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Juan Carlos Franceschini

Por sexto año consecutivo Reporte Inmobiliario requirió la opinión de los protagonistas del sector inmobiliario acerca de la performance del mercado durante el año 2009 y sus previsiones con respecto al año 2010.
Empresa: Cdi Consult
Cargo: Presidente



“Si se observa el comportamiento de precios de los últimos cuatro años, en términos de pesos los precios crecieron en un promedio del 15% anual.”



Juan Carlos Franceschini – Director Master MDI

1) ¿CUAL ES SU BALANCE ACERCA DEL NIVEL DE ACTIVIDAD DEL MERCADO DURANTE EL AÑO 2009?

El año 2009 no había tenido inicialmente un buen comienzo como consecuencia de la crisis financiera norteamericana y la desconfianza que esta situación generó tanto en el comprador final, como en el inversor inmobiliario. Sin embargo, esta circunstancia se mantuvo hasta el mes de Junio pasado y en el mes de Julio ya se empieza a vislumbrar atisbos de recuperación, para alcanzar el registro máximo durante el mes de Septiembre pasado; en el mencionado mes el Indice de Demanda de Inmuebles Cdi alcanzó un valor de 69,60 puntos, siendo el valor más alto verificado durante el corriente año. De todas maneras, aún con el impulso de recuperación del mercado de los últimos cinco meses, el acumulado de 2009 da cuenta de una reducción de la demanda de un (-37,24%) en forma acumulada, respecto del año anterior. Sin olvidar que este registro se compara respecto de un año que bien podría ser calificado como excelente, como lo fue el 2008; por lo que el 2009, considerando la magnitud y el grado de impacto de crisis financiera señalada, podemos concluir, en el fondo no fue un mal año.

2) ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2010? ¿CUALES SON LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DEBIERAN DARSE EN EL MERCADO E IMPLEMENTARSE DESDE EL AMBITO PUBLICO PARA INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD?

Con la probable recuperación de la dinámica comercial global, la mejora en los mercados tradicionales del país, seguramente el efecto derrame sobre el mercado inmobiliario comenzará a producirse en forma más pronunciada, la recuperación de los últimos meses antes mencionada es un preludio de lo que probablemente acontecerá, de no ocurrir otro crack global.

Hay un aspecto en el que los Municipios, tanto la Ciudad de Buenos Aires, como el resto de las jurisdicciones del AMBA no están haciendo, y que está relacionado con el repensar la planificación urbana, de modo de incorporar nuevas áreas de desarrollo y particularmente aportar tierra con nuevos indicadores urbanísticos. Cabe recordar, la fuerte recuperación del mercado ocurrida entre 2005 y 2008, prácticamente consumió buena parte de la tierra disponible para nuevos desarrollos, hasta ese momento, particularmente en el segmento de alto poder adquisitivo, llevando hoy el costo de la tierra a valores, en algunos casos, incompatibles con la capacidad de pago de la demanda. Ergo, entiendo es necesario que los Municipios comiencen a desempolvar los Códigos de Planeamiento para generar nuevas áreas y encontrar mecanismos racionales y efectivos, de modo que la inversión en infraestructura pública esté presente, principalmente la destinada a satisfacer la mayor demanda social de acceso a la vivienda de los segmentos socioeconómicos medios y definitivamente el sector privado pueda realizar su aporte en ese segmento.

3) ¿EN QUE SEGMENTO INMOBILIARIO O LOCALIZACIÓN CONSIDERA QUE EXISTIRÁN LAS MEJORES OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN Y/O DESARROLLO EN 2010?

En los últimos veinte años se ha arraigado en la conciencia colectiva del desarrollo inmobiliario, en que “la mayoría de los caminos conducen al Norte”; cuyo eje de la Ciudad y el Gran Buenos Aires, se constituyó en el área de mayor valor agregado inmobiliario, dado el significativo crecimiento de la inversión, en detrimento de las otras áreas.

En sustancia, hay que realizar un esfuerzo intelectual para pensar que en el mediano plazo esta situación vaya a cambiar, por lo decisiva que resulta en este caso la acción que deberían llevar adelante los Municipios, como se mencionara en el punto anterior. Esto es lo único que debería hacer el Estado, por lo demás en el desarrollo inmobiliario el sector privado generalmente lo hizo todo.

4) ¿CUAL ES LA EXPECTATIVA / PROYECCIÓN DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER DEL SEGMENTO INMOBILIARIO O DE DESARROLLO EN QUE SE ESPECIALIZA SU EMPRESA?

Si observamos el comportamiento de precios, encontramos que el Índice de Precios de Vivienda Usada durante el corriente año lleva un acumulado de crecimiento hasta el mes de Noviembre de 15,06% en Pesos y 4,02% en dólares, y seguramente el año terminará en guarismos bastante similares. En el mencionado mes, claramente hemos observado un cambio de tendencia en el comportamiento de los precios, dado que durante el período de la crisis financiera mencionada hubo un fuerte retaceo de la oferta; en cambio, cuando el mercado comenzó a visualizar un mayor dinamismo de la demanda, la oferta comenzó a fluir. Si se observa el comportamiento de precios de los últimos cuatro años, en términos de pesos los precios crecieron en un promedio del 15% anual y con respecto a su evolución futura, mucho tendrá que ver la evolución del costo de construcción, y particularmente en este, el costo de la mano de obra; ya que en un mercado con demanda sostenida el precio de los inmuebles fue pari pasu al ritmo de evolución del costo de construcción.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, domingo 27 de diciembre de 2009



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