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Desarrollos inmobiliarios en el Sur: Nva. Pompeya

Una fuerte polarización caracterizó la dinámica de la localización de nuevos edificios residenciales en los últimos años. ¿Existe la posibilidad de hacer negocios inmobiliarios más allá de las fronteras “elegibles” del mapa actual de los desarrollos?.
Entrevista al Arq. Mario Mingrone (h) director de una inmobiliaria desarrolladora que tiene en su haber nada menos que 74 edificios construidos en el sur de la ciudad en 40 años de trayectoria.



La inmobiliaria que lleva el apellido familiar comenzó a construir edificios en los barrios de Parque Patricios y Nueva Pompeya hace poco más de 40 años. Sus primeras obras convocaron a inversores provenientes de la Liga de Padres de Familia del Santuario de la Virgen de Nueva Pompeya comenzando una tradición que perdura hasta la actualidad de instalar una imagen de esta virgen en el hall o acceso de los 74 edificios construidos por la firma. En una entrevista con Reporte Inmobiliario el Arq. Mario Mingrone (h) actual responsable del ala constructora de la inmobiliaria responde entre otras cosas como se pueden hacer negocios inmobiliarios más allá de la remanida fórmula de ubicación-ubicación-ubicación.

En los últimos 6 años Palermo, Caballito, Puerto Madero, Belgrano y Villa Urquiza, concentraron más del 50 % de los m2 que se construyeron en viviendas en la Ciudad de Buenos Aires. Nueva Pompeya, desde luego quedó afuera de toda estadística. Sin embargo Uds. construyeron unos cuantos edificios en los últimos años. Cuantos concretamente? ¿Nos puede contar como se hace para llevar adelante negocios inmobiliarios fuera del mapa de aquellos lugares donde todos pugnan por construir?

- Efectivamente en ese ínterin nosotros hemos hecho ocho edificios dentro del barrio de Nueva Pompeya. Básicamente, lo hacemos porque conocemos el lugar y convocamos a inversores que creen en nosotros, que valoran nuestra trayectoria y nuestro cumplimiento. Una de las primeras lecciones que me dio mi padre tuvo que ver con el cumplimiento a rajatabla de las fechas de entrega y ese respeto por la fecha pactada de finalización de las obras lo hemos mantenido hasta el presente y es sumamente valorado por la gente facilitando las ventas desde plano cuando hacemos un nuevo lanzamiento. Por otro lado algo que muchos desconocen es la excelente conectividad y facilidad de acceso de Pompeya hacia otros barrios de la ciudad, al lugar de trabajo en el Centro, Retiro o Puerto Madero ya que cuenta con una extensa red de medios de transporte que se potenciará aún más con la extensión del subterráneo, esta facilidad de comunicación es muy valorada por la gente. Por otra parte, los valores en Pompeya son mucho más competitivos con respecto a otros barrios con similares condiciones de localización y conectividad y obviamente mucho más reducidos que los de los barrios más cotizados de la ciudad. En suma, aprovechamos las condiciones geográficas y la competitividad de los valores que atraen a los compradores y además les ofrecemos financiación directa del 50 % de la vivienda, ese combo nos ha dado buenos resultados y continuidad de trabajo.

¿Cuáles son las condiciones de financiación que ofrecen?

- El comprador integra el 50 % del valor de la unidad durante la construcción del proyecto que en general por la escala de nuestros edificios es de entre 18 a 24 meses. Una vez terminada la obra nosotros financiamos el restante 50 % en 48 cuotas en dólares, con un interés del 9 % anual sobre saldos.

¿Que obras tienen actualmente en marcha? ¿Cuales son las características de ellas y sus valores?

- Estamos haciendo con un grado de un 30% de ejecución una obra reducida de 14 departamentos y tenemos en proyecto – con el terreno ya comprado - un edificio de aproximadamente 32 departamentos.

Los valores de venta rondan los 1300 dólares el metro cuadrado. Se trata de departamentos chicos, de uno dos y tres ambientes reducidos, los departamentos más grandes que hacemos no superan los 65 metros cuadrados un departamento de 3 ambientes puede andar en 58 o 60 metros.

Por ejemplo en el proyecto que tenemos en construcción que se entrega en junio de 2010, un departamento de 2 ambientes vale 53.000 dólares y tiene 44 m2. promedio. Como te decía antes, durante la obra se paga el 50%, el comprador tiene 15 meses para pagarlo. En general se hace un 5% al boleto, un 20% en cuotas y la diferencia en la posesión o el plan de pago se ajusta de acuerdo al comprador completando siempre el 50% a la posesión.

¿Cuáles son los costos de construcción que deben asumir actualmente?

- Para nosotros la incidencia del espacio común es muy importante, es decir, nosotros tratamos de hacer departamentos en que los espacios comunes sean los menores posibles porque eso potencia el valor del m2 propio de departamento. Yo te puedo hablar de un costo de metro cuadrado tanto común como propio y después habría de acuerdo a cada proyecto sacar la incidencia, porque la incidencia de un espacio común puede ir del 15 % a 20 % hasta un 40 %. Hoy te puedo hablar de un costo por metro cuadrado que puede llegar a rondar los 600 dólares, tanto propio como común.

Para maximizar el rendimiento del costo del terreno nosotros lo que buscamos, como lo hicimos en prácticamente el 95% de los últimos edificios, son terrenos en esquinas. La esquina permite una resolución de planta con un espacio común mucho mas chico y te permite ventilar todos los departamentos al exterior logrando que todas las unidades sean frentistas.

Como te comentaba, tenemos otra esquina en proyecto, el terreno está comprado y estamos definiendo el proyecto para hacer entre 28 y 35 departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, la mayoría de 1 y 2 y muy poco de 3, ya que a medida que va aumentando el costo del departamento de la mano de un incremento de la superficie, lamentablemente lo aleja de más compradores. Hoy la gente por el departamento que más se inclina es por el de un ambiente que sea fácil de dividir o por un dos ambientes chico.

¿Cual es la caracterización de la demanda? ¿Usuarios finales, inversores?

- El 50% de la demanda es gente que compra como inversión. Invierte en comprar un departamento como resguardo de su dinero, para después alquilarlo y tener además una renta. Por otra parte este porcentaje de gente que compra para invertir está creciendo mientras que va cayendo la demanda usuaria genuina que va ha vivir en el departamento. El usuario final termina alquilando los departamentos nuestros.

¿De donde proviene el comprador? ¿A que se dedican?

- El 85% de los compradores es de la zona y el 15% es de afuera. También observamos un crecimiento de la gente que esta comprando de afuera como inversión y va decreciendo el inversor de contexto.

En general los compradores son comerciantes, que pudieron conseguir un ahorro no muy importante de entre 20, 30 ó 40 mil dólares y que con ese monto no tienen otras posibilidades de inversión en Capital, entonces se vuelcan a comprarnos. Atraemos así a quienes tienen capacidad para hacer un pequeño ahorro y seguir pagando una cuota, la que se reduce con el ingreso que obtiene de volcar al alquiler el departamento. Así con un ahorro acotado, el ingreso por alquiler que para un departamento de dos ambientes nuevo está entre los 1.100 y 1.200 pesos y un saldo a pagar por cuatro años, se termina comprando un inmueble.

¿Cual es su opinión acerca del distrito tecnológico que promueve el Gobierno de la Ciudad dentro de Parque Patricios y Nva. Pompeya? ¿Se vio algún efecto de revitalización concreto del mercado de inmuebles logísticos o de tierras a partir del proyecto?

- En principio, quisiera aclarar, que no creo que sean necesarias grandes inversiones de capital por parte del gobierno de la ciudad, sino voluntad de hacer otras cosas, hay que repensar los funcionamientos de distintos sectores del barrio, hay usos que no pueden convivir como el residencial y/o el de un usuario calificado como el que trabaja en una empresa de tecnología con el de transportistas. Es importante repensar el barrio que queremos y que haya funcionarios con voluntad de querer hacer realmente los cambios necesarios.

Concretamente el único contra beneficio que vi con el anuncio del polo tecnológico fue el aumento de los terrenos en forma sustancial. Por contrapartida, los propietarios obtuvieron cierta revalorización de sus inmuebles entre el distrito y la extensión del subte.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, lunes 28 de septiembre de 2009.

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