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Nada es perfecto en el mercado inmobiliario

Una buena y una mala. La realidad siempre nos muestra dos facetas y dentro del mercado inmobiliario y en el segmento de desarrollos constructivos también. Por Damián Tabakman,



La buena noticia
Pareciera que la crisis está tocando fondo. Los activos financieros, luego de su caída libre, se han recuperado mucho. En ese contexto, una vez más, los precios de los inmuebles en Argentina han demostrado que tienen una capacidad de resistencia realmente sorprendente.

En efecto, a pesar de la feroz volatilidad que se ha vivido, los bienes raíces en nuestro medio virtualmente no cambiaron su valor. Ello fue así porque acá no había endeudamiento, y el foco de la crisis pasó por allí, de manera que la brutal reducción de precios que se vio en el mercado inmobiliario norteamericano, por ejemplo, aquí simplemente no ocurrió.

La mala noticia
Ahora que los precios de todos los activos financieros suben, los inversores optan por aquellos que tiene más recorrido ascendente potencial. Lo que más bajó, más llama la atención de los inversionistas que siempre buscan oportunidades y buenas ganancias. A los departamentos de Miami, que hoy valen la mitad que hace 2 años, les ocurre algo similar. Pero en realidad, los bonos y las acciones son las súper estrellas.

El Dow Jones acaba de tocar su máximo de los últimos 12 meses mientras que el índice S&P 500 ha avanzado un 60% desde que tocó el mínimo de la última década a principios de marzo. Respecto de los papeles en Argentina, la última semana fue simplemente de euforia: los bonos ganaron hasta un 20%, la bolsa subió y el riesgo país cayó. Estos activos estaban regalados y vienen siguiendo una carrera ascendente que a muchos, con una renacida codicia luego de haber aplacado el pánico, les resulta irresistible. De hecho, hasta se detuvo la fuga de capitales en Argentina que hasta el mes pasado había sido la más fuerte de los últimos diez años.

A la salida de la crisis del 2001, era el costo de construcción lo que estaba regalado, al igual que los lotes, y la reactivación de nuestro sector fue uno de los grandes motores del crecimiento económico que duró hasta el año pasado en el país. Un activo valioso muy barato siempre es atractivo.

Es una lástima
Al menos para nosotros que vivimos del real estate, es una pena porque esta vez no ocurrió lo mismo. Por el contrario, el orgullo que ostentamos de poder decir que los activos con los que nosotros operamos, los inmuebles, no bajaron y se convirtieron en un refugio de valor, tiene una dolorosa contrapartida: hoy construir es mucho menos redituable que antes.

Es así que se inician menos emprendimientos y caen las ventas a niveles que no se veían desde hace años. Para colmo, años de auge sectorial con una matriz productiva tan atomizada en miles de emprendedores, dio lugar a todo un universo de gente que ha vivido de esto. Gente que juntó un cierto capital luego de haber hecho varios edificios, que se profesionalizó, que creció, que aprendió, que en muchos casos cursó un master en negocios inmobiliarios, y que hoy, ansiosamente, busca nuevos proyectos.

Pero lamentablemente no es tan fácil encontrarlos. Bien lo sabemos: desde el 2001 hasta ahora el valor de la tierra se triplicó, los costos de construcción son superiores a los de la Convertibilidad medidos en dólares y los precios de venta se estancaron, pulverizando los márgenes de rentabilidad.

Nuevos horizontes
Intentos por buscar nichos no faltan, y gente creativa tratando de encontrarle la vuelta al problema, sobra. Proyectos para que el gobierno haga algo para mejorar las condiciones, hay muchos: sobre hipotecas accesibles para clase media, sobre subsidios a la tasa de interés, sobre el uso de los fondos del Anses, sobre desgravaciones impositivas. Pero pareciera que en general son iniciativas muy puntuales, la mayoría de las veces desoídas, que en el fondo no tienen capacidad para cambiar el ciclo.

Lo cierto es que estamos en un ciclo de baja en nuestra actividad, luego del auge. A mi criterio, puede no ser tan corto. Habrá que esperar que se absorba lo edificado (que fue mucho, al menos para el estrato medio alto de la población), que se equilibre la oferta y la demanda y que se acomoden los precios relativos. Mientras tanto habrá espacio para satisfacer una demanda genuina de viviendas que siempre existe. Habrá también nichos para atender a inversores muy conservadores, que se satisfagan con rentas moderadas apostando a la desvalorización del dólar y al refugio en los activos reales. Y habrá un pequeño mundo de oportunidades para los iluminados que descubran cosas puntualmente novedosas que otros no logren ver.

A mi criterio debemos olvidarnos de la dinámica de mercado del período 2003 / 2007, en la cual sobraban los inversores, cualquiera era developer y todos ganaban plata. Estamos en un ciclo diferente en el sector inmobiliario (acá y en el mundo) aunque la crisis pase y los precios de los activos financieros se recuperen. Y contra los ciclos es poco lo que se puede hacer. Hay que saberlo.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, miercoles 23 de septiembre de 2009.

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