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El mercado inmobiliario que viene: pros y contras

¿Cual será el contexto dentro del cual participará el mercado inmobiliario? ¿Cuales son los elementos que juegan a favor de su recuperación y cuales aquellas circunstancias que operan por el contrario de manera negativa?. Más productividad, la clave hacia delante.



A un año de que la actividad inmobiliaria y de la construcción privada comenzara a desacelerarse producto de circunstancias internacionales potenciadas por nuestra propia realidad vernácula, el mercado parece haber dado alguna muestra de recuperación aunque el número de compraventas siga muy distante de lo que fuera por lo menos en los últimos 4 años.

Cabe entonces reflexionar acerca de si podrá recuperar el nivel de fluidez alcanzado en esos años o bien ingresó definitivamente a un nuevo ciclo dentro del cual habrá que descubrir nuevas líneas de acción y propuestas superadoras para operar en él.


Es bien conocido por todos, que el motor movilizador de la inversión inmobiliaria y la constructiva privada de viviendas fue el ahorro privado. Mirar por tanto donde se genera disponibilidad excedente de recursos y que cuestiones motivan a esas fuentes a volcarlos a la inversión inmobiliaria y cuales variables lo desincentivan sería un ejercicio primario a realizar.


VARIABLES A FAVOR:

Crecimiento económico: La construcción y también la actividad inmobiliaria en general es netamente pro cíclica de la actividad económica general, se nutre de ella y la realimenta, tal cual se desprende del gráfico precedente. Existe consenso en que el año venidero el PBI, crecerá más allá de cuál sea la cifra. Una mayor disponibilidad de recursos proveniente de dicho crecimiento juega a favor del mercado inmobiliario.

Tipo de Cambio: Con una tendencia a la estabilidad o a correcciones leves del tipo de cambio como la que parece haberse instalado y la que se prevé a futuro, se disipa la competencia de la moneda estadounidense por sobre la opción inmobiliaria.

Debilidad del dólar? : fuerte déficit fiscal y emisión por paquetes de ayuda para paliar la crisis debilitaría el poder de compra del dólar generando que el inversor con equity se vuelque hacia activos tangibles.

Incertidumbres políticas: Incentiva acciones de resguardo de valor del capital, muchas de ellas orientadas hacia la compra y/o construcción de inmuebles.

Mercados financieros y de Capitales: En general no operan como opciones sustitutas a la inversión inmobiliaria para el inversor medio no sofisticado.

Rentas extras: El argentino de nivel socioeconómico medio-alto descree del valor efectivo de su jubilación futura (estatización AFJPs), recurriendo a la compra de inmuebles para obtener una renta como suplemento o ingreso principal.

Crecimiento vegetativo: cada vez más gente necesita vivienda. El déficit habitacional se amplía día a día, con fuerte necesidad de corregirse.

VARIABLES EN CONTRA:

Inflación: los niveles de inflación actuales y que se prevén para el próximo año, superiores al dígito, provocan además de pérdida de poder de compra del salario real, tensiones hacia el alza de valores de venta vía costos y presión hacia la tasa de interés.

Incertidumbre política: opera repeliendo inversiones privadas y de fondos institucionales de escala.

Falta de Financiación: inflación, descalce de plazos y opciones de negocio de menor riesgo para la banca, siguen dificultando en el mediano plazo la accesibilidad al crédito de largo plazo y la inclusión de otros segmentos socioeconómicos como demanda concreta para compra de vivienda.

Menos proyectos: menor oferta futura de propiedades a estrenar en función de la menor cantidad de obras proyectadas.

Caída en la rentabilidad: el alza de costos a mayor ritmo que el alza de los precios de venta en desarrollos tradicionales sin diferenciación operan restringiendo su rentabilidad

Localizaciones competitivas: los valores y condiciones generales de otras plazas internacionales afines a inversores argentinos como Miami, Punta del Este y aunque en menor medida Brasil (se potenciará a futuro) operan como competencia a opciones de inversión inmobiliaria locales.

Alta presión impositiva: impuestos cruzados, nuevas normativas y nuevos elementos de control complican a desarrolladores, comercializadores y potenciales compradores de activos inmobiliarios. Tramitaciones de planos con mayores exigencias y que demandan mayor tiempo, en muchos casos por cuestiones burocrátcias, también juegan en contra para los developers.


Las variables desfavorables impactan en el tamaño del mercado y aunque pueda haber un repunte hacia el año próximo lo más probable es un periodo de menor actividad al del trienio 2006/2008, sobre todo en lo relacionado a nuevos desarrollos. Hay puntos a favor que hacen prever que la demanda no caerá aún más, manteniéndose seguramente en los niveles actuales o incluso con cierto crecimiento. Los valores de mercado demostraron hasta el momento que no ajustan automática y rápidamente hacia la baja como una lectura economicista simplista del accionar de los mercados podía hacer prever, seguramente esta variable también se seguirá manteniendo relativamente estable.
En resumen: tendremos un mercado más reducido y selectivo. Con respecto a las posibilidades de compra para los segmentos medios no se prevén cambios; esta seguirá siendo una "asignatura pendiente".



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, lunes 26 de octubre de 2009

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