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Gustavo Ortolá Martinez

Por sexto año consecutivo Reporte Inmobiliario requirió la opinión de los protagonistas del sector inmobiliario acerca de la performance del mercado durante el año 2009 y sus previsiones con respecto al año 2010.
Empresa: Ingeconser / Ciudad Ribera
Cargo: Director Comercial



“Las oportunidades aparecen en “nuevas zonas” o sectores a desarrollar. En Bs. As. podría ser el Distrito Tecnológico ó San Telmo. En el interior zonas reconvertidas con cambio de uso industrial o ferroviario a residencial, como Puerto Norte en Rosario.”



Gustavo Ortola – Director Comercial Ingeconser – Ciudad Ribera

1) ¿CUAL ES SU BALANCE ACERCA DEL NIVEL DE ACTIVIDAD DEL MERCADO DURANTE EL AÑO 2009?

Si nos remontamos al cierre de la edición 2008 del mundo podemos identificar la crisis del Lehman Brothers del 15 de septiembre, como un punto de inflexión para la economía mundial.
Esta crisis nominada por nuestra presidente, como “Efecto Jazz” fue originada en la industria del crédito inmobiliario.

La gran incertidumbre que generó la crisis era sólo atenuada para fines del 2008, por la esperanza que producía ver al primer presidente de origen africano en la Casa Blanca.
En el amanecer de una nueva realidad, el epílogo de una crisis que se originó en el crédito inmobiliario.
¿Cuál fue el verdadero impacto sobre nuestro mercado?
¿Cuáles son los destinos de la industria inmobiliaria local?
La economía inmobiliaria argentina tiene una característica que la hace diferente a la americana o europea: su motor es el ahorro genuino y no el crédito. Sólo un 4% de las operaciones inmobiliarias locales están originadas en créditos inmobiliarios, una diferencia notable con los mercados más desarrollados en materia inmobiliaria.
Fuera del mundo, nuestra economía sigue movilizando una industria inmobiliaria que sin escapar al contexto internacional, sigue avanzando y generando buenas oportunidades de negocios para los desarrollistas experimentados, despejando del mercado a los no expertos. Quizá esta sea una de las consecuencias más crudas de la crisis: ya no hay lugar para los improvisados.
Cuando hablamos de la crisis del 2008, tenemos que diferenciarla notablemente con la del 2001, mientras que aquella fue una crisis de escasez, está fue una “Crisis de confianza con plata”. Hay stocks, hay producto, hay granos,…. no hay confianza, y sin confianza no hay negocios. En esta crisis la actitud reactiva de los diferentes actores del negocio inmobiliario generó una parálisis notable de la actividad durante el primer semestre del 2009:
El comprador esperando una baja de precios del mercado no compraba. El vendedor con dudas acerca de lo que pasaría, no ponía sus activos en venta. El desarrollista basado en la incertidumbre en los costos de reposición, no vendía.
En consecuencia vivimos “La parálisis del análisis”.
En este contexto contrariamente a lo que muchos imaginaban, los precios se mantuvieron estables o subieron.

2) ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2010? ¿CUALES SON LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DEBIERAN DARSE EN EL MERCADO E IMPLEMENTARSE DESDE EL AMBITO PUBLICO PARA INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD?

Hoy el negocio parece salir de la parálisis del primer semestre del año para iniciar el nuevo camino. Sin perspectivas de grandes cambios en torno a los valores de los inmuebles, pero con un nivel de actividad en crecimiento, aunque menor a lo registrado en los últimos años de gloria.
Hay un cóctel de variables que inciden en la industria inmobiliaria y llevan a imaginar un 2010 con mayor actividad, un moderado optimismo, sin llegar a los ratios de hace unos años. Un mercado más pequeño, pero balanceado, precios con ligera tendencia a la suba y tiempos de colocación de producto más acotados.
En la balanza, desde mi perspectiva, las variables de impacto positivo tienen mayor peso que las negativas:
Nuestra actividad es pro cíclica con el crecimiento económico, y hoy estamos observando indicadores de crecimiento en la actividad general de la economía que alimentarán un crecimiento en la demanda inmobiliaria.
La construcción es la industria madre de las industrias, motor directo e indirecto de otras actividades. Activada la misma se produce un círculo virtuoso que hoy podemos decir estamos comenzando a observar.
El tipo de cambio “planchado” descalifica al dólar como refugio competencia directa de la inversión inmobiliaria. Hoy ahorrar en dólares deja la sensación de una pérdida de valor a mediano plazo.
La crisis en USA se apagó con emisión de billetes verdes. La impresión e inyección desmesurada de dólares ha sido la estrategia para el salvataje de la economía americana. Esto a mediano plazo traerá aparejado una debilidad del billete americano, otro claro elemento para descalificarlo como resguardo de ahorros a largo plazo.
El mercado financiero como alternativa de inversión, ha perdido vigencia por los escasos márgenes que hoy ofrece, y por la historia reciente de pérdida de valor de los activos financieros.
El argentino en búsqueda de rentas extras ha sufrido una larga historia de frustraciones y confiscaciones. Las más recientes: el corralito y las AFJP.
En la dirección de generar la renta futura más segura, el departamentito para alquilar, la renta inmobiliaria, es hoy sin dudas, la mejor alternativa. Finalmente el crecimiento vegetativo como demanda estructural del mercado completa un cóctel de variables virtuosas que fundamentan el optimismo en relación a un crecimiento moderado de la industria inmobiliaria para el próximo año.
Por el contrario, los aspectos negativos que impactan a la industria son los que afectan al desarrollista, como la incertidumbre política, la inflación con su correlato en la trepada de costos de construcción y la ascendente carga impositiva. Estos factores atenúan la producción de activos inmobiliarios generando una menor oferta que, a la larga producirá una sostenida defensa de los valores, otro catalizador del destino positivo asegurado en la inversión inmobiliaria.
3) ¿EN QUE SEGMENTO INMOBILIARIO O LOCALIZACIÓN CONSIDERA QUE EXISTIRÁN LAS MEJORES OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN Y/O DESARROLLO EN 2010?

Nuestro negocio del desarrollo es un negocio de márgenes sobre la tierra. Si no existen oportunidades de localizaciones de baja incidencia es muy difícil que exista el negocio del desarrollo inmobiliario.
Por lo tanto habiendo una escasez de estas oportunidades observaremos un 2010 de proyectos de menor escala y menor riesgo.
Las oportunidades aparecen en “nuevas zonas” o sectores a desarrollar. En Bs. As. Podría ser el Distrito Tecnológico, San Telmo. En el interior zonas reconvertidas con cambio de uso industrial o ferroviario a residencial, como Puerto Norte en Rosario, protagonizan una espacio de oportunidad que marcará el destino de inversión inmobiliaria para los próximos años.

4) ¿CUAL ES LA EXPECTATIVA / PROYECCIÓN DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER DEL SEGMENTO INMOBILIARIO O DE DESARROLLO EN QUE SE ESPECIALIZA SU EMPRESA?

Para alta gama, productos de ubicación premium de escasa reposición lo valores se mantendrán estables o subirán.
El valor de las tierras y los costos de construcción en alza marcan una baja en la producción de nuevos proyectos inmobiliarios, reducción de la oferta y una sostenida demanda justifican la fortaleza de los precios.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, domingo 27 de diciembre 2009



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