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Acalorado debate sobre precios

El miércoles pasado los amigos de Visión Inmobiliaria organizaron un importante evento que convocó a cientos de colegas del sector inmobiliario, para debatir acerca de la situación actual del mercado y sus perspectivas. La situación de precios generó un ríspido debate. Por Damian Tabakman.



Allí, varios especialistas ocupamos el panel central y tuve el honor de enredarme en un fuerte cruce de opiniones con mi gran amigo Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa y uno de los principales developers del país. En lo que modestamente debería ser un ejemplo de debate para los políticos en campaña, Issel abrió su presentación con argumentos que me recordaban la “teoría del desacople”, que se hizo célebre al inicio de la crisis global el año pasado y que rápidamente se diluyó.

Él sostuvo que hay una larga serie de argumentos para augurar que las propiedades en nuestro país no sufrirán bajas de precios, aunque sobrevenga un fuerte achicamiento del mercado. La consabida inexistencia de financiamiento hipotecario generalizado que caracteriza a nuestro medio, a diferencia de lo que ocurre en los países desarrollados, fue su argumento central. Si la gente no tiene apuro para vender porque no hay acreedores bancarios presionando, simplemente no vende salvo que le paguen lo que pida. Y si no es así, no vende y espera.

Pero además, Issel reforzó su línea de pensamiento diciendo que en los próximos años caerá fuertemente la oferta de productos nuevos a raíz de las dificultades que habrá para estructurar el financiamiento de los proyectos. No obstante ello, la demanda seguirá creciendo, como mínimo a las tasas de crecimiento vegetativo y de demanda genuina (gente que se case, que se divorcie, etc.). Este desfasaje entre oferta y demanda será especialmente agudo en el segmento Premium. Allí, hacer un proyecto verdaderamente de lujo requerirá niveles de inversión muy difíciles de abordar. En efecto, pensar en emprendimientos de 20 o 30 mil m2 con todos los amenities que hoy en día ese target exige, demandará un volumen de capital que en Argentina virtualmente nadie estará dispuesto a arriesgar durante el proceso constructivo. Cabe recordar que Issel es uno de los principales referentes del país en esa línea de negocios a través de su proyecto Renoir en Puerto Madero, de modo que sus reflexiones por un lado están basadas en su extensa experiencia personal, pero al mismo tiempo están orientadas a defender implícitamente sus propios intereses.

Al momento de hacer mi presentación a continuación de Issel, expuse mi opinión sobre el comportamiento que tendrán los precios de los inmuebles en nuestro país en el corto plazo. Desde ya que no pienso como él, y eso dio lugar a un acalorado (pero muy educado) debate que a mi juicio deleitó a los asistentes, poco acostumbrados a ver tribunas donde se den intercambios fundados de puntos de vista. Dije lo que pienso, dije lo que ya sostuve en otras oportunidades. Simplemente que si las escrituras se derrumbaron, como surge de las estadísticas y del termómetro de las inmobiliarias, y los precios no reaccionaron, es porque la gente no está convalidando los valores actuales.

Hemos ingresado en un nuevo ciclo
Fue muy interesante escuchar la exposición de Roberto Tizado, hecha en nuestro mismo panel del evento de Visión. Roberto, a mi criterio, además de ser uno de los principales actores del mercado, tiene una perspectiva muy inteligente respecto de la comprensión de los ciclos del sector a lo largo de las últimas décadas. Él puede relatar, con una agudeza que no vi en otros, cómo se comportó el mercado en cada etapa de nuestro país y qué hechos motorizaron las épocas de auge y las de recesión. Y fue Roberto quien esta vez nos abrió los ojos ante el gran cambio de ciclo que se está viviendo en todo el mundo, en todos los ámbitos, sin que el real estate doméstico pueda sostener su propia teoría del desacople.

Yo pienso lo mismo, y así lo argumenté. Cada cambio de ciclo en nuestro país, que en general vino acompañado por un fuerte cambio en el valor relativo del dólar, dio lugar a enormes alteraciones en el valor de las propiedades. Cito específicamente el tema del dólar porque los inmuebles en Argentina se compran y se venden en esa moneda, y a veces tendemos a pensar ilusoriamente que, medidos en la divisa norteamericana, las propiedades mantienen su valor en el tiempo. Error. Grandes cambios en su cotización han dado lugar a grandes alteraciones de valor.

Pero lo más importantes es que esos saltos hacia arriba o hacia abajo fueron siempre mucho más violentos que cualquier herramienta particular que un emprendimiento pudiera tener para defenderse. Sin duda un buen proyecto, una buena localización, una buena estrategia de marketing o de posicionamiento siempre ayudan. Pero cuando cambia el ciclo favorablemente, todo sube de precio y mucho, lo bueno y lo malo, y viceversa. Hay que saberlo, en real estate, los ciclos mandan con una fuerza descomunal, al igual que en la actividad gemela, la construcción, que es fuertemente pro-cíclica.

Recordemos por ejemplo lo que ocurrió a principios de la década pérdida de los 80. En 2 años las propiedades cayeron un 70% en dólares mientras entrábamos en la era del dólar caro de Alfonsín. Recordemos también lo que ocurrió al ingreso a la Convertibilidad, a principios de los 90. En un par de años los inmuebles subieron un 140% en dólares mientras ingresábamos a la era neoliberal del dólar barato y los viajes a Miami. A la salida de esa época, con la devaluación, nuestras casas pasaron a valer la mitad y en los últimos años, mientras teníamos fuerte inflación con un dólar planchado y volvíamos a precios relativos similares a los de la Convertibilidad, las propiedades volvieron a costar como en esa época o más.

Nunca hubo, a mi modo de ver, estrategias micro capaces de ser más eficaces que estas mega tendencias. Ni la oferta de hipotecas de los 90, que en rigor apareció en la segunda mitad de esa década, puedo impactar significativamente sobre los precios. Por el contrario, entre 1997 (el mejor año de las hipotecas de los últimos 40) y el 95 (año del Tequila, cuando las hipotecas desaparecieron), el aumento de precios de los inmuebles fue de solo un 10%.

Y ahora estamos ante un nuevo gran cambio de ciclo. La gente ya lo sabe y por eso no compra propiedades a los valores del año pasado. Los desarrolladores también y por eso no inician obras nuevas (los permisos de edificación cayeron un 70%) y las encuestas, como la que hizo recientemente Reporte Inmobiliario, nos señalan lo mismo: el 70% de los encuestados del sector piensa que los precios de los inmuebles pueden bajar, cosa que ya ocurrió con todos los activos financieros (acciones, bonos corporativos, títulos públicos) y con las propiedades en los países desarrollados.

Una batalla virtual
En mi opinión, se ha desatado una suerte de batalla virtual entre compradores y vendedores, una puja en la cual, para mí solo puede ganar el cliente, porque así funcionan las cosas en el mundo capitalista: el cliente manda, y más ahora que el cash es rey. Por lo demás, no podemos olvidarnos que el mapa de intereses que domina el sector inmobiliario es amplio y diverso. No sólo participan compradores y vendedores de unidades nuevas y usadas (recordemos que estas últimas representan el 80% de las transacciones). También están los constructores, las inmobiliarias, los proveedores de la construcción, los sindicatos, el gobierno, etc. Cada uno tiene su influencia sobre el otro y finalmente sobre los precios. El gobierno lo hace, por ejemplo, con la Ley del Blanqueo incentivando las transacciones, los gremios presionando por sus fuentes de trabajo y contra el desempleo, y las inmobiliarias defendiendo la transaccionalidad más allá de los precios.

En efecto, para las inmobiliarias la falta de operaciones es la puerta al abismo, el puntapié inicial a la debacle, porque sin facturar comisiones no pueden sobrevivir. Y en este contexto, imagino que habrá un cambio de paradigma en el corto plazo. Los medios de comunicación, que obviamente son muy influyentes, cada vez que quieren saber cómo está el mercado, le piden opinión a sus anunciantes, los inmobiliarios. Éstos hasta ahora han sostenido la opinión tan generalizada sobre el desacople: “los precios no bajaron ni bajarán”. Ese es el argumento favorito de la mayoría en defensa de sus clientes, los propietarios y los desarrolladores. Pero este sostenido “RESISTIRÉ” no puede durar mucho.

Las inmobiliarias no se van a suicidar en masa heroicamente en defensa de los precios y atentando contra su supervivencia, que pasa por la transaccionalidad y el cobro de comisiones. Sin transacciones, no hay comisiones, es obvio. Y hace meses que se escritura un 50% menos que el año pasado. Algo va a cambiar, es evidente y aunque lo neguemos en los discursos, no podemos ser necios y tapar el sol con nuestra mano diciendo que es de noche.

Divergencias y convergencias
Pero las divergencias que quedaron expuestas entre la postura de Issel y la mía respecto del corto plazo, no pudieron ser más coincidentes sobre el mediano plazo. Ahí ambos vemos una progresiva desvalorización del dólar a raíz de la tremenda emisión monetaria que se está haciendo en EEUU para sobrellevar la crisis y para licuar los pasivos masivamente. Y ello va a traer como consecuencia una revaluación de los activos reales. De nuevo, la macro. No hace falta que nada en especial suceda en nuestro sector para que ello pase con los precios. Simplemente pediremos más dólares a futuro por cada metro cuadrado porque el dólar valdrá menos, tal como ocurrió en Argentina a fines de los setenta.

Coincidencias y divergencias, intercambio fundado y civilizado de opiniones, algo tan ausente en esta etapa pre-electoral que en nuestro sector afortunadamente tenemos. Solo podemos celebrarlo. Gracias a eso algunos venden (los que piensan que bajarán) y otros compran (los que creen que subirán). Lo peor para el sector es la inacción, ¿no?

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, lunes 4 de mayo de 2009.



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