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El futuro del real estate en el mundo

El Salón Inmobiliario de Madrid de este año no fue un gran suceso como las ediciones anteriores en términos de cantidad de stands ni de asistentes, pero sin duda fue muy interesante a nivel académico. Por Damián Tabakman



Allí se reunieron muchos de los principales analistas del sector del mundo así como también las instituciones de real estate más poderosas del planeta. Vale la pena entonces rescatar las ponencias más importantes que se presentaron para procurar sacar algunas conclusiones sobre las perspectivas que se manejan para nuestra actividad al más alto nivel global.

Sin que resulte necesario volver a describir la profundidad de la crisis, que ya arroja una caída del PBI en las principales economías del mundo que no se veía desde la 2ª Guerra Mundial, vale la pena rescatar sus indicadores más relevantes, que fueron resumidos por la consultora KPMG:

• El volumen de préstamos hipotecarios que los americanos contrajeron para contar con dinero en efectivo cuyo destino no era la compra de una vivienda sino el consumo (home equity loans & cash out refinancing) aumentó de una media de menos de 100 billones en la década del noventa, a 650 en el año 2006 cuando se alcanzó el pico.
• Los créditos hipotecarios como porcentaje del PBI aumentaron en EEUU de un promedio histórico del 40% al doble, y en España del 10% al 60%. • La emisión de títulos securitizados con garantía hipotecaria por cuatrimestre aumentó de 200 billones en los noventa a 1.000 en el 2007.
• El volumen total de deuda en EEUU se incrementó del 200% del PBI en los 80, al 250% en los 90, hasta alcanzar un pico del 350% antes del inicio de la crisis, un nivel inédito al que solo se le había acercado la etapa previa a la gran Depresión del 30 con un 270%.

¿Cuál ha sido el impacto de esta tremenda situación, que pareciera empezar a controlarse, sobre los precios y el nivel de actividad del sector inmobiliario a nivel mundial? Veamos los indicadores más relevantes, en este caso según un estudio presentado en SIMA por el Deutsche Bank

• Hay caídas de precios de los inmuebles en casi todos los mercados. Hasta ahora EEUU encabeza el ranking con un 20% en promedio (aunque en ciertas ciudades como Miami las bajas fueron mucho más pronunciadas) y le sigue de cerca el Reino Unido con un 18%. En Irlanda cayeron un 15% y en España un 11%, pero en otros sitios prácticamente no hubo bajas como en Alemania, Italia y Canadá.
• La corrección pareciera estar alcanzando un piso en EEUU, pero en el resto de los países aun se esperan reducciones del 20 al 40%, según los mercados. De hecho, en EEUU el índice de precios de las propiedades según el indicador Case Shiller refleja que, sobre una Base 100 en el 2000, se llegó al doble en el 2007 y actualmente está en 160, de modo que la sobrevaluación en relación a la media histórica aun subsiste.
• La solicitud de permisos para construir en EEUU, que en el pico de la burbuja había llegado a duplicar la media histórica anual, ha caído a un cuarto de ese valor. El inicio de nuevos proyectos está ya en niveles tan bajos que reconocen muy pocos antecedentes en el último siglo.
• Este mismo indicador referente a nuevos proyectos, en España arroja una caída abruta e inédita a un quinto de la cifra alcanzada en el 2007. Allí hay un volumen de un millón de viviendas nuevas sin vender.

El impacto de esta situación sobre el financiamiento de la actividad ha sido tremendo, al igual que sobre la propensión de los inversores a adquirir nuevos activos inmobiliarios de cualquier naturaleza. El volumen de transacciones de real estate comercial cayó en EEUU un 74% respecto del año pasado y en Europa un 50%. Puntualmente la emisión de títulos respaldados por hipotecas es hoy en día virtualmente nula, mientras que la necesidad de refinanciamiento de las deudas acumuladas que están por vencer en el corto plazo, es descomunal.

Pero, ¿qué se dice en el mundo sobre el futuro del real estate? Vale la pena en primer lugar rescatar las opiniones oficiales volcadas en SIMA por las autoridades de la NAR (National Association of Realtors) de EEUU, la institución sectorial más grande del planeta. Según ellos la situación es la siguiente:

• La caída de ventas de propiedades ha llegado a un piso y ya empieza a estabilizarse en muchos mercados. Este fenómeno está motorizado básicamente por los adquirentes de su primera vivienda quienes actualmente, con el nivel tan bajo al que se ha llevado la tasa de los préstamos hipotecarios (el menor en los últimos 50 años) y con la caída de precios, pueden comprar en condiciones que no se veían desde cuatro décadas.
• No obstante ello, los valores aun están en baja y hay sobre-oferta cuya absorción a nivel nacional se estima que demorará aun un año. Incluso la mayoría de las transacciones de compra-venta que se hacen responden a procesos de ejecuciones hipotecarias en diversos niveles de avance.
• El gobierno ha dispuesto nuevas ventajas impositivas sectoriales que están empezando a funcionar.
• La NAR está promoviendo más beneficios aun, al tiempo que ha lanzado una gran gestión de lobby ante las autoridades gubernamentales y una importante campaña orientada a la opinión pública para alentar la reactivación del mercado inmobiliario.

Una opinión independiente de enorme prestigio en el mundo académico es la del profesor José Luis Suárez del IESE, quien presentó en SIMA un estudio sobre los mercados inmobiliarios más atractivos para invertir en la era post-crisis en base a una serie de parámetros objetivos. Para ello estudió 39 países en 4 continentes, excluyendo Oceanía y dejando fuera de la muestra, por razones obvias, a los que están en guerra y a los que carecen de información mínimamente confiable. Las variables consideradas fueron de naturaleza demográfica, socioeconómica y política, entre otras. Algunos de los países más atractivos, según el estudio, son India, China, EEUU, Reino Unido y Turquía. En Latinoamérica, el profesor José Luis Suárez destaca a Brasil, Colombia y a Chile, pero lamentablemente no Argentina.

Por último, aquellos analistas que se atrevieron a esbozar alguna perspectiva de mediano plazo respecto del futuro del real estate en el mundo, sin caer en recomendaciones interesadas o promotoras de inversiones oportunísticas puntuales, recurrieron en general a las grandes tendencias demográficas y socioeconómicas con impacto sobre el hábitat humano, y consecuentemente sobre nuestra industria. Jonathan Thompson de KPMG destacó el alargamiento de la expectativa de vida en los países desarrollados, que a su criterio generará una fuerte demanda de viviendas con características totalmente nuevas, que deberán ser edificadas específicamente para ese target. También hizo referencia a la propensión, tanto de los norteamericanos como de los europeos, a migrar hacia el Sur de sus respectivas regiones buscando áreas con climas más benignos (Florida y California en EEUU y el Mediterráneo en Europa). Este fenómeno ya ha traído consecuencias en esos mercados, probablemente exageradas por ahora pero con tendencia a equilibrarse en el futuro.

Como puede observarse, las opiniones son muy dispares. El huracán ha sido fenomenal y pocos se atreven al optar por el optimismo salvo de manera muy moderada. Pero lo cierto es que en promedio los inmuebles cayeron mucho menos que los activos financieros en todas partes. Sin embargo, en la actualidad impulsar la adquisición de inmuebles en el mundo es difícil, quizás tanto o más que en Argentina. El sector ha tenido su larga era de gloria, durante la cual todos quisieron participar del gran universo del real estate, pero eso ya pasó. Llegó el momento de los que realmente saben, de los especialistas que pueden identificar una buena adquisición y distinguirla de un activo inmobiliario standard. A futuro, cuando el dólar empiece a mostrar síntomas de debilidad a raíz de la política de descomunal emisión que se está llevando adelante en EEUU para enfrenar la crisis, solo mostrarán signos de fortaleza patrimonial los buenos inmuebles adquiridos con pericia y habilidad. Ya lo veremos.


Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Lunes 22 de junio de 2009.

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