiva para la compra de vivienda para el segmento medio.

En cuanto a localizaciones donde se prevé que existan oportunidades de inversión las respuestas no son uniformes, con menciones a aquellas que concentran la atención del segmento Premium, hasta áreas que por el contrario no han sido desarrolladas y por tal circunstancia tendrían un potencial mayor de revalorización, haciéndose mención en varios casos a la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y en concreto al área de Parque Patricios donde el gobierno de la ciudad impulsa el Distrito Tecnológico.

Con respecto a la evolución probable de los valores inmobiliarios de compraventa, en general las opiniones son coincidentes en que sería esperable cierta estabilidad en el primer tramo del 2010 aunque con una tendencia muy probable de incrementos luego de superados los primeros meses del año, en virtud de la inflación esperada, de la estabilidad nominal de la paridad de dólar-peso (depreciación real) y una virtual desvalorización de la moneda estadounidense a nivel global frente a otras monedas y activos.

En suma, el balance del año que cierra aparece según el decir de los encuestados como mejor de lo que se preveía hacia fines del año 2008 y al menos las expectativas para el próximo 2010 también son mesuradamente optimistas con relación a que resultará mejor que este año.

Si bien lo que antecede es un compendio general de las opiniones vertidas, con el fin de que Ud. pueda establecer sus propias conclusiones y juzgar por sí mismo las afirmaciones de comercializadores y desarrolladores inmobiliarios y así anticipar las decisiones que en materia inmobiliaria le conciernan o interesen. Lo invitamos a leer en forma puntual lo que piensan sobre el escenario inmobiliario para el próximo año referentes del sector, clickeando sobre cada uno de los siguientes destacados o bien ingresando en la categoría Encuestas 2010 y Enuestas 2010 - II

JORGE ANTÚNEZ VEGA “La búsqueda de terrenos orientados a la construcción no cesa, no solo en las zonas Abc1, sino en los distintos barrios de la ciudad como del GBA”

JUAN BADINO: “A mi criterio habrá estabilidad en materia de precios con una pequeña tendencia a la suba si se produjera un encarecimiento en el costo de construcción”

RAFAEL BAIGÚN: “Los locales comerciales podrían tener un incremento consolidado en una mayor actividad comercial.”

MILAGROS BRITO: “Muchos hicieron buenos negocios en 2009, fundamentalmente con inmuebles usados. El valor de lista continuó siendo el mismo, pero las posibilidades de contra-ofertar agresivamente se ampliaron.”

PABLO BRODSKY: “En el sector de locales comerciales, esperamos una mayor demanda de locales ubicados sobre avenidas con una fuerte impronta comercial.”

FERNANDO BURONE: “Los desarrollistas defienden los valores, para poder iniciar, una vez vendido su emprendimiento, otro. Los altos valores de la tierra colaboran a la defensa de los precios de venta de los productos terminados.”

EZEQUIEL CAMPS: “Creemos que las viviendas a estrenar en complejos terminados y bien ubicados tendrán un leve aumento en sus cotizaciones de venta”

IGNACIO CAMPS: “Los barrios tradicionales seguirán siendo oportunidad en la medida en que la tierra se adquiera bajo condiciones favorables. La oportunidad a mediano plazo está en los barrios con potencial de crecimiento”

JORGE CRUCES: “Para el 2010, somos optimistas. Creemos que habrá mejores indicadores y un mejor clima de negocios.”

SANTIAGO DEBE: "En Mendoza, las mejores oportunidades de inversión para 2010, están encabezadas por departamentos de dos o tres ambientes en zonas residenciales, con buena seguridad y amenities. "

HECTOR D´ODORICO: “El año 2010, será positivo en el Real Estate, se volcarán al mercado dólares de otras actividades que se verán resguardados por la compra de inmuebles.”

ESTEBAN EDELSTEIN PERNICE: “Pensamos que es posible que la actividad crezca debido a aquellos individuos que durante el presente año han optado por quedarse en efectivo para ver qué pasaba con los precios"

HERMAN FAIGENBAUM: “Las iniciativas municipales de desarrollo de zonas (como el Distrito Tecnológico), pueden traer un dinamismo que sea difícil de generar por otros caminos.”

FERNANDEZ DE LA PUENTE: “A nivel público se debiera operar haciendo reuniones con Bancos en la búsqueda de lanzar líneas hipotecarias masivas para que mucha mas gente pueda pensar en comprar su vivienda, manejando algún sistema de capitalización y/o tasa subsidiada”

RODRIGO FERNANDEZ PRIETO: “El sector de Real Estate, tiene mucho camino por transitar en el país. Tiene un muy buen potencial para crecer en la oferta de diferentes tipos de productos.”

JUAN CARLOS FRANCESCHINI: “Si se observa el comportamiento de precios de los últimos cuatro años, en términos de pesos los precios crecieron en un promedio del 15% anual.”

ANDRES GARIBOLDI: “En nuestra región (Rosario) la mejor inversión va a estar en la propiedad horizontal, en unidades de 1 y dos dormitorios.”

MARIO GOLDMAN: “Las obras no se paralizaron. El año ha resultado mejor que lo pronosticado. No se derrumbó el mercado.”.

MARIO GOMEZ: “Somos portadores de un moderado optimismo. Pensamos que la demanda seguirá traccionando y la oferta incorporará producto a un ritmo que permita seguir trabajando en un escenario de precios balanceados.”.

RAUL GONZALEZ NEIRA: “Hoteles pensados para un target corporativo y edificios de oficinas serán algunos de nuestros próximos objetivos.”.

IURI IZRASTZOFF: “Es improbable la generación de políticas públicas que promuevan el real estate desde el Ejecutivo. Si en tiempos de vacas gordas no se hizo bien, quedará en manos de propuestas legislativas la esperanza de que puedan aparecer ideas que empujen la industria.”

ROBERTO LEDO: “En el segmento que nos ocupa fundamentalmente el ABC1, los precios se han mantenido, la escasez de tierra y el aumento de los costos de construcción, con un valor dólar estable auguran un aumento de los precios.”

HUGO MENNELLA: “Se debe hacer lo necesario para evitar la salida de capitales incentivando la inversión, con férreas políticas de fondo. Dar facilidades a quien invierta y sobre todo seguridad jurídica para fomentar la construcción…”

DANIEL MINTZER: “El macro y microcentro tienen algo de tierra a buen precio donde pueden hacerse cosas.”

FABIAN NARVAEZ: “Entendemos que la oferta de viviendas registrará un crecimiento pobre en los próximos años dada la contracción de la actividad de la construcción y un stock relativamente alto de viviendas sin vender.”

PEDRO NORDHEIMER: “Personalmente soy muy optimista y creo que el nivel de actividad durante el año 2010 va a seguir siendo intenso.”

GUSTAVO ORTOLA: “Las oportunidades aparecen en “nuevas zonas” o sectores a desarrollar. En Bs. As. podría ser el Distrito Tecnológico ó San Telmo. En el interior zonas reconvertidas con cambio de uso industrial o ferroviario a residencial, como Puerto Norte en Rosario.”

MIGUEL PATO: “No veo razones para que 2010 sea mejor que 2009, ya que los grandes problemas en lugar de resolverse se han agravado, pobreza, inseguridad, corrupción y venezuelización de las instituciones”

ARMANDO PEPE: “Al Estado sólo debemos pedirle que deje de intervenir en contra de la actividad privada.”

GUILLERMO REYBET: “En cuanto a lo valores de locales comerciales la caída de valor de locación rondó entre el 30 y el 45%, con una fuerte oferta. (Neuquén).”

JOSE ANTONIO RODRIGUEZ: “Las asignaturas pendientes son la seguridad jurídica y la falta de acceso a la vivienda por el poco crédito hipotecario.”

GERVASIO RUIZ DE GOPEGUI: “Lentamente hay que comenzar a integrar el producto residencial como “bien de uso” y dejarlo de considerar únicamente como “producto de inversión.”

SEBASTIAN SOSA: “Lo más importante es estar siempre despierto y atento, estar informado y rodearse de los jugadores que marcan las tendencias en el mercado. Lo que aconsejaría a todos es tener un asesor inmobiliario de confianza, hoy en este mercado eso es fundamental.”

DAMIAN TABAKMAN: “Los precios de venta se mantendrán e incluso tenderán a subir. Paradójicamente se acercarán a los valores del primer mundo ya corregidos post crisis.”

DAMIAN TAPATTA: “Previsibilidad y estabilidad jurídica y de las reglas del juego, juegan un rol relevante al momento de tomar definiciones de inversión de capital.”

SANTIAGO TARASIDO: ”En los últimos meses CRIBA ha concretado varios contratos importantes, por ejemplo, la construcción de la nueva planta para Johnson & son, la ampliación de un importante Templo, y el Village Recoleta Mall entre otras”.

ROBERTO TIZADO: “Lamentablemente el mercado que funcionará será el dirigido a sectores de alto poder adquisitivo con capacidad de ahorro, el mercado dirigido a la clase media por la falta de crédito seguirá postergado.”.

JORGE TOSELLI: “Nuestra mirada está puesta en Diciembre donde parecería que no cubriese dicha expectativa, por lo que intuimos un verano de bajas operaciones y con pocas visitas a las oficinas.”

GERARDO VACCARO: “En algunos sectores se nota cierta maduración y agotamiento de la demanda; en terrenos dentro de barrios o clubes de campo pareciera existir algo de sobre oferta.”

SERGIO VILLELLA: “En Córdoba hubo productos que operaron mejor que otros pero un certero acomodamiento de precios mas la aparición de alguna financiación propia permitieron tener un segundo semestre bastante bueno.”

NESTOR WALENTEN: ”Creo que de no haber un crecimiento en la oferta de inmuebles, los precios podrían tener ligeras subas, esto referido al mercado del usado”.

FEDERICO WEIL: “En viviendas orientadas al segmento de altos ingresos veo los precios estables a crecientes, dependiendo del submercado en donde estén localizados”

MERCADO INMOBILIARIO DE URUGUAY Y PUNTA DEL ESTE

RAMON DE ISEQUILLA REAL DE AZCUA: “Las circunstancias regionales derivadas del fenómeno Brasil, que arrastrará la inversión y el crecimiento turístico de Punta del Este, que conjugado a un esperable cambio en las relaciones con Argentina completarán la formula de crecimiento.”

WILDER ANANIKIAN: “El mercado se mantendrá estable, con una moderada tendencia al alza, sobre todo en los precios de venta”

DANIEL PORCARO: “Será cauteloso el comportamiento de los inversores extranjeros hasta tanto no se produzca hasta mediados del año 2010 la divulgación del plan de gobierno.”

JULIO VILLAMIDE: “Hay buenas localizaciones en el área metropolitana de Montevideo, que comenzarán a desarrollarse en 2010.”


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Lunes 28 de Diciembre de 2009.

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