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Mario Gomez

Por sexto año consecutivo Reporte Inmobiliario requirió la opinión de los protagonistas del sector inmobiliario acerca de la performance del mercado durante el año 2009 y sus previsiones con respecto al año 2010.
Empresa: Toribio Achával
Cargo: Director



“Somos portadores de un moderado optimismo. Pensamos que la demanda seguirá traccionando y la oferta incorporará producto a un ritmo que permita seguir trabajando en un escenario de precios balanceados.”



Mario Gomez – Director de Toribio Achaval

1) ¿CUAL ES SU BALANCE ACERCA DEL NIVEL DE ACTIVIDAD DEL MERCADO DURANTE EL AÑO 2009?

La demanda se achicó. Lo muestra la menor cantidad de escrituras, aún menores que en 2002. No podemos dejar de tener en cuenta que el dato de las escrituras es un dato incompleto, pues no incluye las preventas, ventas en pozo, dinero que los inversores colocan en emprendimientos al costo, etc. todos medios de canalización de recursos hacia el mercado inmobiliario que no había en 2002.

No obstante, es innegable que se ha achicado la demanda: cayeron los llamados telefónicos, las visitas a Showrooms, a sucursales, entradas a nuestras páginas Web, reservas tomadas y operaciones concretadas.

Veamos cómo se compone la demanda. Tenemos por un lado a los consumidores finales y por otro a los inversores. Los consumidores finales tienen racionamiento de crédito combinado con incremento de la cantidad de sueldos para acceder a la vivienda. Este cóctel (la combinación de ambos factores) hace que cada vez sea más difícil para un asalariado acceder a la vivienda propia. En Brasil con similares niveles de sueldos hay una relación de 10% entre Crédito Hipotecario y PBI. En la Argentina sólo un 1,6%.

¿Qué pasó con los inversores? La vocación inversora de los argentinos en inmuebles está intacta pero con el dólar atrasado en 2008 muchos inversores se volcaron al dólar.

Es interesante ver que si bien los que compraron dólar a 3,07 hace un año y hoy lo venden a 3,80 ganaron un 23% en pesos, los que compraron inmuebles también ganaron un 23% en pesos pues los precios de los inmuebles se mantuvieron medidos en dólares.

Hay menos inversores. Pero los que se quedaron piden menos rentabilidad a los inmuebles: se descremó el segmento de los inversores de corto plazo que piden grandes diferencias.

¿Qué pasó por el lado de la oferta? Bajan los metros cuadrados permisados y además todos los indicadores de la industria de la construcción muestran caídas. La oferta se adelantó a la demanda igual que en el 2002. Es decir, que los desarrolladores advirtieron que habría sobreoferta y dejaron de incorporar metros al mercado. Salieron de mercado los desarrolladores amateurs y part time.

El mercado inmobiliario es básicamente un mercado de stocks. Si bien, la demanda y la oferta concurren para determinar los precios, el plazo de maduración de los productos hace que sea la oferta la que domine los ciclos de precios.

El valor de reposición de los departamentos, en ocasiones resulta más costoso que adquirirlos en el mercado usado. Cuando comienza a revelarse ese escenario, las nuevas viviendas detienen su producción. En consecuencia, se forja una sobreoferta que estabiliza los precios. Sin embargo, luego de un cierto período ese proceso se detiene, la sobreoferta se va consumiendo por el accionar de la demanda y vuelve a generarse una demanda que presiona los valores, estos aumentan y permite se produzcan nuevas ofertas.

En síntesis la situación actual presenta una demanda menor, junto a un achicamiento de la oferta, lo que se traduce en un mercado balanceado.




¿Qué significa trabajar en un mercado balanceado?

Un mercado balanceado implica, en general, estabilidad de precios.

2) ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2010? ¿CUALES SON LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DEBIERAN DARSE EN EL MERCADO E IMPLEMENTARSE DESDE EL AMBITO PUBLICO PARA INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD?

La nueva coyuntura política, social y económica mundial, y su correlato en el ámbito local, han cambiado el tablero del mercado inmobiliario. La magnitud y velocidad de las transformaciones que están ocurriendo resultan difícilmente aquilatables para nuestras actuales competencias.

Ante un escenario de liquidez y financiación restringida el mercado inmobiliario a nivel global atraviesa un nuevo ciclo donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades.

Somos portadores de un moderado optimismo. Pensamos que la demanda seguirá traccionando y la oferta incorporará producto a un ritmo que permita seguir trabajando en un escenario de precios balanceados.

Si bien la demanda permanece firme en su vocación de protegerse de la inflación por medio de los inmuebles, se ha puesto mucho más selectiva a la hora de tomar la decisión de invertir.

Ya sea en el caso de los inversores como en el de los usuarios, en el actual contexto económico, el mercado inmobiliario se está moviendo selectivamente según la bondad de cada proyecto. No todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tienen mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo.

Oportunidades
Fin de la Crisis Global
Las perspectivas para la economía mundial siguen mejorando día a día. Según los pronósticos del FMI para 2010 crecerá un 3,1%, con un mayor crecimiento en los países que son los demandantes de nuestros productos.
Perspectivas de crecimiento para Argentina 4%/5%
Al impulso de este renovado viento de cola se prevé ahora que el PBI crecerá a un 4% y que la inversión lo hará al 5%.
Arreglo con acreedores
Revisión de la postura frente al FMI, renegociación con el Club de París y con los holdouts, mayor voluntad de honrar las deudas.
Buen año para el campo
Mejora meteorológica pronosticada para la campaña agrícola en curso que hace prever cosecha record en la soja.
A nuestros clientes les va bien
El dinamismo viene dado por los países de Asia y del resto de los países emergentes, cuya demanda de productos beneficiará cada vez más a todo el país (no sólo pampa húmeda sino también a las economías regionales: vino de Cuyo, algodón y madera del norte, petróleo y gas de la Patagonia y por supuesto el Turismo, esa industria sin chimeneas tan cercana al negocio inmobiliario. Brasil este año crecerá al 0,2% lo que implica 10 años seguidos de crecimiento. Si comparamos nuestra clientela como país, en el primer centenario la población de Europa era de 360 millones de personas. En el Bicentenario la de África y Asia (sin Japón) es de 5000 millones es decir que nuestra clientela se multiplicó por 14.
Cayó la fuga de capitales:



Amenazas
Lenta recuperación del empleo
La recuperación será lenta, que creará pocos nuevos empleos (se trata de una recuperación de una caída y estamos con capacidad ociosa). Con una expansión tan tibia la pobreza seguirá por encima del 35%.
Inflación
Presión impositiva
¿Con qué nos sorprenderán?
Pocas probabilidades de un país “normal” en 2010 (racionalización del gasto público, transparencia de indicadores oficiales, acuerdo con el fondo, señales de credibilidad, clima amigable y constructivo con el sector que aporta la mitad de los dólares de las exportaciones).
Seguridad Jurídica (encuesta de la CEDU) De acuerdo a los resultados de una encuesta encargada por la CEDU, en el Salón Inmobiliario de Madrid 6 de cada 10 españoles no invertiría en la Argentina por la falta de Seguridad Jurídica.
Fortalezas
Bien posicionado frente a otras alternativas En un momento en que la seguridad es uno de los bienes más preciados, el mercado inmobiliario puede dar al inversor confianza y certidumbre en dónde pone su dinero.
Buena experiencia de los que invirtieron Hay mucha gente que lamenta no haber entrado antes, pero NADIE SE ARREPIENTE DE HABER ENTRADO.
Tenemos la ventaja de que a diferencia de USA o España los precios no se derrumbaron.
Hoy la gente se pregunta: ¿en qué invertir?
Hay que analizar las distintas alternativas desde una perspectiva de medición del costo de oportunidad.

 La alternativa de invertir en bolsa. A largo plazo las acciones muestran rentabilidades similares a las de los inmuebles pero con una volatilidad mucho mayor.
 Hoy el dólar no tiene el atraso de hace un año. Hoy podemos hablar de Paridad Técnica de Equilibrio. El dólar va perdiendo valor. A largo plazo está claro que no es la forma más racional de invertir.

Por lo tanto desde una perspectiva de largo plazo que es la adecuada para analizar la inversión inmobiliaria, la realidad nos indica que la demanda no tiene inversiones alternativas y por lo tanto seguirá esta corriente de inversiones hacia el sector inmobiliario.

Debilidades
Los consumidores finales tienen racionamiento de crédito combinado con incremento de la cantidad de sueldos para acceder a la vivienda. Este cóctel (la combinación de ambos factores) hace que cada vez sea más difícil para un asalariado acceder a la vivienda propia. En Brasil con similares niveles de sueldos hay una relación de 10% entre Crédito Hipotecario y PBI. En la Argentina sólo un 1,6%.

FODA
A pesar de haber pasado sin escalas de un crecimiento del 7% a una caída del 2%, el 2009 no fue tan malo. Se ha podido enfrentar la contracción con un cierto margen de maniobra dado el equilibrio fiscal, fruto de políticas ordenadas y precios externos favorables que al parecer se prolongarán en una nueva fase de viento de cola. Los bancos están líquidos y sanos, los depósitos no caen, hay reservas abundantes en el Banco Central. Está claro que con variables interesantes de la macro, lo que explica que tengamos riesgo país a nivel Venezuela o Ucrania el problema es en buena medida político y de confianza.

La dinámica del crecimiento exige mucha inversión. Hay que recrearla, pero para ello debe haber alicientes y fundamentalmente confianza. Sin inversión, el crecimiento post-crisis será una mera recuperación.

3) ¿EN QUE SEGMENTO INMOBILIARIO O LOCALIZACIÓN CONSIDERA QUE EXISTIRÁN LAS MEJORES OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN Y/O DESARROLLO EN 2010?

En contextos de incertidumbre los clientes del segmento ABC1 suelen optar por el “fly to quality” que es lo mismo que esta pasando en el mercado financiero donde el bono del tesoro de Estados Unidos está rindiendo tasas de rendimientos cercanas a cero o hasta negativas. Esto quiere decir que los clientes van a escoger aquellos proyectos que les den más seguridad y transmitan la sensación de que tienen lo que hace falta para convertirse en proyectos exitosos.

4) ¿CUAL ES LA EXPECTATIVA / PROYECCIÓN DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER DEL SEGMENTO INMOBILIARIO O DE DESARROLLO EN QUE SE ESPECIALIZA SU EMPRESA?

Estamos trabajando codo a codo con los desarrollistas para ofrecer productos inmobiliarios acordes a las necesidades de las demanda. Tenemos una Unidad de Negocios Especiales a cargo de una línea de productos que denominamos “Tu primera inversión inmobiliaria” desde donde hemos realizado lanzamientos para compradores que disponen de menos de u$s 50.000 para colocar en el mercado inmobiliario. Este es un segmento muy interesante y muy activo. La decisión de invertir es más rápida. Cuando aparecen los productos adecuadamente diseñados desde todo punto de vista (arquitectónico, comercial, financiero, legal), la demanda toma la decisión de invertir.

Hemos lanzado proyectos de Clubes de Campo con inversiones en terrenos para los que quieren colocar menos de u$s 25.000. En este momento hay muy buenos proyectos tanto a precio fijo como al costo.

Por otro lado, al que tiene hasta u$s 60.000 ya podemos ofrecerle departamentos a estrenar localizados en zonas de la ciudad que están en franco crecimiento: en zonas como Boedo, San Cristóbal o Parque Patricios (en este último caso con toda la atractividad que ejerce el Distrito Tecnológico que posiciona al barrio entre los preferidos por este tipo de inversores) hoy se pueden encontrar departamentos nuevos a menos de u$s 55.000.- Son unidades aptas tanto para inversores como para usuarios finales. Es interesante ver que más de dos tercios del mercado que activamente está buscando alternativas de inversión se orienta a este mercado de inmuebles pequeños, con un precio de menos de u$s 60.000. Esto no ha resultado indiferente a la oferta. Por lo tanto, los desarrolladores inmobiliarios observando este fenómeno, se han volcado a producir unidades orientadas a satisfacer esta demanda.

Por otro lado, como viene ocurriendo en los últimos años, hemos lanzado productos inmobiliarios dirigidos al segmento socioeconómico ABC1, que es el que suele salir mejor parado de las turbulencias recurrentes a que nos tienen acostumbrados los ciclos económicos. Este perfil de compradores prioriza la seguridad de la inversión sobre la rentabilidad. Aunque en general, como manifestamos antes, los precios están estables, las zonas y productos de mejor calidad resisten más a la disminución de precios.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, domingo 27 de diciembre de 2009



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